Система оснований возникновения и прекращения права собственности на жилое помещение

center">3.1. Основания возникновения права собственности на жилые помещения

 

Основаниями возникновения (приобретения) права собственности являются различные юридические факты, т.е. обстоятельства реальной жизни, в соответствии с законом влекущие возникновение права собственности на определенное имущество у конкретных лиц.

В цивилистической науке основания возникновения права собственности издавна принято подразделять на первоначальные и производные.[34] Что же касается критерия разграничения первоначальных и производных способов возникновения права собственности, то в одних случаях предпочтение отдают критерию воли, в других - критерию правопреемства.[35] Соответственно этому, сторонники критерия воли к первоначальным относят такие способы, при которых право собственности возникает независимо от воли, а к производным - такие, при которых оно возникает по воле предшествующего собственника.[36] Те же, кто в основу разграничения кладут критерий правопреемства, к первоначальным относят способы, в основе которых правопреемства нет, а к производным - способы, которые покоятся на правопреемстве.[37] Этот спор имеет не только теоретическое, но и практическое значение.

Основания приобретения права собственности называются также титулами собственности. Титульное владение - это владение вещью, основанное на каком-либо праве (правовом основании, или титуле), вытекающем из соответствующего юридического факта (например, право собственности, основанное на договоре купли-продажи вещи или на переходе ее в порядке наследования). В отличие от этого беститульное (фактическое) владение не опирается на какое-либо правовое основание, хотя при установленных законом условиях и оно может влечь определенные правовые последствия.[38]

К первоначальным способам приобретения права собственности на жилые помещения относятся:

                  создание (изготовление) новой вещи, на которую ранее не было и не могло быть установлено ничьего права собственности (строительство жилых домов, квартир);

                  при определенных условиях - самовольная постройка;

                  приобретение права собственности на бесхозяйное имущество, в том числе на имущество, от которого собственник отказался или на которое утратил право.

К производным способам приобретения права собственности на жилые помещения относится приобретение этого права:

                  на основании договора или иной сделки об отчуждении вещи;

                  в порядке наследования после смерти гражданина;

                  в порядке правопреемства при реорганизации юридического лица;

                  в порядке приватизации жилых помещений.[39]

Практическое значение такого разграничения состоит в том, что при производных способах приобретения права собственности на вещь, помимо согласия (воли) собственника, необходимо также учитывать возможность наличия на эту же вещь прав других лиц - несобственников (например, залогодержателя, арендатора, субъекта ограниченного вещного права). Эти права обычно не утрачиваются при смене собственника вещи, переходящей к новому владельцу, как бы обременяя его имущество. В этом отношении действует прямо не выраженное, но подразумеваемое законом старое правило, берущее начало в римском частном праве: никто не может передать другому больше прав на вещь, чем имеет сам.

Таким образом, различие первоначальных и производных способов приобретения права собственности, по сути, сводится к отсутствию или наличию правопреемства, т.е. преемства прав и обязанностей владельцев вещи. В свою очередь, это обстоятельство делает возможным различие понятий «основания возникновения права собственности» (т.е. титулов собственности, или правопорождающих юридических фактов) и «способы приобретения права собственности» (т.е. правоотношения, возникшие на основе соответствующих юридических фактов).

При производных способах приобретения права собственности учитывается воля прежнего собственника (отчуждателя вещи), поэтому здесь основания приобретения права собственности у одних лиц одновременно являются основаниями прекращения этого же права у других лиц. Речь обычно идет о различных договорах - купли-продажи (в том числе с помощью государственных жилищных сертификатов), мены, дарения (особым случаем является бесплатная приватизация жилых помещений), аренды с выкупом и т.д., а также о наследовании имущества граждан или о правопреемстве в отношении имущества юридических лиц или публично-правовых образований. Каждый из этих способов специально урегулирован законом в соответствующих институтах (договорного права, наследственного права, правопреемства при реорганизации юридических лиц), выходящих за рамки права собственности.[40]

При этом важное значение имеет точное определение момента, с которого на приобретателя вещи по договору переходит право собственности. Ведь с этого же момента на него переходят и бремя собственности, и риск случайной гибели или порчи вещи.

