Оценка инвистиций

     

   Чтобы определить капитал собственника в  каждый период, нужно знать годовой  остаток займа. При этом остаточный долг снижается все сильней из-за возрастания суммы погашаемого  долга.

     

   Через 20 лет капитал арендатора будет  больше, чем капитал собственника, поэтому альтернатива с арендой квартиры оказывается более выгодной в условиях данной задачи.

     2а. Если ставка процента, под которую можно вкладывать средства, повысится, то это лиши увеличит капитал арендатора за счет экономии вложенной в банк и эта альтернатива будет еще выгоднее.

   2б.  Если ставка налога возрастет,  то чисты процент дохода на  капитал арендатора снизится, а  увеличится налоговая экономия  собственника в первые 8 лет.

   2в.Если темп прироста стоимости объекта повысится, то возрастет капитал собственника, так как стоимость имущества будет в большей степени превышать выплату займов.

   2г.Если цена квартиры возрастет (а с ней и сумма ипотечного кредита), то это будет давать как положительные так и отрицательные эффекты для обоих альтернатив, так как высокие налоговые преимущества, но при этом дополнительные платежи по погашению кредита

   2д.Если увеличится плановый период по сравнению с заданным, то покупка собственности более выгодной, так как платежи по кредиту уменьшаются со временем, а стоимость квартиры растет. Арендная плата при этом остается прежней либо возрастает. 
 

   Задача 5. Определение критического повышения стоимости  участка земли 

   Некоторое спекулятивное ООО покупает участок  земли с привлекательным расположением  и для некоторых есть разрешение использования под застройку  в течение 20 лет. Также оно приобретает  участки земли для продажи  в зависимости от спроса. Цель ООО  состоит в том, чтобы заработать на росте цен вследствие подготовки участков земли к застройке и  нормальном изменении цен на уже  готовые участки, а именно: оно хочет на основе своих трансакций добиться прироста капитала на 20 % в среднем до налогообложения. При этом использование только собственных средств неприемлемо вследствие налоговой нагрузки и рисков, которые характерны для данного бизнеса. Подход к финансированию данного ООО состоит обычно в том, чтобы финансировать расходы на покупку участков земли на N % за счет собственных средств и на (100 – N) % - за счет банковских кредитов.

   В настоящее время ООО предлагает законченный участок земли под  застройку по цене G € за квадратный метр (включая все дополнительные расходы). Финансировать покупку можно с помощью банковского кредита под эффективную ставку 8 % (неизменная на период в 10 лет).

   а) по какой минимальной цене можно  будет продать этот участок, если фирма решится его купить?

   б) какой средний темп прироста цены соответствует этой минимальной  цене продажи?

   в) на сколько должна повысится цена продажи, чтобы по крайней мере покрыть расходы по кредиту?  

   ООО получает возможность купить большой  участок луга. Цена составляет D   (включая все дополнительные расходы). Современная средняя цена участка под застройку в этой местности составляет D . Сюда же следует отнести F расходов по освоению. Покупку можно профинансировать под 10 % на 20 лет.

Какой должен быть прирост цены этого участка в  среднем за 20 лет, чтобы его покупка  была выгодна, если его преобразование в участок под застройку длится примерно 20 лет? 

   Какие риски возникают у данного ООО? Как можно от них защититься?

1. Таблица исходных данных

     

   NPV_n=NEP*a*(1+r)ⁿ+NEP*b*(1+i)ⁿ

   NPV_n-наименьшая чистая цена продажи в году n;

   NEP-чистая полная цена покупки;

   a-доля собственного капитала;

   b-доля заемного капитала;

   r-ставка процента до налогов;

   i-эффективная ставка процента.

    

   NPV₁₀=108*0,35*(1+0,2)¹⁰+108*0,65*(1+0,08)¹⁰=234,05+151,56=385,61 

   Общему  приросту в 385,61%  за 10лет соответственно среднегодовой прирост в следующем объеме: 
 

   В этом случае коэффициент дисконтирования  равен нулю так, что минимальная  цена продажи будет: 

   NPV₁₀=108*0,35*(1+0)¹⁰+108*0,65*(1+0,08)¹⁰=37,8+151,56=189,36 
 

   2.При  покупке луга верны те же  формулы:

   В цену закупки земли включаем и  расходы по освоению луга

   NPV₂₀=69*0,35*(1+0,2)²⁰+69*0,65*(1+0,1)²⁰=925,85+301,73=1227,58 

   Это соответствует среднегодовому приросту в объеме: 
 

   3.Основные  факторы риска для ООО:

   - будуший темп прироста цены открытых участков под застройку;

   - преобразование распаханных или  луговых участков в участки  под застройку;

   - измение ставок процента в течение периода исполнения инвестиции.

   Защититься  от данных факторов можно тем, что:

   - финансировать большую часть  расходов на покупку из собственных средст;

   - настаивать на фиксировании условий  возврата займа на весь период  исполнения инвестиций;

   - прежде чем принимать решение  о покупке участков земли, собирать  больше информации оней и тщательно обдумывать свое решение. 

   Задача  8. Традиционная («объективная») оценка I предприятия: имущественный метод, метод текущей стоимости прибылей и метод средней стоимости

   В процессе составления аудиторского отчета вы получили задание оценить  объективную стоимость описываемого ниже предприятия на конец 2000 г.

   Далее представлен упрощенный баланс этого  предприятия, выпускающего потребитльские товары.

   По  отдельным позициям баланса прилагаются  следующие пояснения.

   Позиция (1) отражает балансовую стоимость двух земельных участков. По первому участку  его балансовая и рыночная стоимости  совпадают. По второму участку в  балансе показаны затраты на приобретение в сумме 330000 €. Однако рыночная стоимость этого участка со времени его покупки упала на 20%.