Анализ практики оценки рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости в Москве

     Этап   3. Анализируем информацию.

     Анализируется наиболее эффективное использование объекта недвижимости по следующим критериям:

• оценка реальных для данного помещения способов использования;
• правомочность использования;
• различные варианты использования, учитывая реалии настоящих рыночных отношений;
• финансовая оправданность;
• максимальная эффективность, т.е. какой именно из вариантов использования недвижимости будет приносить максимальный доход.

 

 

     Анализ  информации зависит от количества и  качества данных, использованных в  работе. Документы должны содержать  только точные и проверенные данные.

     Этап   4. Выбор метода оценки.

     Традиционно для определения стоимости коммерческой недвижимости используют три метода одновременно: сравнительный, затратный и доходный. В итоге определяются три различные стоимости одного и того же помещения, на основании которых впоследствии формируется итоговая величина оценочной стоимости.³ 
 
 
 
 
 

     Глава 2. Анализ особенностей оценки рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости на практическом примере.                                   

     2.1 Задание на оценку

     Таблица 1

 

     Для проведения работ  был предоставлен перечень документов, использованных Исполнителем и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта 

• Свидетельство о государственной регистрации права: серия 77 АЖ № 438042 от 22 апреля 2008 года, выданное Управление Федеральной регистрационной службы по Москве (запись регистрации №77-77-12/005/2008-768);
• Договор о предоставлении участка в аренду № М-01-015857 от 26.01.2000 г. Долгосрочная аренда до 26.01.2025г.;
• Кадастровый паспорт части помещений от 14.05.2008г., выданный ГУП МосгорБТИ (Центральное ТБТИ);
• Выписка из технического паспорта на здание ин. №343:077-10772 от 1.04.2010 г.
• Разрешение на ввод в эксплуатацию от 13.02.2008г. №RU771017000-000573

     Справка о состоянии здания от 15.05.2010г 

2. Общие сведения о проводимой оценке

 

    Процедура оценки имущества — совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки. 

         1. Заключение с заказчиком договора об оценке. На данном этапе, при заключении договора об оценке Оценщик предоставляет заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и отчету, об оценке, а также о стандартах оценки.

     2. Установление количественных  и качественных  характеристик объекта  оценки. Оценщик обязан проверить имущество для того, чтобы определить его оценочную стоимость.

Также в его обязанности входит изучение характеристик недвижимости. На данном этапе Оценщик осуществляет сбор и обработку:

• правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;
• информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;
• информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

     3. Анализ рынка,  к которому относится  объект оценки. На данном этапе Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.

     4. Анализ наилучшего  и наиболее эффективного  использования. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости - то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта.

     5. Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов. На данном этапе Оценщик обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке:

• Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.
• Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
• Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

     Каждый  из подходов приводит к получению различных стоимостных характеристик объекта. Дальнейший анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных подходов и установить итоговую величину стоимости Объекта на основании данных того подхода или подходов, которые расценены как наиболее надежные. Оценщик самостоятельно определяет в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки⁵.

     6. Обобщение результатов,  полученных в рамках  каждого из подходов  к оценке, и определение  итоговой величины стоимости объекта оценки. На данном этапе Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов, определяет итоговую величину стоимости объекта оценки. Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.

            7. Составление и передача заказчику отчета об оценке. На данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сводятся Оценщиком воедино и излагаются в виде повествовательного отчета.⁶ 

     2.3 Описание объекта недвижимости

      Объект  оценки расположен в ВАО, р-не «Косино-Ухтомский» в 20 минутах ходьбы от ж/д станции  «Косино», находящейся на железной дороге Рязанского направления: 

     

     Рис. 1. Местоположение объекта оценки 

      Рядом с объектом расположены преимущественно здания жилого фонда. Плотность застройки крайне низкая. Низкая запыленность и загазованность окружающего воздуха. Низкие уровни шума и интенсивности движения транспорта по близлежащим автомобильным дорогам.

