Управление девелоперским проектом коммерческой недвижимости на примере проекта строительства спортивно-развлекательного центра

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки Российской Федерации

Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«самарский государственный архитектурно-строительный университет»

Институт экономики и управления

Кафедра теоретической экономики и экономики недвижимости

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине «Управление проектами»

по теме:

«Управление девелоперским проектом коммерческой недвижимости на примере проекта строительства спортивно-торгово-развлекательного центра по адресу ул. Физкультурная 103»

Выполнила: Карабова Лиза Александровна

Студентка V курса спец. ОсНИ ИЭФ

Научный руководитель: Чирова Е. К.

Оценка:

Дата:

Подпись:

Самара 2010

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. Теоретические и правовые аспекты управления проектом коммерческой недвижимости

1.1 Сущность, понятие и основные виды управления проектами развития недвижимости

1.2 Понятие девелоперского проекта и особенности управления коммерческой недвижимостью

1.3 Анализ рынка торговой недвижимости

ГЛАВА 2. Характеристика проекта ТЦ ул. Физкультурная, 103

2.1 Описание земельного участка

2.2 Характеристика планируемой застройки

2.3 Этапы строительства

ГЛАВА 3. Финансово-экономическое обоснование проекта

3.1 Расчет затрат на строительство

3.2 Расчет доходов от реализации проекта

3.3 Расчет расходов на эксплуатацию проекта

3.4 Определение эффективности проекта

3.5 Учет рисков проекта

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Список использованной литературы

Приложение

ВВЕДЕНИЕ

Преобразование экономической политики Российской Федерации переход к доминированию таких институтов, как частная собственность и финансово-рыночные механизмы, влекут за собой качественные изменения как в экономике в целом, так и в отдельных сферах экономических отношений. Прежде всего, это касается экономических отношений в области недвижимости.

Имущество, в том числе и недвижимое, все чаще воспринимается как финансовый актив, требующий профессионального управления. Все чаще практикуется разделение экономических ролей, так как их сочетание в рамках одной организации нередко рождает внутренние конфликты интересов. В Российской Федерации, прежде всего в крупнейших городах страны, активно идут процессы разделения функций между такими экономическими агентами, как инвестор, менеджер, заказчик, подрядчик, агент по продажам, хотя зачастую они связаны между собой юридическими отношениями, собственностью и финансовой зависимостью.

Одним из проявлений специализации на рынке недвижимости и строительства является выделение девелопмента как особой профессиональной деятельности.

Актуальность выбранной темы состоит в том, что только при профессиональном управлении проектом торговой недвижимости возможно получение максимальной прибыли.

Объектом данного исследования является проект строительства спортивно-торгово-развлекательного центра по адресу ул. Физкультурная 103.

Предметом исследования является процесс организации строительства и эксплуатации проекта.

Целью данного исследования являются комплексное изучение теоретических и практических вопросов управления проектом коммерческой недвижимости.

В соответствии с поставленной целью был разработан ряд следующих задач:

1. Изучить понятие и виды девелопмента;

2. Разработать проект развития коммерческой недвижимости;

3. Рассчитать основные экономические показатели эффективности проекта.

Методологической основой работы являются научные труды таких ученых, как Асаул А.Л., Ендовицкий Д.А., Мазур И.И., Шапиро В.Д., Максимов С.Н.

Эмпирической основой работы являются нормативно-правовые акты Российской Федерации.

Также в процессе создания данной работы были использованы журналы и Интернет-ресурсы.

Курсовая работа имеет традиционную структуру и включает в себя введение, основную часть, состоящую из трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложения.

ГЛАВА 1. Теоретические и правовые аспекты управления проектом коммерческой недвижимости

1.1 Сущность, понятие и основные виды управления проектами развития недвижимости

Развитие недвижимости (девелопмент) представляет качественное материальное преобразование объектов недвижимости, в результате которого создается новый в физическом и экономическом отношении объект недвижимости. [14]

В рыночных условиях под девелопментом понимается профессиональная деятельность, особый вид деловой активности на рынке недвижимости.

