Управление девелоперским проектом коммерческой недвижимости на примере проекта строительства спортивно-развлекательного центра

Проект – некоторая задача с определенными исходными данными и требуемыми результатами (целями), обуславливающими способ ее решения. Проект включает в себя замысел (проблему), средства его реализации (решения проблемы) и получаемые в процессе реализации результаты.

Инвестиционный проект понимается как инвестиционная акция, предусматривающая вложение определенного количества ресурсов, в том числе интеллектуальных, финансовых, материальных, человеческих, для получения запланированного результата и достижения определенных целей в обусловленные сроки. Финансовым результатом инвестиционного проекта чаще всего является прибыль/ доход, материально-вещественным результатом – новые или реконструированные основные фонды (объекты) или приобретение и использование финансовых инструментов или нематериальных активов с последующим получением дохода.

В том случае, когда в качестве результатов реализации проекта выступают некоторые физические объекты (здания, сооружения, производственные комплексы), определение проекта может быть конкретизировано следующим образом: Проект – целенаправленное, заранее проработанное и запланированное создание или модернизация физических объектов, технологических процессов, технической и организационной документации для них, материальных, финансовых, трудовых и иных ресурсов, а также управленческих решений и мероприятий по их выполнению.

Управление проектами – методология организации, планирования, руководства, координации трудовых, финансовых и материально-технических ресурсов на протяжении проектного цикла, направленная на эффективное достижение его целей путем применения современных методов, техники и технологии управления для достижения определенных в проекте результатов по составу и объему работ, стоимости, времени, качеству и удовлетворению участников проекта.

Методы управления проектами позволяют: определить цели проекта и провести его обоснование; выявить структуру проекта (подцели, основные этапы работы, которые предстоит выполнить); определить необходимые объемы и источники финансирования; подобрать исполнителей – в частности, через процедуры торгов и конкурсов; подготовить и заключить контракты; определить сроки выполнения проекта, составить график его реализации, рассчитать необходимые ресурсы; рассчитать смету и бюджет проекта; планировать и учитывать риски; обеспечить контроль за ходом выполнения проекта и многое другое.

Различают следующие варианты схем управления проектом:

«Основная» система». Руководитель (менеджер) проекта – представитель («агент») заказчика, финансовой ответственности за принимаемые решения не несет. Им может быть любое юридическое или физическое лицо – участник проекта, имеющее лицензию на профессиональное управление. В этом случае менеджер проекта обеспечивает координацию и управление ходом разработки и реализации проекта, в контрактных отношениях с другими участниками проекта (кроме заказчика) не состоит.

Преимущество системы – объективность проект-менеджера, недостаток – ответственность за результаты проекта целиком возлагается на заказчика.

Система «расширенного управления». Руководитель (менеджер) проекта – принимает ответственность за проект в пределах фиксированной (сметной) цены. Менеджер обеспечивает управление и координацию процессов проекта по соглашениям между ним, заказчиком и участниками проекта. Как и в «основной» системе, им может быть любое юридическое или физическое лицо – участник проекта, имеющее лицензию на профессиональное управление и способное отвечать по своим обязательствам перед заказчиком. Проект-менеджер управляет проектом, координирует поставки и работы по инжинирингу. В этом случае ответственность возлагается на менеджера проекта в пределах контрактных условий.

Система «под ключ». Руководитель (менеджер) проекта – проектно-строительная фирма, с которой заказчик заключает контракт «под ключ» с объявленной стоимостью проекта. [16]

Рост инвестиций в сфере недвижимости привел к увеличению спроса на земельные участки под коммерческое строительство, и, как следствие, к активному развитию ленд-девелопмента, главной задачей которого является подготовка территорий к началу строительного процесса.

Классический ленд-девелопмент – это формирование среды обитания, повышение ликвидности участков и их инвестиционной привлекательности. Впрочем, в российских условиях сам термин приобретает достаточно широкий спектр оттенков – от перевода земель из категории сельхозназначения до комплексного развития территорий.

В широком смысле ленд-девелопмент (Land-Development) – деятельность по социально-экономическому развитию земельных участков и территорий, осуществляемая путем планировки, проектирования и строительства объектов промышленной, социальной, инженерной и коммунальной инфраструктуры.

В узком смысле ленд-девелопмент – деятельность, направленная на повышение ликвидности и инвестиционной привлекательности земельных участков и увеличение вследствие этого их рыночной стоимости. Он включает действия от изменения категории и целевого назначения земли до обеспечения участка инженерной, транспортной инфраструктурой и комплексного развития территорий, предусматривающего разработку концепции его застройки, создание варианта генплана, предложение по архитектурной концепции и пр.

Общая последовательность работ, исполняемых при подготовке и реализации инвестиционно – строительного проекта представлена в табл. 1.1.

Таблица 1.1. Этапы реализации девелоперского проекта

Для торговой недвижимости при выборе площадки ключевым фактором является расположение в русле транспортных потоков и потоков населения: перекрестки транспортных магистралей, непосредственная близость вокзалов, станций метрополитена – идеальные места для создания торговых и гостиничных комплексов. В этом случае экология не имеет практического значения. Очень большое значение имеет наличие парковки и удобных подъездных путей.

