Анализ практики оценки рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости в Москве

 

   Структура спроса и предложения на рынке  нежилых помещений выглядит следующим  образом:

   Спрос 

• офисы – 33%;
• магазины – 42%;
• склады – 14%;
• прочие – 11%.

 

   Предложение

• офисы – 69%;
• магазины – 9%;
• склады – 5%;
• прочие – 17%.

 

      2.5 Анализ лучшего и наиболее эффективного использования 

      Принцип лучшего и наиболее эффективного использования формулируется следующим  образом: это разумное и возможное  использование объекта недвижимости, обеспечивающее самую высокую стоимость  объекта на текущий момент. Данный принцип является базовым (основным) для реализации всех трех подходов к оценке, и его интерпретация имеет особое значение в каждом конкретном случае, так как влияет на выбор вида определяемой стоимости.

      Анализ  лучшего и наиболее эффективного использования осуществляется в два этапа:

• на первом анализируется лучшее и наиболее эффективное использование земельного участка, как если бы он был свободным;
• на втором – лучшее и наиболее эффективное использование здания (сооружения), которое находится на этом участке.

      Выбор оптимального варианта использования земельного участка зависит  от потенциала местоположения участка, возможностей рынка принять  данный вариант использования  земельного участка  и реализовать  данный вариант использования  участка с правовой точки зрения, физических, грунтовых и ландшафтных возможностей участка, а также технологической и финансовой обоснованности.

      Физическая  возможность. Рельеф участка ровный, в целом спокойный.  На данном участке имеются инженерные коммуникации. Физические характеристики участка не накладывают ограничений на возможные варианты его застройки. Допустимость с  правовой точки зрения. Различного рода ограничения и сервитуты (обременения) могут повлиять на возможные варианты использования земельного участка. Рассматриваемый земельный участок находится на праве аренды (49 лет) у ООО «Киреев и Ко». Финансовая целесообразность. Наиболее целесообразным при данном местоположении представляется строительство зданий жилого и торгового назначений. Максимальная продуктивность. Исходя из настоящего местоположения, максимальный доход при использовании земельного участка будет обеспечен при использовании данного земельного участка для эксплуатации зданий  торгового и жилого назначений.

      Таким образом, лучшее и наиболее эффективное использование земельного участка как свободного - это использование под застройку зданиями жилого и торгового назначений.

      Анализ  лучшего и наиболее эффективного использования  земельного участка  с уже имеющимися на нем зданиями и  строениями позволяет  определить такое использование, которое обеспечит максимальную доходность объекта в долгосрочной перспективе.

      Физически возможный вариант  использования. Как следует из характеристик зданий, инженерного обеспечения рассматриваемого земельного участка, наилучшим с точки зрения физической возможности использования  является использование здание в качестве торгового. Законодательно разрешенное использование. Никаких ограничений на использование данного здания на собственника не наложено. Финансово целесообразное использование. Текущее использование объекта недвижимости должно обеспечить доход, превышающий затраты на его содержание и тем самым создавать дополнительную стоимость. Рассматриваемый земельный участок с существующим зданием позволяет получать устойчивый доход при сдаче в аренду. Максимально продуктивное использование. Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность из всех физически и законодательно возможных вариантов, является использованием данного здания в качестве торгового.

      Таким образом, лучшее и наиболее эффективное использование земельного участка с существующим на нем зданием это использование в качестве здания торгового назначения.

     2.6 Оценка рыночной  стоимости объекта  недвижимости

     2.6.1 Оценка по затратному  подходу

     Сущность  затратного метода определяется тем, что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение участка земли, его благоустройство и строительство на нем оцениваемого объекта недвижимости (зданий и сооружений).

     Стоимость недвижимости по затратному подходу  – это стоимость полного воспроизводства или замещения объекта недвижимости минус износ плюс стоимость участка земли как свободного.

     Полная  стоимость воспроизводства (ПСВ) – это стоимость строительства в ценах точной копии оцениваемого объекта с использованием  таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ (со всеми изъянами).

     Полная  стоимость замещения (ПСЗ) – это стоимость строительства в тех же ценах объекта, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой. 

     С практической точки зрения при проведении оценки более предпочтительно пользоваться ПСВ, поскольку при замене создается  здание, отличное от оцениваемого (трудно оценить разницу в полезности).

