Система оснований возникновения и прекращения права собственности на жилое помещение

2

Содержание

Введение

1. Общетеоретические аспекты жилого помещения как объекта права собственности

1.1. Понятие и виды жилых помещений

1.2. Субъекты права собственности на жилое помещение

2. Содержание права собственности на жилое помещение

2.1. Понятие права собственности на жилое помещение

2.2. Права и обязанности собственников жилых помещений

3. Система оснований возникновения и прекращения права собственности на жилое помещение

3.1. Основания возникновения права собственности на жилые
          помещения

3.2. Прекращение права собственности на жилое помещение

Заключение

Список использованной литературы и источников

Введение

Актуальность темы. Становление современной российской правовой системы сопровождается изменением, как нормативной базы, так и правоприменительной практики, при этом многие институты, в том числе и не являющиеся новыми для российского права, претерпевают существенную трансформацию. На данный момент проблемы права собственности на недвижимое имущество вообще, и жилые помещения, в частности, приобрели особую значимость. Сложность и многообразие объектов права собственности вызывает необходимость глубокого изучения этого предмета. В Гражданском кодексе РФ (ГК РФ)[1] равным образом, как и в каком-либо ином законе, не дается общего легального понятия права собственности. Между тем контуры данного права и его место в общей системе гражданских прав, предусмотренных гражданским законодательством, должны быть определены достаточно точно. Право собственности является основополагающим правом, оказывающим влияние непосредственно или опосредованно, по существу, на все другие гражданские права.

Праву собственности и другим вещным правам на жилые помещения посвящен раздел II Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ)[2]. Необходимо отметить, что аналогичное положение встречаем и в ГК РФ. Одноименная гл. 18 ГК РФ включает шесть статей (ст. 288 - 293), в которых содержатся нормы о правовом регулировании права собственности на жилые помещения. Однако данное обстоятельство, к сожалению, не привело к созданию системы стабильного, внутренне непротиворечивого гражданского законодательства о жилых помещениях. Напротив, в этом законодательстве имеется немало пробелов, зачастую используются непродуманные юридические конструкции. Такое положение объясняется не только непрофессионализмом и некомпетентностью составителей соответствующих законопроектов.

В связи с этим вполне ожидаемы многие изменения отдельных разделов ГК РФ, проект которых был опубликован в ноябре 2010 года.[3] Вместе с тем, на рассмотрении в Государственной Думе РФ находится ряд иных законопроектов, значимых с точки зрения регулирования вопросов недвижимости. И если Проект ГК предполагает фундаментальный, комплексный пересмотр действующего законодательства, то изменения, предусмотренные указанными законопроектами, можно охарактеризовать как точечные, но также заслуживающие особого внимания. Очевидно, что совершенствование правового регулирования отношений, связанных с жилыми помещениями, возможно лишь в рамках единой концепции развития законодательства о недвижимости, которая признавалась бы (в силу ее авторитета и разумности) всеми основными участниками законотворческого процесса и правоприменения[4].

Ежегодное увеличение судебно-арбитражных споров, предметом которых являются те или иные правоотношения, связанных с жилыми помещениями, также свидетельствует о важности исследования данной темы.

Об актуальности темы, так же свидетельствует тот факт, что приобретение (по любым основаниям) права собственности на жилые помещения имеет огромное значение как для отдельных граждан и членов их семьи, так и для общества в целом, так как оно является важным условием дальнейшего поступательного развития экономических реформ в жилищной сфере. Это положение обусловливает необходимость фундаментального теоретического анализа, во-первых, понятия жилого помещения как особого объекта права собственности граждан, во-вторых, правовой природы, содержания и особенностей осуществления данного права, и, в-третьих, многочисленных и разнообразных оснований его приобретения и прекращения, закрепленных в действующем законодательстве.

