Управление девелоперским проектом коммерческой недвижимости на примере проекта строительства спортивно-развлекательного центра

Срок окупаемости по проекту = 32 мес. = 2 года 8 мес..

Чистая текущая стоимость: , где

– притоки денежных средств,

- оттоки денежных средств, r– ставка дисконта, n-кол-во периодов.

NPV1 – чистая текущая стоимость за 7 лет эксплуатации проекта.

NPV2 – чистая текущая стоимость продажи объекта.

NPV1 = -8 827 465- 403020787+ 1120258838+ 274018833,1+ 601814603,7+ 507432212,19+ 431586081,4+ 363900574,5= 2 887 162 891 p.

NPV2 = (9 935 623 132- 1987124626)/1,186^7= 2408198457 р.

где 1987124626 – налог на прибыль 20%.

NPV = NPV1 + NPV2 = 2 887 162 891 + 3010248071 = 5 295 361 348 р. >0

Индекс рентабельности:

PI = 1+5 295 361 348 /1 592 668 726 = 4,3 > 1

Внутренняя норма доходности:

Рассчитаем NPV при I = 300 %

NPV 1 = -8 827 465-119495663+ 98484475,05+ 7142570,006+ 4651162,5+ 1162790,625+ 293234,8723+73308,71807= -16 515 587 р.

NPV2 = 485137 р.

NPV = NPV1 + NPV2 = -16 030 449 р. <0

IRR= 18.6% + (300-18.6)/( 5 295 361 348+16 030 449)* 5 295 361 348 = 299%

Стоимость источника финансирования 10 % - ставка по кредиту. Следовательно, IRR > стоимости источника финансирования, поэтому схема финансирования принимается.

По результатам расчетов динамических показателей эффективности проекта можно сделать, что проект эффективен и принимается.

3.5 Учет рисков проекта

Одной из основных расчетных концепций в области строительной индустрии при развитии экономического потенциала предприятия являются инвестиционные риски. Не останавливаясь на детальном описании теории, выделим некоторые ключевые моменты этого вопроса. Системно проведенный анализ рисков и правильный их расчет должен дать инвестору, будь то внешний инвестор или само предприятие, уверенность в надежности вложенных средств.

При развитии экономического потенциала предприятий состав анализируемых рисков должен быть не выборочным, а полным — по всем граням инвестиционного проекта — технической, организационной и финансовой.

Так, например, Минэкономики в «Методических рекомендациях» от 31.03.1994 N7-12/47 предлагает следующий перечень рисков:

                    риск, связанный с нестабильностью экономического законодательства и текущей экономической ситуацией, условиями инвестирования и использования прибыли;

                    внешнеэкономический риск;

                    неопределенность политической ситуации, риск неблагоприятных социально-политических изменений в стране или регионе;

                    неполнота или неточность информации о динамике технико-экономических показателей, параметрах новой техники и технологии;

                    колебания рыночной конъюнктуры, цен, валютных курсов и т.п.;

                    неопределенность природно-климатических условий, возможность стихийных бедствий;

                    производственно-технологический риск (аварии и отказы оборудования, производственный брак и т.п.);

                    неопределенность целей, интересов и поведения участников;

                    неполнота или неточность информации о финансовом положении и деловой репутации предприятий-участников (возможность неплатежей, банкротств, срывов договорных обязательств).

Этот перечень рисков мы постараемся конкретизировать и определить те риски, которые, на наш взгляд, наиболее значимы для российских предприятий строительной индустрии при развитии экономического потенциала, это:

1.                  риск незавершения развития по проекту;

2.                  производственные риски;

3.                  риски реализации;

4.                  финансовые риски;

5.                  политико-экономические риски.

Риск незавершения развития по проекту.

Этот риск может возникнуть в течение периода, предшествующего завершению проекта. Он имеет особое значение при финансировании достаточно крупных инвестиционных проектов в строительной индустрии и в большинстве случаев может быть покрыт гарантией завершения. Данный риск может возникнуть при следующих обстоятельствах:

                    расхождений в планируемых и фактических затратах на реализацию проекта. Причем, подобные расхождения не всегда являются результатом ошибки в расчетах, а могут проистекать из изменений экономической среды проекта (изменение налоговой, ценовой, таможенной или банковской политики и т.п.). При возникновении подобной ситуации дальнейшее финансирование осуществляется кредиторами при условии принятия инициатором проекта дополнительных обязательств по покрытию непредвиденных расходов;

                    финансовой несостоятельности (банкротства) исполнителей проекта;

                    ограничения обязательств заемщика гарантией завершения проекта в срок. При наиболее благоприятном стечении обстоятельств (устойчивая общность интересов участников проекта, высокая прибыльность, приемлемые коэффициенты защиты, надежная технология, отсутствие высоких технических или политических рисков и т.д.) представляется возможным обойтись без гарантии завершения проекта. В этом случае кредиторам достаточно получения обязательств покрытия превышения прогнозируемых затрат фактическими посредством увеличения вложений в акции заказчиками или за счет резервного кредита.

Производственные риски.

