Автор: Пользователь скрыл имя, 30 Мая 2012 в 19:16, курсовая работа
Целью данного исследования являются комплексное изучение теоретических и практических вопросов управления проектом коммерческой недвижимости.
В соответствии с поставленной целью был разработан ряд следующих задач:
1. Изучить понятие и виды девелопмента;
2. Разработать проект развития коммерческой недвижимости;
3. Рассчитать основные экономические показатели эффективности проекта.
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. Теоретические и правовые аспекты управления проектом коммерческой недвижимости
1.1 Сущность, понятие и основные виды управления проектами развития недвижимости
1.2 Понятие девелоперского проекта и особенности управления коммерческой недвижимостью
1.3 Анализ рынка торговой недвижимости
ГЛАВА 2. Характеристика проекта ТЦ ул. Физкультурная, 103
2.1 Описание земельного участка
2.2 Характеристика планируемой застройки
2.3 Этапы строительства
ГЛАВА 3. Финансово-экономическое обоснование проекта
3.1 Расчет затрат на строительство
3.2 Расчет доходов от реализации проекта
3.3 Расчет расходов на эксплуатацию проекта
3.4 Определение эффективности проекта
3.5 Учет рисков проекта
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Список использованной литературы
Анализ сценариев — это прием анализа риска, который наряду с базовым набором исходных данных проекта рассматривает ряд других наборов данных, которые по мнению разработчиков проекта могут иметь место в процессе реализации. В анализе сценариев финансовый аналитик просит технического менеджера подобрать показатели при «плохом» стечении обстоятельств (малый объем продаж, низкая цена продажи, высокая себестоимость единицы товара и т.д.) и при «хорошем». После этого NPV при оптимистических и пессимистических сценариях вычисляются и сравниваются с ожидаемым NPV.
Анализ сценариев представляет собой развитие методики анализа чувствительности проекта в том смысле, что одновременному непротиворечивому изменению подвергается вся группа переменных. В целом, данный метод позволяет получить достаточно наглядную картину для различных вариантов реализации проекта, а также предоставляет информацию о чувствительности и возможных отклонениях. В основе рекомендаций по результатам анализа сценариев лежат 2 основных правила:
—инвестиционный проект следует отклонить, если даже при оптимистическом сценарии развития предприятия NPV проекта отрицательна;
—пессимистический сценарий в случае получения положительного значения NPV позволяет эксперту судить о приемлемости данного проекта несмотря на наихудшие ожидания.
Для определения сценариев будем аккумулировать ставкой дисконта.
Расчет ставки дисконта и чистой текущей стоимости для оптимистического варианта (таблицы 3.11, 3.12, 3.13).
Таблица 3.11. Расчет надбавки за низкую ликвидность
Ставка по доступному кредиту | 13,00% |
Прогнозируемый Темп роста цен | 0,60% |
Рыночный срок экспозиции, месяцы | 6 |
Надбавка | 6,48% |
Таблица 3.12. Расчет надбавки за менеджмент
Безрисковая ставка | 7,75% |
Надбавка за риск владения | 0,50% |
Надбавка за низкую ликвидность | 6,48% |
Ставка дисконта без управления | 14,73% |
Рыночная скидка от потери дохода | 10,00% |
Надбавка за управление | 1,64% |
Таблица 3.13. Ставка дисконтирования
Показатель | Значение |
Безрисковая ставка | 7,75% |
Поправка за низкую ликвидность | 6,48% |
Страховая премия | 0,50% |
Поправка на управление | 1,64% |
Ставка дисконтирования | 16,37% |
NPVопт = NPV1 + NPV2 = 3 140 609 124+ 2750412649 = 5 891 021 773 > 0 проект принимается
Расчет ставки дисконта и чистой текущей стоимости для пессимистического варианта (таблицы 3.14, 3.15, 3.16).
Таблица 3.14. Расчет надбавки за низкую ликвидность
Ставка по доступному кредиту | 20,00% |
Прогнозируемый Темп роста цен | 5% |
Рыночный срок экспозиции, месяцы | 6 |
Надбавка | 9,38% |
Таблица 3.15. Расчет надбавки за менеджмент
Безрисковая ставка | 7,75% |
Надбавка за риск владения | 0,50% |
Надбавка за низкую ликвидность | 9,38% |
Ставка дисконта без управления | 17,63% |
Рыночная скидка от потери дохода | 20,00% |
Надбавка за управление | 4,4% |
Таблица 3.16. Ставка дисконтирования
Показатель | Значение |
Безрисковая ставка | 7,75% |
Поправка за низкую ликвидность | 9,38% |
Страховая премия | 0,50% |
Поправка на управление | 4,4% |
Ставка дисконтирования | 22,03% |
Также примем, что при пессимистическом варианте будет загружено только 50% площадей.
NPVпесс = NPV1 + NPV2 = 659 065 900 + 964229802 = 1 623 295 702 > 0 проект принимается
Для наглядности сведем данные по NPV в одну таблицу 3.17.
Таблица 3.17. Данные по сценариям
Сценарий | Значение |
NPVопт (i = 16,37 %) | 5 891 021 773 |
NPVнор (i = 18,6 %) | 5 295 361 348 |
NPVпес (i = 22,03 %) | 1 623 295 702 |
Ожидаемая величина NPV при неизвестной вероятности наступления сценария будет рассчитываться по формуле
,
где λ – специальный коэффициент, отражающий систему предпочтений хозяйствующего субъекта в условиях неопределенности и равно 0,3.
NPVож = 0,3 × 5 891 021 773 + (1 – 0,3) × 1 623 295 702 = 2 903 613 523 р..
Для сравнения проектов по рискам используют показатель – размах вариации. Чем больше размах вариации, тем более рискованным является проект.
RNPV = NPVmax - NPVmin
RNPV = 5 891 021 773 - 1 623 295 702 = 4 267 726 071 р.