      Объект  оценки представляет собой помещение, общая площадь которого составляет 127 кв.м. Данный объект расположен в 5-ти этажном здании торгового назначения 1970 года постройки на 1-ом этаже. Здания без подвала с охлаждаемыми камерами. Фундаменты бетонные. Стены кирпичные. Перегородки кирпичные, гипсолитовые. Чердачное перекрытие железобетонное. Полы мозаичные, плиточные, дощатые и цементные. Кровля рулонная. Отделка - евроремонт. Здания оборудованы центральным отоплением, водопроводом, канализацией, вентиляцией, электроосвещением и холодильными устройствами. Высота потолков составляет порядка 2,5 метров.

      Право собственности на данный объект принадлежит  компании ООО «Киреев и Ко». Никаких  иных ограничений на данное право  не имеется. На данный момент объект оценки используется в качестве офисного помещения. Адрес расположения объекта: г. Москва, ул. Большая Косинская, д. 13. 

      2.4  Анализ рынка нежилой  недвижимости

   На  середину апреля 2009 года средняя стоимость  аренды полностью оборудованных  первоклассных торговых помещений  в центральной части города составила $1730 за 1 кв.м. в год. Разброс значений арендных ставок для подобных торговых площадей, расположенных в центральной части города, составляет от $1150 до $4110 за 1 кв.м. в год.

   В периферийных районах города аренда торговых площадей составляет от $190 до $460 за 1 кв.м. Цены сделок по продаже торговых помещений составляли на середину апреля 2004 года следующие значения:

• $1890-4620 – за 1 кв. м. торговых помещений в центральной части города;
• $880-1730 – за 1 кв.м. остальных торговых помещений.

   Доля  торговых площадей, предлагаемых в  аренду, на середину апреля 2004 года составляла:

• порядка 1 тыс. кв.м. – для помещений в центральной части города;
• около 6 тыс. кв.м. – для помещений в других районах города.

   На  середину апреля 2009 года средние цены на складские услуги в Московском регионе (за 1 кв.м. в сутки) были следующие:

• для неотапливаемых (в пределах МКАД) - $0,32;
• для отапливаемых (в пределах МКАД) - $0,42;
• для неотапливаемых (за пределами МКАД) - $0,26;
• для отапливаемых (за пределами МКАД) - $0,29;

   Стоимость продажи складских комплексов составляет $320-780 за 1 кв.м. в зависимости от имеющегося специального оборудования, и при  этом весьма незначительно зависит  от месторасположения склада.

   Средние значения базовых арендных ставок по состоянию на середину апреля 2004 года за офисные помещения, расположенные в центральной части города имеют следующие значения:

• $630 за 1 кв.м. в год за офисные помещения класса «А»;
• $495 за 1 кв.м. в год за офисные помещения класса «В».

   Арендные  ставки за офисные помещения высокого класса, расположенные в менее престижных районах города, ниже вышеприведенных на 11-19%.

   Эксплуатационные  расходы в офисных центрах  класса «А» и «В», как правило, определяются дополнительно и составляют порядка $80-130 за 1 кв.м. в год, включая  НДС.

   Цены  за аренду 1 кв.м. в год офисных  помещений других классов составляют (в зависимости от месторасположения  и состояния помещений, включая  НДС, и, часто, оплату всех коммунальных услуг):

• $200-360 – класс «С»;
• $190-360 – класс «D»;

   Цены  сделок по продаже офисных помещений  на середину апреля 2009 года следующие:

• $2210-3750 за 1 кв.м. – за офисы класса «А» и «В»;
• $850-1680 за 1 кв.м. – за остальные помещения.

   Соотношение участников рынка, покупающих офисы  класса «А» и «В» и их арендующие существенно не изменилось и составляет примерно «один к трем».

   Спрос

• до 100 кв.м. – 30%.
• 100-150  кв.м. – 30%.
• 150-300 кв.м. – 21%.
• свыше 300 кв.м. – 19%.

 

   Предложение

• до 100 кв.м. – 22%.
• 100-150  кв.м. – 38%.
• 150-300 кв.м. – 20%.
• свыше 300 кв.м. – 20%.