Анализ практики оценки рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости в Москве

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И  НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

МОСКОВСКАЯ  ФИНАНСОВО-ПРОМЫШЛЕННАЯ АКАДЕМИЯ (МФПА)

Факультет Финансов  
 

КУРСОВАЯ  работа

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

МОСКВА 2010 г. 
 
 
 
 

     Содержание.

     Введение.

     Глава 1. Анализ теоретических основ оценки рыночной стоимости коммерческой недвижимости.

1. Особенности определения рыночной стоимости недвижимости.
2. Особенности коммерческой недвижимости как объекта оценки.

Глава 2. Анализ особенности оценки стоимости недвижимости на практическом примере.

2.1 Задание  на оценку.

2.2 Общие  сведения о проводимой оценке.

2.3 Описание  объекта оценки.

2.4 Анализ  рынка.

2.5 Анализ  НЭИ объекта оценки.

2.6 Определение  стоимости объекта оценки:

2.6.1 Сравнительный  подход.

2.6.2 Доходный  подход.

2.6.3 Затратный  подход.

2.6.4 Согласование  результатов оценки.

Заключение.

Список  литературы.

Приложения. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Введение.

     Оценочная деятельность - деятельность субъектов  оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

     Оценка  как новое направление рыночной инфраструктуры возникла в связи  с необходимостью разрешения имущественных  споров, в которых стороны для  определения объективной стоимости того или иного имущества были вынуждены прибегать к услугам независимых ценовых арбитров. Поэтому в современных условиях становления рыночной системы в России проблема регулирования оценочной деятельности является весьма актуальной, так как в секторе гражданско-правовых отношений несовершенный федеральный механизм регулирования оценки в 90-е годы послужил серьезным препятствием к развитию института оценки.

     Оценочная деятельность обеспечивает информационную основу для принятия хозяйственных  управленческих решений, способствует структурной перестройке экономики, формированию конкурентной рыночной среды, активизации инвестиционных процессов. Независимая оценка стоимости призвана обеспечивать равные права всем членам общества, путем справедливой оценки их имущественных прав и обязательств. Развитие оценочной деятельности является составной частью общего процесса реформирования экономики и создания правового государства.

     Цель  этой курсовой работы- определение  ликвидационной стоимости офисной  недвижимости в Москве.

     Главные задачи работы: предстоит заключить  договор с заказчиком, осмотреть  объект, собрать информацию о количественных и качественных характеристик объекта, собрать нужные документы для  процедуры оценки, проанализировать рынок недвижимости, дать анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, воспользоваться методами оценки и выявить конечную стоимость, составить и передать заказчику договор об оценки.

     Работа  состоит из: введения, двух глав, заключения и списка использованной литературы. В первой главе рассматривается анализ теоретических основ оценки ликвидационной стоимости офисной недвижимости. Во второй главе-      анализ особенностей оценки ликвидационной стоимости офисной недвижимости на практическом примере.                                                                                                                                          

       Независимая оценка стоимости  призвана обеспечивать равные  права всем членам общества, путем  справедливой оценки их имущественных  прав и обязательств. Развитие оценочной деятельности является составной частью общего процесса реформирования экономики и создания правового государства. В условиях рыночной экономики профессия оценщика является все более востребованной. 

Глава 1. Анализ теоретических основ оценки рыночной стоимости коммерческой недвижимости.

     1.1 Особенности определения  рыночной стоимости  недвижимости.

    Рыночная стоимость - цена, с которой согласны желающий продать и желающий купить имущество, не подверженные никакому давлению и хорошо осведомленные о всех фактах, имеющих отношение к покупке.¹

  При определении рыночной стоимости  объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

  Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

  Разумность  действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

  Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной  степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

  Отсутствие  чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

  Рыночная  стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

• при изъятии имущества для государственных нужд;
• при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;
• при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;
• при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;
• при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;
• при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.²

1.2 Особенности коммерческой  недвижимости как объекта оценки.

Наиболее  важным для каждой компании моментом является оценка коммерческой недвижимости, то есть той недвижимости, которая способна приносить определенный доход. Оценка стоимости недвижимости, в частности оценка стоимости зданий и оценка сооружений позволяет определить реальный потенциал предприятия, ведь ясно, что основные фонды, оборудование, здания и сооружения служат дополнительным подкреплением стоимости акций компаний. Сложно переоценить значение этих оценочных мероприятий и все большее число руководителей компаний обращаются в специализированные оценочные фирмы, чтобы оценка коммерческой недвижимости была произведена максимально достоверно и в кратчайшие сроки.  

Оценка  коммерческой недвижимости – понятие, включающее в себя целый ряд мероприятий, таких как определение стоимости права аренды или пользования. Когда производится оценка коммерческой недвижимости профессионалами, происходит учет размера дохода, риска получения этого дохода и периода, необходимого для его получения. Для учета берется во внимание целый ряд факторов, от которых зависит способность недвижимости приносить доход: функциональное назначение, качество и местоположения объектов, подлежащих оценке. Проводимая во время аудита компании оценка стоимости зданий, основывается на изучении их состояния, а так же деталей месторасположения.

Следует выделить основные моменты, когда  оценка зданий и оценка сооружений приобретает особое значение – это подготовка к операциям купли-продажи, кадастровая оценка для целей налогообложения, страхование недвижимости, кредитование под залог имущества, а так же сдача зданий в аренду.

Понятие оценки нежилой недвижимости включает в себя оценку стоимости коммерческой недвижимости, оценку производственных и складских помещений, оценку магазинов и торговых помещений, оценку офисных зданий и т.д.

ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ СОСТОИТ ИЗ СЛЕДУЮЩИХ  ЭТАПОВ:

     Этап 1. Определение цели оценки недвижимости.

     Например, заказчик хочет продать офисное  здание или складское помещение  и его будет интересовать вопрос вероятной продажной цены. Или предстоит залог собственности, тогда клиенту будет важно узнать , насколько большую ценность представляет этот залог. Для этого необходимо оценка здания.

     Примечание: на этом этапе нужно получить детальную характеристику и физическое описание объекта и определить связанные с ним юридические права. К примеру, клиент может иметь только право на аренду или долю в совместной аренде. Также следует обратить особое внимание на то, что полученная информация достоверна в течении ограниченного времени.

     Этап   2. Разработка плана оценки здания, помещения.

     Это нужно для того, чтобы сократить  затраты труда и время оценки и сконцентрироваться на тех факторах, которые влияют на цену объекта. На этом этапе занимаются подготовкой запроса о гонораре специалиста-оценщика, обращая особое внимание на сложность решаемой проблемы, сумму примерных расходов, юридическую надежность на объем предоставляемых услуг.