Степень научной разработанности темы. Теоретический и практический интерес к проблемам собственности всегда отмечался среди ученых, о чем свидетельствуют научные работы как на уровне монографий, других публикаций отечественных и зарубежных цивилистов, так и диссертационных исследований. Общенаучные проблемы права собственности на жилые помещения поднимались в трудах Т.Е. Абовой, С.С. Алексеева, В.К. Андреева, B.C. Анохина, В.В. Ершова, Т.В. Кашаниной, О.Е. Кутафина, А. Любавского, А.Л. Маковского Д.И. Мейера, B.C. Мельникова, С.Д. Могилевского, К.А. Неволина, И.Б. Новицкого, Г.Ф. Шершеневича и другими теоретиками гражданского и жилищного права. Однако, законодательство, регулирующее отношения в обозначенной сфере, за последние годы дополнилось целым рядом новаций, нуждающихся в глубоком изучении и всестороннем обсуждении. Кроме того, во многих научных работах, посвященных праву собственности, преимущественно рассматривались общие вопросы, касающиеся содержания и оснований приобретения данного права без связи с субъектным (граждане) и объектным (жилые помещения) составом.

Объект исследования - гражданско-правовые отношения, складывающиеся в процессе возникновения, осуществления и прекращения права собственности на жилые помещения.

Предмет исследования - совокупность правовых норм, определяющих особенности гражданско-правового регулирования отношений собственности на жилое помещение и актуальные проблемы практики их применения, основные положения науки гражданского и жилищного права по вопросам исследования.

Цель исследования - исследование проблем регулирования отношений, складывающихся в связи реализацией права собственности на жилые помещения. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

- раскрыть понятие и виды жилых помещений;

- определить субъекты права собственности на жилые помещения;

- рассмотреть содержание права собственности на недвижимое имущество;

- изучить систему оснований возникновения и прекращения права собственности на недвижимое имущество.

Теоретическую основу исследования составили положения общей теории права, гражданского, земельного, жилищного и иных отраслей права, труды отечественных ученых таких как С.Б. Иващенко, В.Н. Литовкин, К.И. Скловский, Е.А. Суханов, В.В. Чубаров и др.

Методологическую основу исследования составили совокупность общенаучных и специальных методов исследования правовых явлений и процессов: диалектический метод, историко-правовой метод, сравнительно-правовой метод, структурно-функциональный метод, логический метод, формально-юридический метод.

Нормативную правовую базу исследования составили Конституция РФ[5], ЖК РФ, ГК РФ и иное законодательство, регламентирующее отношения собственности на жилые помещения.

Цели и задачи исследования обуславливают структуру работы. Работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы.

1. Общетеоретические аспекты жилого помещения как объекта права собственности

1.1. Понятие и виды жилых помещений

Жилые помещения составляют особую разновидность среди объектов недвижимости и объектов права собственности граждан. Жилые помещения представляют собой объекты недвижимости, отвечающие признакам помещения, пригодные для постоянного проживания, а также учтенные в качестве жилых органами инвентаризационного учета.[6]

Глава II ГК PФ определяет виды объектов прав в области жилищных отношений, а также понятие жилого помещения, его назначения, пределы его использования, общие правила госрегистрации прав на жилые помещения; дает определение понятию жилищного фонда, общие правила госконтроля за использованием и сохранностью жилфонда РФ, соответствие жилых помещений установленным стандартам и требованиям.

ГК РФ рассматривает жилое помещение в качестве объекта как вещного (ст. 288-293), так и обязательственного права (ст. 671-688). В перечне объектов гражданских прав, установленном ст. 128 ГК, жилые помещения не выделяются в отдельную группу, поскольку охватываются категорией «вещи». Однако специфика жилых помещений обусловливает ряд особенностей их правового режима, которые придают указанному понятию самостоятельное юридическое значение.

Для жилищного права особое значение имеет понятие «жилое помещение» (или «жилое строение»). Раскрытие его содержания значимо для правильного правoпримeнeния норм, которые регулируют правоотношения в сфере жилья. Законодатель установил, что объектами жилищных прав являются жилые помещения. Итак, жилым помещением признано изолированное, пригодное для постоянного проживания граждан помещение, которое является недвижимым имуществом (ч. 2 ст. 15 ГК РФ).

Такая пригодность определяется соответствием помещения требованиям, которые установлены санитарно-техническими нормами, правилами и иными требованиями закона. Правительство PФ устанавливает данные требования, которым должно отвечать то или иное жилое помещение, в соответствии с ГК PФ и иными законами России.