Это риски, связанные с эксплуатацией производственных мощностей. Источниками возникновения подобных рисков являются следующие проблемы:

                    экономические проблемы, которые обусловлены плохим обеспечением предприятия, а также ростом издержек производства. Уменьшить влияние данного фактора на проект можно детальными расчетами и качественным прогнозированием реализации проекта, учитывающими возможный рост издержек производства;

                    технические проблемы, возникающие из-за некачественного инжиниринга, недостаточной квалификации персонала, а также возникшим несоответствием реализованного проекта выдвигаемым к построенному объекту требованиям. Риск значительно снижается наймом на работу высококвалифицированного персонала, либо дополнительной подготовкой имеющегося. Что касается возможного несоответствия между требованиями и реализованным проектом, то этого можно избежать путем оснащения производства современными, а порой и революционным технологиям, а также управлением производством высококвалифицированной командой менеджеров, которые способны использовать имеющиеся активы на 100 %.

Риски реализации.

Среди причин возникновения данного риска отметим следующие:

                    ошибочная оценка сегментации и объема рынка;

                    несоответствие строительных материалов современным требованиям рынка, а также моральное устаревание объекта;

                    снижение рыночных цен на подобные объекты;

                    недостаточная квалификация команды менеджеров, планируемой и реализуемой задачи по развитию проекта на стадии функционирования.

Влияние данных рисков на проект можно уменьшить тщательным изучением рынка, доскональным прогнозом предполагаемых цен, а также тщательной проработкой контрактов на продажу в части условий их расторжения. Кроме того, для снижения подобного риска необходимо иметь дело с профессиональной командой менеджеров проекта, либо в обязательном порядке переквалифицировать управленческий состав.

Финансовые риски.

Возникают либо при ухудшении финансового положения инициатора проекта, либо являются следствием предоставления кредиторами инициатору проекта кредитных средств по «плавающей» ставке, с наметившейся тенденцией к росту. Естественно, что данный риск могут снизить сами кредиторы благодаря уменьшению своих требований к заемщику.

Политико-экономические риски.

Данные риски возникают при нестабильной политико-экономической ситуации в стране, где реализуется проект, направленный на повышение экономического потенциала предприятия. Многие проекты показывают, что основным риском является риск политико-экономический. Определяется он, прежде всего, следующими составляющими:

                    риск резкого изменения внутреннего валютного курса. Противодействовать этому риску возможно посредством проведения соответствующей ценовой политики, при которой цены на реализуемую продукцию будут привязаны к курсу какой-либо твердой валюты, а также наличию возможности оперативной корректировки цен на продукцию;

                    риск снижения платежеспособного спроса в результате снижения доходов населения. Данный риск значителен и очевидных прямых способов его уменьшения не существует. Предполагается, что будет возможно стабилизировать показатели прибыльности или, по крайней мере, не допустить их обвального падения до уровня, когда предприятие встанет на грань банкротства. Для этого необходимо грамотно манипулировать качеством и количеством выпускаемой продукции (а значит, и расходами), применять ценовую дискриминацию для повышения уровня сборов, оперативно перепрофилировать производство;

                    налоговый риск. Большинство проектов демонстрируют удовлетворительные показатели кредитной привлекательности только в том случае, если они пользуются в период до полного расчета по кредитам большими налоговыми льготами, которые предусматривают освобождение от уплаты всех местных налогов. Очевидно, что смена руководства города (или страны) может привести к пересмотру налоговых льгот, что может повлечь за собой существенное изменение определенных ранее условий кредита. Значительно снизить, а иногда и полностью избежать, данный риск можно только в том случае, если рассчитывать проект и принимать решение об участии в финансировании на данных, которые не учитывают каких-либо налоговых льгот. Конечно, при таком подходе немного проектов будет финансироваться инвесторами. Поэтому оптимальным вариантом расчета проекта для принятия инвесторами решения об участии можно рассматривать тот, который учитывает изменение налогообложения в сторону увеличения и показывает тот максимум налоговых сборов, которые выдерживает проект без отрицательных последствий.

Уменьшить политико-экономические риски возможно, если реализовать схему финансирования проекта с участием иностранного капитала. Подобное распределение рисков является важнейшей тенденцией в международном финансировании проектов.

Таким образом, анализ рисков, влияющих на проект, формирует следующие правила, которых необходимо придерживаться при развитии предприятий:

1.                  Необходимо производить тщательный анализ технической стороны проекта, для чего необходимо проводить экспертизу проекта независимыми высококвалифицированными экспертами. Следовательно, при оценке рисков и жизнеспособности проектов необходимо больше полагаться на сторонних экспертов. Кроме того, промышленные проекты по развитию предприятия часто включают уникальные новаторские подходы, авторами которых являются инициаторы проекта.

2.                  Все экономические расчеты проекта необходимо производить при условии возникновения неблагоприятных обстоятельств (например, недостижение плановых показателей реализации, увеличение налоговых сборов и стоимости кредитных средств, изменение конъюнктуры рынка, увеличение издержек производства и т. п.).

3.                  Число участников, финансирующих реализацию проекта, должно быть больше двух.

4.                  При анализе проекта уделять особое внимание подверженности практически неконтролируемым рискам.

Таблица 3.10. Swot-анализ:

Для расчета риска неопределенности и инфляции при экономической оценке инвестиционного проекта будем использовать анализ сценариев. Выбираются как минимум три сценария: пессимистический, оптимистический, наиболее вероятный. При этом для любого проекта должна сохраняться эффективность проекта. Наличие неэффективности при каком-либо сценарии свидетельствует о повышенном риске данного проекта.