 

3.2. Прекращение права собственности на жилое помещение

 

Право собственности является не только наиболее широким, но и наиболее устойчивым вещным правом, составляя основную юридическую предпосылку и результат нормального имущественного оборота. Поэтому закон специально регулирует не только основания приобретения права собственности, но и основания его прекращения (правопрекращающие юридические факты). Эти последние подлежат особо тщательной регламентации с тем, чтобы сохранить и поддержать «прочность» права собственности в соответствии с провозглашенным в п. 1 ст. 1 ГК РФ принципом неприкосновенности собственности. Вместе с тем, гражданско-правовая регламентация оснований прекращения права собственности в основном направлена на обеспечение неприкосновенности частной собственности граждан и юридических лиц. Ведь многие основания прекращения права собственности, по сути, устанавливают возможности перехода имущества лишь из частной в публичную собственность, но не наоборот.[41]

В соответствии с цивилистической доктриной способы прекращения права собственности подразделяются на три группы: прекращение права собственности по воле собственника (например, совершение собственником гражданско-правовых сделок, направленных на отчуждение вещи, добровольный отказ собственника от права собственности на конкретное имущество); прекращение права собственности по объективным причинам и принудительное прекращение права собственности, т.е. прекращение права собственности на вещь против воли собственника. Прекращение права собственности на жилое помещение в связи с изъятием земельного участка для публичных нужд относится к принудительным случаям прекращения права собственности.

«Отчуждение собственником своего имущества другим лицам происходит, как правило, в добровольном порядке по различным сделкам, как двух- и многосторонним, так и односторонним: купля-продажа, мена, дарение, взнос вклада в уставный (складочный) капитал по учредительному договору о создании хозяйственного общества (товарищества), передача по наследству и т.д. Из приведенного примерного перечня оснований отчуждения имущества видно, что оно может осуществляться как на возмездной, так и на безвозмездной основе».[42]

Отчуждение имущества собственником может носить и принудительный характер, на что указывают подп. 2, 3, 7 абз. 2 п. 2 статьи 235 ГК РФ. Такое отчуждение, в частности, происходит: в случае выплаты сособственниками участнику долевой собственности компенсации вместо выдела доли в натуре (п. 4 ст. 252 ГК РФ); выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 282 ГК РФ); продажи с публичных торгов бесхозяйственно содержимого жилого помещения (ст. 293 ГК РФ) и др.

Итак, ГК РФ предусматривает возможность принудительного изъятия или отчуждения у собственника имущества, но только в ограниченном числе случаев, перечисленных в ст. 235. Этот перечень не подлежит расширительному толкованию. К таким случаям применительно к жилым помещениям относятся:

- обращение взыскания на имущество по обязательствам (ст. 237 ГК РФ);

- отчуждение недвижимого имущества, в том числе жилого помещения, в связи с изъятием земельного участка (ст. 239 ГК РФ, ст. 32 ЖК РФ);

- выкуп доли в общей собственности (ст. 252 ГК РФ);

- изъятие бесхозяйственно содержимого жилого помещения (ст. 293 ГК РФ);

- реквизиция (ст. 242 ГК РФ);

- конфискация (ст. 243 ГК РФ);

- изъятие жилого помещения у лица, которому оно не может принадлежать (ст. 238 ГК РФ).

При этом следует иметь в виду принципиальное положение ст. 35 Конституции РФ, согласно которой никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Приведенные случаи принудительного отчуждения собственником своего имущества охватываются в ГК РФ более общим понятием - принудительное изъятие. При этом устанавливается важный принцип, служащий гарантией свободного развития имущественных отношений, - недопустимость изъятия имущества у собственника, кроме случаев, предусмотренных законом. Следовательно, принудительное изъятие (наряду с другими возможными основаниями) будет относиться к иным предусмотренным законом случаям утраты собственником своего права на имущество. При этом никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда (ч. 3 ст. 35 Конституции РФ).

Основаниями для принудительного изъятия имущества у собственника могут являться различные причины: одни из них обусловлены ненадлежащими действиями (бездействием) самого собственника, другие - интересами общества и государства. К первой группе относятся: ненадлежащее исполнение обязательств собственником (ст. 237 ГК РФ); совершение собственником правонарушений, предусматривающих в виде санкции за них конфискацию имущества (ст. 243 ГК РФ).[43]

К случаям принудительного изъятия имущества у собственника, обусловленным государственными и общественными интересами (т.е. не связанным с ненадлежащим поведением самого собственника), однозначно может быть отнесена только реквизиция (ст. 242 ГК РФ).

Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка может быть обусловлено как ненадлежащими действиями самого собственника, так и государственными или муниципальными нуждами (ст. 239 ГК РФ). Согласно ч. 3 ст. 35 Конституции РФ принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом ст. 306 ГК, к которой идет отсылка в последней части комментируемой статьи, говорит не только о возмещении стоимости имущества, подлежащего изъятию, но и о возмещении убытков. Сопоставление норм ГК РФ и Конституции РФ приводит к выводу, что в случае принятия закона, прекращающего право собственности, убытки, причиненные собственнику, подлежат возмещению в полном объеме после принятия соответствующего закона, но до фактического обращения в государственную собственность его имущества.[44]

Отдельные нормы, посвященные национализации, содержатся в Федеральном законе от 9 июля 1999 г. № 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации».[45] В частности, абз. 2 п. 2 ст. 8 предусмотрено, что при национализации иностранному инвестору или коммерческой организации с иностранными инвестициями возмещаются стоимость национализируемого имущества и другие убытки. Споры о возмещении убытков разрешаются в соответствии с международными договорами РФ и федеральными законами в суде или арбитражном суде либо в международном арбитраже (третейском суде).

Достаточно часто право собственности на недвижимое имущество прекращается в связи с обращением на него взыскания. Обращение взыскания на недвижимое имущество подчиняется общим правилам исполнительного производства. Вместе с тем здесь имеется ряд особенностей, определяемых правовыми характеристиками недвижимости как объекта гражданского оборота. Принудительное изъятие имущества путем обращения на него взыскания осуществляется судом в порядке, установленном ГПК РФ и АПК РФ[46]. Пункт 1 ст. 237 ГК РФ предоставляет сторонам возможность согласовать иной порядок обращения взыскания на имущество должника (например, согласно ст. 409 ГК РФ о предоставлении отступного, п. 1 ст. 349 ГК РФ об удовлетворении требования залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд). В компетенцию суда входит не лишение кого-либо принадлежащего ему права собственности, а создание права у другого лица. Следовательно, задача суда при обращении взысканий по обязательствам ограничивается определением принадлежности права. После этого (на основании судебного решения) происходит прекращение права собственности и изъятие имущества у ответчика. Изъятие имущества по вступившему в законную силу решению производится на основании исполнительных документов, выдаваемых судами. На основании исполнительных документов жилье выставляется на публичные торги.[47] Торги недвижимым имуществом организуются и проводятся специализированными организациями, с которыми заключается соответствующий договор. Эти организации проводят торги по заявке судебного пристава-исполнителя с указанием минимальной начальной цены имущества, выставляемого на торги. Торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения специализированной организацией соответствующей заявки. Торги проводятся в порядке, определенном ст. 447-449 ГК РФ.

В результате совершения сделок прекращается право пользования по инициативе собственника жилого помещения в связи с его отчуждением. В этом случае права собственника передаются другому лицу. Однако переход права собственности не всегда влечет прекращение права пользования жилым помещением, в отношении которого прекратилось право собственности. Так, например, при заключении договора ренты с правом пожизненного содержания и иждивения у бывшего собственника прекращается право собственности, но сохраняется право пожизненного проживания и пользования жилым помещением. Совершение иных сделок с жилыми помещениями (заключение договоров купли-продажи, мены, дарения), как правило, влечет не только прекращение права собственности у прежних собственников, но и прекращение права пользования отчужденными жилыми помещениями. Однако сторонами при заключении указанных договоров может быть согласовано условие о сохранении за продавцом или дарителем права проживания (на определенный срок или пожизненно) в жилом помещении, которое отчуждено.