Правила установления санитарных норм регулируются положениями специального российского законодательства, к примеру, Ф3 PФ от 30 марта 1999г. № 52-Ф3 «О cанитарно - эпидемиологическом благополучии населения»[7], Постановление Правительства PФ от 24.07.2000 № 554 «Об утверждении Положения о санитарно - эпидемиологическом нормировании»[8], 3аконом PФ от 27.12.2002 № 184-Ф3 «О техническом регулировании» устанавливаются технические правила и нормы[9].

Такое широкое закрепление в ГК РФ понятия жилого помещения, как пригодного для проживания граждан, не было поддержано в юридической литературе. Следует согласиться с весьма справедливым суждением В.Н. Литовкина, что понятие жилого помещения как объекта права собственности в ГК РФ следует понимать в узком смысле этого слова - как места жительства.[10]

Возникает вопрос: к какой категории следует отнести строения, пригодные для постоянного проживания, возведенные на дачных, садовых и огородных участках? Ответ можно найти в ст. 1 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»[11], которая закрепляет, что на садовом земельном участке возможно возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений. На огородном земельном участке собственники также имеют право возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории. На дачном земельном участке возможно также возведение жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений. Как видно из изложенного, Закон допускает возможность строительства на дачных, огородных, садовых участках различных видов строений. Регистрация права проживания возможна только в построенном на дачном участке жилом доме. По всей видимости, что только этот вид строения признается жилым помещением, предназначенным для постоянного жительства.

Признание жилыми помещениями капитальных строений (индивидуальных жилых домов), построенных на дачных участках, вполне соответствует требованиям современной жизни, поскольку в настоящее время наблюдается бум загородного индивидуального жилищного строительства и вместо «советских» садовых и дачных домиков растут дорогостоящие жилые дома, которые требуют юридического признания в качестве таковых.[12] В юридической литературе по этому поводу отмечается, что «необходимо предварительно выполнить значительное число условий, чтобы достичь такого технического и санитарного состояния строения этого типа, когда его можно будет признать конструктивно пригодным для постоянного или преимущественного проживания, т.е. жилым домом».[13] Более того, строительство такого жилого дома должно быть осуществлено в соответствии с градостроительными, строительными, экологическими, санитарно-гигиеническими, противопожарными и иными установленными требованиями (правилами и нормативами).

Впервые, в cт. 16, ЖК PФ определил классификацию жилых помещений и дал их легальное определение. К ним относятся:

                  жилой дом, его часть;

                  квартира, ее часть;

                  комната.

Жилoй дoм - это индивидуальнo - определенное здание, состоящее из комнат, а так же вспомогательных помещений, которые преднaзначены для удoвлетворения бытoвых и иных нужд граждан, связaнных c их проживанием в данном здании.

Квартирой признается структурно - обособленное помещение в многоквартирном доме, которое обеспечивает возможность прямого доступа к помещениям общего пользования такого дома, и состоит из 1-ой или нескольких комнат, а так же вспомогательных помещений, которые предназначены для удовлетворения бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в такoм обoсoбленном помещении.

Комната – есть часть жилого дома или квартиры, которая предназначена для непосредственного использования в качестве места проживания граждан.

Такое деление жилья играет значимую роль, поскольку в силу ч. 2 cт. 15 ЖK PФ и cт. 673 ГK PФ [14] предмет договора найма жилого помещения – это только изолированное жилое помещение, пригодное для проживания (квартира, жилой дом, одна/несколько комнат); часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения - не могут быть самостоятельным предметом договора найма.

Жилое помещение предназначено для проживания граждан и именно в этом состоит назначение жилого помещения.

Как и в ранее действовавшем жилищном законодательстве, новый ЖK PФ (ч. 3 cт. 17) не допускает размещения в жилом помещении промышленного производства, но есть возможность использования жилого помещения для осуществления частной предпринимательской деятельности или профессиональной деятельности гражданами, проживающими в нем на законных основаниях, если это: 1) не нарушает права и законные интересы других граждан; 2) соответствует тем требованиям, которым должно отвечать такое жилое помещение (данная диспозиция статьи является новеллой в жилищном законодательстве). Оба указанные условия одновременно должны присутствовать.