На российском рынке недвижимости термин «девелопмент» появился относительно недавно. Между тем для стран с развитыми рынками недвижимости девелопер – одна из ведущих фигур на рынке. [11]

Девелопер – предприниматель, инициирующий и организующей наилучший из возможных вариантов развития объектов недвижимости, включая финансирование проекта и реализацию созданного объекта недвижимости.

В обязанности девелопера обычно входят: выбор и определение концептуальной коммерческой идеи проекта, выбор площадки, оптимально соответствующий концептуальной идее, и приобретение прав на нее, маркетинг, поиск механизмов привлечения инвесторов, организация финансирования проекта, организация и управление проектированием, строительством, сдача завершенного объекта в аренду с последующей эксплуатацией или его продажа. В зависимости от функциональной направленности различают офисный, торговый, жилой, гостиничный, спортивный, развлекательный, рекреационный и комбинированный девелопмент.

Редевелопер – это лицо, управляющее процессом развития территорий [7]

Толковый словарь по недвижимости, выпущенный в 1993 г. в Лондоне, дает следующее толкование термина: «Девелопмент – выполнение строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землей или осуществление каких-либо материальных изменений в использовании зданий или участков земли. Данное понятие не включает работы по улучшению внутреннего интерьера, не изменяющие внешний вид здания» [11].

У профессионалов рынка недвижимости США девелопмент означает вид деятельности, когда участник этого сектора рынка вкладывает собственные и / или заемные средства, в том числе и средства частных инвесторов, в развитие недвижимости с целью извлечения коммерческой выгоды [17].

Сегодня на территории России действует достаточно большое количество девелоперских компаний, хотя многие из них даже и не представляют, что их так можно назвать. И тем не менее многие фирмы сегодня успешно совмещают в себе функции и заказчика, и подрядчика, и застройщика.

Явление девелопмента может рассматриваться по крайней мере в двух смыслах: как материальный процесс и как особый вид профессиональной деятельности на рынке.

Определение девелопмента как материального процесса выглядит следующим образом: [11] «Девелопмент – выполнение строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землей или осуществление иных материальных изменений в использовании зданий или участков земли» [7].

Таким образом, развитие недвижимости понимается как целенаправленное изменение, в результате которого объект недвижимости приобретает качественно новые свойства и характеристики.

Как особый вид профессиональной деятельности девелопмент включает:

   полноценный консалтинг в самом широком понимании слова;

   систему управления проектами по недвижимости, включающую материальное создание объектов недвижимости.

Суть девелопмента – управление инвестиционным проектом в сфере недвижимости, которое предполагает:

   выбор экономически эффективного проекта;

   выявление и снижение рисков, связанных с проектом;

   получение необходимых разрешений на реализацию проекта от органов власти;

   определение условий привлечения инвестиций, разработку механизмов и форм их возврата;

   поиск и привлечение инвесторов;

   отбор подрядчиков, финансирование и контроль за их работой;

   реализацию объекта недвижимости или передачу в эксплуатацию.

Таким образом, цель девелопмента – создание объекта недвижимости с нуля и до момента ввода в эксплуатацию, и дальнейшее управление объектом вплоть до момента ликвидации объекта. Однако в данном случае речь идет не просто о строительстве, а о коммерческом проекте, который подразумевает не только сотворение объекта, но и получение прибыли от его использования или продажи.

Девелопмент представляет собой реакцию рынка недвижимости на возникающие в обществе потребности, удовлетворение которых невозможно без преобразования имеющегося фонда недвижимости. Это преобразование может протекать в различных формах, но направленность его всегда будет задаваться изменяющимися общественными потребностями: рынок будет приспосабливаться к новой социально – экономической ситуации, искать наилучшие варианты использования недвижимости [12].