     С теоретической точки зрения при  проведении оценки более предпочтительно  пользоваться ПСЗ, поскольку маловероятно, что кто-то захочет воспроизвести  здание, возраст которого более трех лет.

     В данной работе при  расчете стоимости недвижимости будет использована ПСЗ.

     Алгоритм  затратного подхода  оценки недвижимости

1. Рассчитывается стоимость земельного участка и работ по его благоустройству. Если участок арендован, то учитывается стоимость права аренды;
2. Определяется полная стоимость воспроизводства или замещения;
3. Производится расчет всех видов износа: физического, функционального, внешнего;
4. Вычитается полный износ из ПСВ (ПСЗ) с целью получения стоимости зданий и сооружений.
5. Производится суммирование стоимости земельного участка, стоимости зданий и сооружений и стоимости работ по благоустройству участка.

     Методы  определения ПСВ (ПСЗ) объекта недвижимости

1. Метод количественного анализа;
2. Метод разбивки по компонентам;
3. Метод сравнительной единицы.

 

     Метод количественного  анализа

     Данный  метод требует детального подсчета всех издержек на возведение и установку составных частей нового здания, косвенных издержек (разрешение на строительство, топосъемка, отвод земли, накладные расходы, прибыль застройщика и т.д.), а также прямые расходы. Завершающим этапом в рамках данного метода будет являться процесс составления подробной сметы.

     Метод разбивки по компонентам

     Этот  метод использует показатели затрат по отдельным компонентам здания, включая их установку. Отличие данного  метода от предыдущего заключается в меньших трудозатратах за счет уменьшения точности расчета в результате составления не подробной сметы, а более укрупненного сметного расчета.

     Метод сравнительной единицы

     Применяется по отношению к стандартным типовым  зданиям и сооружениям, имеющим небольшие отклонения в конструктивном решении относительно аналогов, на которые приведены удельные показатели стоимости в различных документах нормативного и рекомендательного характера.

     В данной работе будет  применен метод сравнительной  единицы для расчета ПСЗ объекта недвижимости. Данный метод основан на данных представленных в сборниках Укрупненных Показателей Восстановительной Стоимости (УПВС). С использованием УПВС формула для расчета ПСЗ объекта недвижимости примет следующий вид:

     ПСЗ = В_ед V_стр К_п К_н К_м К_в К_пз К_ндс, где

      В_ед – восстановительная стоимость единицы измерения (принятая согласно УПВС);

      V_стр – строительный объем объекта;

     К_п – коэффициент, учитывающий возможное несоответствие по геометрическим параметрам объекта недвижимости с параметрами типичного объекта;

     К_н – коэффициент, учитывающий несоответствие между объектом недвижимости и выбранным типичным объектом;

     К_м – коэффициент, учитывающий местоположение объекта;

     К_в – коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости СМР (строительно-монтажных работ) в период между базовой датой (в настоящей работе за базовый, согласно УПВС, принят 1969 год) и датой оценки.

     К_пз – коэффициент прибыли застройщика;

     К_ндс – величина НДС, сложившаяся на текущий момент оценки. 
 

     2.6.2 Оценка по сравнительному подходу

      Подход  сравнительного анализа продаж –  метод оценки стоимости объекта  путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым  объектом после осуществления соответствующих  корректировок, учитывающих различия между ними.

      Стоимость объекта недвижимости по данному подходу равна средневзвешенной цене аналогичного объекта с учетом поправок, учитывающих его отличие от оцениваемого объекта:

     С_он = Р_к

D, где

     Р_к – продажная цена аналогичного объекта (совокупности однородных объектов аналогов);

      D – сумма поправочных корректировок.

     Алгоритм  сравнительного подхода  оценки недвижимости

1. Выявляются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источники информации:
1. собственное досье оценщика;
2. internet, электронная база данных;
3. досье брокеров по недвижимости;
4. страховые компании и т.д.
2. Проверка информации о сделках
3. Корректировка стоимости сопоставимых объектов. Трудно найти два абсолютно похожих объекта, поэтому для сопоставления необходимо скорректировать стоимость объектов.

 

      

      В результате исследования информации представленной в Интернете 

       были выявлены следующие объекты,  по своим свойствам аналогичные  оцениваемому: