Система оснований возникновения и прекращения права собственности на жилое помещение

ЖK PФ впервые определил понятие общей площади жилого помещения (п. 5 cт. 15 ЖK PФ). Общая площадь жилого помещения - сумма площади всех частей данного помещения, в том числе площади помещений вспомогательного назначения, то есть тех, которые предназначены для удовлетворения бытовых и иных нужд гражданами, за исключением веранд, балконов, террас, лоджий.

Итак, общей площадью жилого помещения является  сумма площади всех жилых и вспомогательных помещений, а именно: кухни, ванной комнаты, коридоров, кладовой и пр. То есть из общей площади жилого помещения выделяют:

- жилую площадь, включающую лишь площади жилых комнат, включая площади спальных, столовых, комнат для игр, учёбы и отдыха, а также площадь утепленных террас, веранд, лоджий и балконов, оборудованных для проживания;

- «вспомогательную площадь», - это площадь кухни, коридоров, ванных комнат, теплых уборных, прихожих, внутренних кладовых, лоджий, террас и балконов, не оборудованных для проживания и т.д.[15]

Пользования жилыми помещениями осуществляются с учётом соблюдения всех законных прав и интересов проживающих в нем лиц и соседей, с учётом соблюдения требований пожарной безопасности, экологических, санитарно – гигиенических стандартов, а так же иных требований российского законодательства, в том числе учитывая утвержденные Правительством PФ правила пользования жилым помещением. [16]

Рассмотрим классификации жилых помещений. Они дифференцируются по различным основаниям, в частности:

По типу строения делятся: на строения квартирного типа. В подобных помещениях вся или большая часть площади занята именно квартирами; на строения-общежития; на строения дачного типа, которые приспособлены для круглогодичного, постоянного проживания (то есть летние дачи к ним не будут относиться).

По характеру проживания: предназначенные для постоянного пользования, т. е. рассчитанные на длительный период их использования; временного характера, т. е. построенные для использования в течение относительно непродолжительного времени.

По виду жилого помещения делятся на: жилые дома; квартиры в многоквартирных жилых домах; жилые комнаты; иные помещения, предназначенные для проживания и признающиеся жилыми в соответствии с национальными традициями народов, населяющих PФ, закрепленными законодательством субъектов PФ.

Считаем, что так же рациональной и эффективной будет классификация жилых помещений по основаниям предоставления их в пользование граждан, с учетом которой они делятся на: жилое помещение, предоставляемое по договору соцнайма; жилое помещение, предоставляемое по договору частного (коммерческого) найма; жилое помещение в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов (ЖK и ЖCK); жилое помещение, находящееся в собственности гражданина; служебное и специализированное жилое помещение[17].

Для характеристики совокупности жилых помещений используется понятие жилищного фонда. По мнению Ю.К. Толстого: «жилифонд PФ – это совокупность всех жилых помещений, которые расположены на всей территории Pоссии».[18] Виды жилфонда так же классифицируются по различным основаниям. Кратко опишем их:

1. По формам собственности жилфонд подразделяется на:

- частный, то есть совокупность всех жилых помещений, которые находятся в собственности, как физических лиц, так и юридических;

- государственный, то есть совокупность жилых помещений, которые по праву собственности принадлежат PФ (жилфонд PФ), и её субъектам (жилфонд субъектов PФ);

- муниципальный, то есть совокупность жилых помещений, которые принадлежат по праву собственности муниципальным образованиям (п. 2 Cт. 19 ЖK PФ);

- общественный - находится в собственности общественных объединений.

2. По целям использования жилфонд делится на:

- социального пользования, то есть все предоставляемые по договорам социального найма гражданам жилые помещения государственного и муниципального жилфондов;

- специализированного использования, то есть все жилые помещения, предназначенные для проживания определенных категорий лиц, которые предоставляются в соответствии с нормами разд. 4 ЖK PФ;

- индивидуального использования, то есть все жилые помещения частного жилфонда, используемые физическими лицами (как и юр.лица), являющимися их собственниками, для личного проживания, в том числе членов их семей, и/или иных граждан по договорам безвозмездного пользования;

- коммерческого пользования, то есть все жилые помещения, которые используются собственниками для проживания в  них иных лиц по договорам возмездного пользования и иным договорам (п. 3 cт. 19 ЖK PФ).

В сooтветствии co cт. 19 ЖK PФ жилфонд подлежит государственному учёту, который включает техническую паспортизацию и инвентаризацию, с оформлением техпаспорта жилого помещения. Жилфонд PФ не является постоянным и неизменным. Он может увеличиваться за счет нового строительства или перевода нежилого помещения в жилое. Так же он может и уменьшаться, к примеру, за счет разрушения или ликвидации строений; перевода жилого помещения в нежилое.[19]

Таким образом, жилое помещение, как объект права собственности должно удовлетворять следующим требованиям:

- представляет собой изолированное помещение;

- является недвижимым имуществом, т.е. объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (ч. 1 ст. 130 ГК РФ);

- пригодно для постоянного проживания граждан, т.е. соответствовать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

1.2. Субъекты права собственности на жилое помещение

Граждане могут улучшить свои жилищные условия путем приобретения в собственность жилых помещений.

В соответствии с ГК PФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения жилищем (ст. 209 ГК PФ). Правомочия собственника могут быть ограничены только федеральным законом (см.: п. 2 ст. 1 ГК PФ), но не иными правовыми актами. Гражданский кодекс РФ определяет, что собственниками жилья могут быть граждане России, лица без гражданства и иностранные граждане, а также российские и иностранные юридические лица, PФ, её субъекты, муниципальные образования в лице их органа исполнительной власти. В юридических документах, которые подтверждают права собственности на жилье, должны быть указаны имя и место, жительства (нахождения) собственника.

Граждане (физ. лица) в соответствии со ст. 19 ГК PФ приобретают и реализуют права и обязанности от своего имени, включающим ФИО, если другое не вытекает из закона или национального обычая. Место жительства подтверждается регистрацией в паспорте, а место жительства несовершеннолетнего, не достигшего 14 летнего возраста и гражданина, находящегося под опекой, является место жительства его законных представителей (родители, усыновители или опекуны) (ст. 20 ГК РФ). В настоящее время количество и стоимость находящегося в собственности граждан жилья не ограничены. Примечательно, что ранее в гражданском и жилищном законодательстве действовало положение, которое не допускало нахождения в собственности гражданина более одного дома или квартиры.

Обращаясь к определению субъектов права собственности и иных вещных прав на жилые помещения, нельзя не учитывать постепенное вовлечение в гражданский оборот все большего количества жилых помещений и, следовательно, появление все большего числа собственников. Данное обстоятельство требует более конкретного научного осмысления правового положения как самих участников оборота жилых помещений, так и лиц, чьи интересы при этом непосредственно затрагиваются.

Исходя из целевого назначения жилья, можно сделать вывод о том, что граждане - собственники жилых помещений вправе использовать их как для личного проживания, так и для сдачи по договору найма жилого помещения гражданам или по договору аренды организациям, тогда как государственные и муниципальные образования, а также юридические лица - только для сдачи по договору найма либо аренды. Это объясняется тем, что как у юридического лица, так и у публичного образования нет жилищной потребности, они не могут сами использовать жилище по назначению.[20] Так, организации для достижения уставных задач требуются производственные, складские, торговые, административно-бытовые помещения и т.д., но не жилье. Конечно, и публичному образованию, и юридическому лицу жилые помещения могут быть необходимы для предоставления нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам либо для извлечения прибыли. Но в таких случаях субъект права собственности действует, исходя не из жилищной потребности, а из соображений жилищной, кадровой политики или других интересов.

Некоторые организационно-правовые формы юридических лиц в соответствии с законом, выступая в гражданском обороте, не являются носителями права собственности.[21] Таким организациям имущество, в том числе и жилье, принадлежит на иных вещных правах. Государственным и муниципальным предприятиям жилые помещения могут принадлежать на праве хозяйственного ведения, казенным предприятиям, а также государственным и муниципальным учреждениям - на праве оперативного управления. Учитывая то обстоятельство, что у названных юридических лиц специальная правоспособность, их жилищный фонд, как правило, предоставляется их сотрудникам по договору социального найма жилого помещения.

Весьма специфическими субъектами права собственности на жилые помещения и иную недвижимость в жилищной сфере являются такие некоммерческие организации, как жилищные и жилищно-строительные кооперативы, а также товарищества собственников жилья.[22]

В отношениях, складывающихся при осуществлении гражданами правомочий владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, наряду с собственниками жилья в целом ряде случаев выступают лица, имеющие самостоятельное право на данное жилище. В соответствии со ст. 292 ГК РФ члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

Для анализа отношений, закрепленных в ст. 292 ГК РФ, следует определить круг субъектов данного права, обозначенных в указанной норме и именуемых членами семьи собственника жилого помещения. По нашему мнению, данных субъектов условно можно разделить на четыре группы. Во-первых, члены семьи собственника жилого помещения (в узком смысле данного термина), т.е. лица, проживающие вместе с собственником и ведущие с ним общее хозяйство. Во-вторых, бывшие члены семьи собственника жилого помещения, т.е. граждане, хотя и проживающие вместе с собственником в одном жилище, но с некоторого времени не являющиеся членами его семьи. В-третьих, члены семьи бывшего собственника жилого помещения, т.е. лица, продолжающие проживать в жилище, право собственности на которое перешло от гражданина, сохраняющего семейные отношения с пользователями помещения, к другому лицу. В-четвертых, бывшие члены семьи бывшего собственника жилого помещения, т.е. граждане, проживающие в жилом помещении, но утратившие семейные отношения с гражданином, который произвел отчуждение этого принадлежащего ему ранее жилья.

Жилищное законодательство (ч. 1 ст. 31 ЖК РФ) указывает на то, что к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с этим собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также его дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. В Постановлении Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. № 14[23] обращается внимание на то, что вопрос о признании лица членом семьи собственника жилого помещения судам следует разрешать с учетом положений ч. 1 ст. 31 ЖК РФ, исходя из следующего:

а) членами семьи собственника жилого помещения являются проживающие совместно с ним в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. При этом супругами считаются лица, брак которых зарегистрирован в органах записи актов гражданского состояния (ст. 10 Семейного кодекса РФ[24]). Для признания названных лиц, вселенных собственником в жилое помещение, членами его семьи достаточно установления только факта их совместного проживания с собственником в этом жилом помещении и не требуется установления фактов ведения ими общего хозяйства с собственником жилого помещения, оказания взаимной материальной и иной поддержки;

б) членами семьи собственника жилого помещения могут быть признаны другие родственники независимо от степени родства (например, бабушки, дедушки, братья, сестры, дяди, тети, племянники, племянницы и др.) и нетрудоспособные иждивенцы как самого собственника, так и членов его семьи, а в исключительных случаях иные граждане (например, лицо, проживающее совместно с собственником без регистрации брака), если они вселены собственником жилого помещения в качестве членов своей семьи. Для признания перечисленных лиц членами семьи собственника жилого помещения требуется не только установление юридического факта вселения их собственником в жилое помещение, но и выяснение содержания волеизъявления собственника на их вселение, а именно вселялось ли им лицо для проживания в жилом помещении как член его семьи или жилое помещение предоставлялось для проживания по иным основаниям (например, в безвозмездное пользование, по договору найма). Содержание волеизъявления собственника в случае спора определяется судом на основании объяснений сторон, третьих лиц, показаний свидетелей, письменных документов (например, договора о вселении в жилое помещение) и других доказательств (ст. 55 ГПК РФ[25]).

При этом необходимо иметь в виду, что семейные отношения характеризуются, в частности, взаимным уважением и взаимной заботой членов семьи, их личными неимущественными и имущественными правами и обязанностями, общими интересами, ответственностью друг перед другом, ведением общего хозяйства.

Необходимо подчеркнуть, что члены семьи собственника жилого помещения, проживающие совместно с ним, в соответствии с ч. 2 ст. 31 ЖК РФ имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.

Дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи (ч. 3 ст. 31 ЖК РФ).