В маркетинге важна ориентация на сбалансированный пакет арендаторов, который позволит торговому зданию создать имидж единого комплекса с соответствующим уровнем сервиса и качеством товаров и услуг.

В архитектурных решениях важно добиться открытости комплекса для людских потоков, наличие витрин. Планировочные решения должны быть направлены на оптимизацию потоков покупателей внутри здания.

1.3 Анализ рынка торговой недвижимости

Для анализа рынка торговой недвижимости рассмотрим, какие торговые центры представлены в Самаре.

В г. Самара расположено около десяти современных крупных торгово-развлекательных центров. Среди них такие ТЦ как Парк Хаус, Московский, Вива Лэнд, Аврора, Космопорт и другие.

Сосредоточение крупных ТРЦ – на протяжение Московского шоссе, географический центр города (см. рис. 1).

В близости от нашего проекта находится лишь ТРЦ Вива Лэнд, который является основным конкурентом проекта.

Заполняемость торговых центров за период 2010 года выросла. Если осенью 2009 года средний объем вакантных площадей в сегменте торговых центров составлял 11%, то, по данным на конец марта 2010 года, этот показатель снизился до 8%. Однозначно это можно трактовать как позитивное событие на рынке коммерческой недвижимости, однако имеющийся показатель в 8% также можно считать довольно высоким, и предполагается его дальнейшее уменьшение.

Это может говорить о ненасыщенности рынка торговой недвижимостью современного уровня. На рынке еще существует множество торговых площадей старого формата, такие, как Захар, Айсберг, Европа. Именно они и составляют резерв спроса на новые строящиеся торгово-развлекательные центры.

Рис. 1. Расположение крупных ТЦ в г. Самара.

Также из рисунка 1 видим, что периферия города, а именно безымянка не насыщена торговыми центрами, а значит спрос на новые площади будет высок.

Рассмотрим уровень цен аренды на данный тип торговой недвижимости (см. рис. 2).

Рис. 2. Анализ цены аренды на помещения в ТЦ г. Самара.

Из рисунка видно, что самая низкая цена аренды на торговые помещения в ТЦ Фрегат – 3000 р. за кв. м. Это обусловлено низким уровнем популярности данного ТЦ у населения города. Самая высокая арендная ставка в ТРЦ Космопорт. Она составляет 6000 р. за кв. м. Средняя ставка аренды в ТРЦ – 4124 р. за кв.м.

ГЛАВА 2. Характеристика проекта ТЦ ул. Физкультурная, 103

2.1 Описание земельного участка

девелоперский проект управление недвижимость

Границы анализируемой территории

Земельный участок площадью 6 га расположен в селитебной зоне на территории стыке Кировского и Промышленного районов в границах улиц Физкультурная, Краснодонская, Вяземская (см. рис. 3). Общая численность населения 495,5 тыс. человек, а так же в непосредственной близости от крупных транспортных магистралей города – проспекта Кирова и улицы Победы, с совокупным автомобильным потоком порядка 90 тыс. машин в день.

Застроенность окружения

В Промышленном районе застройка представлена много- и среднеэтажными жилыми зданиями, торговыми и офисными помещениями, промышленными помещениями объектов инфраструктуры города, спортивными сооружениями, объектами здравоохранения и др.

Рядом с оцениваемым объектом преобладает жилая застройка, а также офисные и торговые центры. В непосредственной близости находятся ТЦ «ВИВА ЛЭНД», Дворец спорта авиационного завода на 1 этаже которого расположен магазин «Кожа Меха», ДК им. Литвинова.

Рис. 3. Месторасположение объекта

Транспортная доступность

Улицы интенсивным движением: Пр. Кирова, ул. Победы

Таблица 2.1 - Ближайшие остановки транспорта

У объекта хорошая транспортная доступность, рядом пролегают трамвайные и троллейбусные пути, ходят автобусные маршруты, а так же большое количество маршрутных такси.

Земельный участок находится рядом с пр. Кирова и ул. Победа – улицами с высокой интенсивностью движения. По этим улицам пролегают маршруты общественного транспорта, связывающие периферию с центром города, а также пригородные маршруты

В непосредственной близости от объекта расположены зоны жилой застройки и зоны деловой активности.

В зону 5-ти минутной пешеходной доступности, попадают несколько жилых микрорайонов, где проживают около 12 тыс. человек.

В зоне 10-ти минутной транспортной доступности, расположены Кировский, Промышленный и Советский районы, где проживают около 672,2 тыс. человек.

В зоне 20-и минутной транспортной доступности попадает большая часть города – около 870 тыс. человек.

2.2 Характеристика планируемой застройки

Проект предусматривает строительство двухэтажного здания общей площадью 55630 кв.м. (см. Приложение А) На первом этаже планируется разместить торговый центр и спортивный комплекс с фитнес центром. На втором этаже здания расположится торгово-развлекательная зона (см. Приложение Б).

Таблица 2.2 - Описание объекта