Различают два основных вида девелопмента – fee-development и speculative development. Иногда к девелопменту относят и строительство объекта недвижимости «под себя» (build-to-suit), однако такая деятельность не имеет целью получение прибыли.

В первой схеме (fee-development) девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает на гонораре. Чаще всего инвестор нанимает девелопера, чтобы последний на выбранном земельном участке построил здание «под ключ» и, возможно, заполнил его арендаторами. Выбор девелопера происходит, как правило, посредством тендера. В таком проекте девелопер обычно не участвует своими деньгами. Он лишь проводит проектирование на деньги заказчика, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей. На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы и т.д.), но ответственность за весь проект в целом лежит на девелопере. Гонорар за руководство проекта в особо сложных случаях может достигать 10% от стоимости проекта.

Вторая разновидность (speculative development) гораздо более сложна, нежели fee-development. Девелопер создает коммерческую недвижимость, выступая как единоличный организатор проекта. По сути, девелопер выполняет все те же функции, что и в первой схеме, но, кроме этого, еще и занимается построением финансовой схемы проекта. При этом девелопер вкладывает в проект собственные средства, которые и являются стержнем будущей финансовой схемы.

Финансовая схема крупных девелоперских проектов обычно представляет собой сложную комбинацию собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и предарендных платежей от будущих арендаторов.

Собственные средства девелопера обычно покрывают не более 20 – 30% затрат на реализацию проекта. В силу этого девелопер должен с максимальным эффектом использовать собственные средства, чтобы создать условия для притока средств извне. Следовательно, он обязан хорошо знать мотивы и требования потенциальных инвесторов, представляющих собой весьма неоднородную среду.

Попытка положиться на один финансовый источник практически обречена на провал. При смешанном финансировании девелопер имеет долю в будущем доходном здании. При вложении на раннем этапе 10% от стоимости проекта девелопер претендует в будущем на долю до 50% построенной недвижимости [6].

Очевидно, что осуществление девелопмента требует грандиозных затрат – не только финансовых, но и управленческих. Для того чтобы воплотить в жизнь тот или иной проект, девелопер использует различного рода ресурсы: финансовые, материальные, кадровые.

Кадровый аспект заключается в том, что девелопер должен привлечь для участия в проекте еще ряд лиц: подрядчиков-строителей, архитекторов, инженеров и прочих специалистов не только в сфере строительства, но и в сфере финансов, маркетинга и т.д. Однако речь идет не просто о приглашении сторонних специалистов, а о создании полноценной и работоспособной команды, от которой во многом будет зависеть эффективность работы, а значит, и конечный результат всего процесса девелопмента.

Естественно, что высокая прибыльность операций speculative development объясняется высокими рисками неудачи проекта, которые несет на себе девелопер. В связи с этим большинство специалистов сходится в том, что девелопмент такого рода является наиболее сложной из всех возможных операцией на рынке недвижимости хотя бы потому, что в одном проекте совмещены и риэлтерские, и строительные, и архитектурные, и очень сложные финансовые операции. Некоторые эксперты даже считают такой девелопмент искусством, основывающимся на исключительных личных качествах, опыте и удачливости девелопера.

1.2 Понятие девелоперского проекта и особенности управления коммерческой недвижимостью

Понятие «проект» объединяет разнообразные виды деятельности, характеризуемые рядом признаков, наиболее общими из которых являются следующие:

   направленность на достижение конкретных целей, определенных результатов;

   координированное выполнение многочисленных, взаимосвязанных действий;

   ограниченная протяженность во времени, с определенным началом и концом. [16]

Проект – совокупность взаимосвязанных, скоординированных действий, направленных на достижение определенного, в известной мере уникального результата и происходящих в течение ограниченного времени. [14]

В самом общем виде проект (англ. Project) – это «что-либо, что задумывается или планируется, например, большое предприятие».

С точки зрения системного подхода, проект может рассматриваться как процесс перехода из исходного состояния в конечное – результат при участии ряда ограничений и механизмов.