Оценка инвистиций

   Вариант второй обеспечивает более высокое значение каптал в конце периода. Но при этом чистая настоящая стоимость проекта значительно ниже, чем у первого.

   4а. Полный финансовый план  в случае отсутствия налогов и заемного финансирования:

     

 

   4б)Полный финансовый план в случае заемного финансирования с учетом налогов

     S_t = s х (R-A+Z_t), при А=4,375 и s=0,6

     

   Общая разность капитала в конце периода  при условии s=0 и s=0,6:

   -8,860+5,738=-3,122

   5. Под налоговым парадоксом понимается  такое состояние дела, при котором  возрастающая налоговая нагрузка  на прибыль при определенных  условиях приводит к тому, что  непредпочтительная альтернатива  становится предпочтительной.

   При заемном финансировании налоговый  парадокс представляет собой феномен, состоящий в том, что при возрастающей ставке налога предпочтительность инвестиции тоже возрастает. Условие этого состоит  в том, что по крайне мере в одном  из периодов наступают налоговые  потери и экономия процентов, которая  возникает благодаря возможному при этом погашению заемного капитала, становится больше налоговой нагрузки на прибыль 

    

   Задача 4. Аренда квартиры или  собственная квартира

   Г-н  N должен определить, покупать ли ему квартиру или продолжать жить в арендованной квартире. Поскольку для него эмоционально совершенно все равно, живет ли он в собственных четырех стенах или арендуемых, он хочет свое решение обосновать с учетом доходов и расходов. Как экономически мыслящий человек он знает, что относительна предпочтительность каждого из вариантов зависит от многих экономических и правовых факторов, от личных и общих данных. поэтому вначале он попытался получить всю достоверную информацию и определить предпосылки своих расчетов.

   В своих расчетах он исходит из того, что средняя ставка, на которую  ежегодно повышается арендная плата  и эксплуатационные расходы, составляет 5 %.

   Квартира, которая соответствует его представлениям, стоит в настоящее время N €. При этом K € из них – оплата за долю участка земли. С учетом повышения расходов на эксплуатацию в среднем на 3000 € , среднее повышение стоимости данной квартиры достигает по опыту 2 %.

   Для сравнения арендуемой квартиры арендная плата в первый год -G € .

   В соответствии с налоговым законодательством  собственник должен учитывать следующие  условия. Собственник или наследник  квартиры в течение 8 лет владения может исключать и налогооблагаемого  дохода до 5 % расходов на приобретение или строительство квартиры, а  также половину расходов по приобретению соответствующего участка земли, но не более чем F € ежегодно.

   Для финансирования приобретения собственной  квартиры он может получать финансовые средства на следующих условиях:

   Собственный капитал D € под 0 %;

   Ипотечный заем H € под 8 %;

   Строительный  заем L € под 5 %.

   По  обоим займам начисление процентов  и погашение долга осуществляется в форме аннуитета, причем начальная  сумма погашения долга в случае ипотеки составляет 3 %, а при строительном займе 7 % суммы кредита. Прочие условия  кредита не учитываются.

     В случае аренды квартиры г-н  N собственные средства, а также суммы, которые возникают как разность между суммой аренды и платежами при приобретении квартиры в собственность, может вкладывать под ставку 6 % до налогообложения. Поскольку (в будущие годы) арендная плата превысит платежи собственника квартиры, можно проинтерпретировать эти платежи как негативную экономию арендатора и исключить из стоимости его капитала.

   Для упрощения расчетов будем исходить из финансированной ставки налогов, равной 40 %. Далее ради простоты предположим, что цена покупки и займы относятся  на 01.01.2000 г., а все остальные платежи  происходят в конце года.

   Срок  кредита в случае покупки квартиры предполагается равным 20 лет.

   Определите  относительную предпочтительность обоих вариантов, для чего выясните капитал собственника и арендатора через 20 лет. Объясните кратко изменение капитала каждый год.

   Как изменится результат в тенденции  при тех же исходных данных, если:

   а)  ставка процента, под которую можно  вкладывать средства, повысится;

   б) ставка налога возрастет;

   в) темп прироста стоимости объекта  повысится;

   г) цена квартиры возрастет (а с ней  и сумма ипотечного кредита);

   д) увеличится плановый период по сравнению  с заданным в данном случае.

   Таблица исходных данных

     

   Для начала необходимо определить аннуитет займов

   Аннуитет=ставка процента*сумма займа+доля начальной суммы погашения долга*сумма займа

   Аннуитет  ипотечного займа:

   А=0,08*360+0,03*360=39600 евро

   Аннуитет  строительного займа:

   А=0,05*60+0,07*60=7200 евро

   Далее определяем срок уплаты процента и  погашения долга

   Определяем  срок займа через коэффициент  настоящей стоимости ренты

   Сумма кредита=А+ 

   Ипотечный заем: 

   Для n=16

   Для n=17

   Следовательно 16 лет нужно платить 39600, в 17 году меньшую сумму:

   360000=39600*

   X=35,152

   Строительный  заем: 

   Для n=14

   Для n=15

   Следовательно 14 лет нужно платить 7200, в 15 году:

   60000=7200*8,244+x*

   X=2,380

   Сумма годовой арендной платы исчисляются  путем умножения стоимости прошлого года на 1,05

   Сумма стоимости объекта прошлого года умножается на 1,02

   Налоговые преимущества собственника равны:

   Расходы по приобретению =  537500 можно сокращать в течении 8 лет ежегодную налоговую базу на 26875 евро. При ставке налога 40% экономия составляет: 10750евро

   Экономия  либо дополнительные расходы арендатора рассчитывается как разность годовых  платежей. Экономию можно вложить под 6% годовых. После уплаты налогов остается доход в 3,6%. Если экономия застройщика то это расход арендатора.

   Расчет  капитала в конце периода:

   Капитал собственника=стоимость объекта-остаток займа

   Капитал арендатора= собственный капитал+годовая экономия*порецент – дополнительные расходы

   Для определения капитала в конце  периода составим таблицы: