Оценка офиса

3. Перекрытия. При осмотре  объекта дефектов перекрытий  не обнаружено. Побелка ровная. Состояние  перекрытий характеризуется как  хорошее.

4. Крыша. Трещин и других  дефектов не обнаружено. Состояние  характеризуется как хорошее.

5. Полы. Ровные, отставания  линолеума не обнаружено. Состояние  оценивается как хорошее.

6. Проемы оконные и  дверные. Рассыхание оконных и  дверных блоков отсутствует. Повреждения  поверхностного слоя не обнаружены. Состояние проемов оценивается  как отличное.

7. Внутренняя отделка.  Отставания обоев не обнаружено. Состояние хорошее.

8. Инженерное обеспечение.  На момент осмотра все инженерные  системы находились в исправном  состоянии и не требовали ремонта  или замены. Состояние можно оценить  как отличное.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Наилучшим и наиболее эффективным  использованием называется вариант, удовлетворяющий  четырем критериям:

1. соответствие всем правовым требованиям и ограничениям;
2. физическая возможность;
3. экономическая осуществимость;
4. максимальная продуктивность.

Наилучшее и наиболее эффективное  использование является основополагающей предпосылкой стоимости.

Объект оценки в соответствии с правовыми требованиями и ограничениями  может использоваться только как  офисное помещение.

 

3.2. Оценка стоимости объекта затратным методом

Затратный метод основан  на определении затрат, который может  понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве  здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или  потребительским свойствам оцениваемой  недвижимости.

Процедура оценки затратным  методом включает следующие последовательные шаги:

1. расчет стоимости замещения строительства или приобретения строения, идентичного оцениваемому;
2. определение величины накопленного износа строений;
3. уменьшение стоимости замещения на сумму износа для получения остаточной стоимости.

Расчет стоимости замещения  объекта.

Стоимость замещения - это стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких же материалов, возведённого с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту.

Для расчета фактической  стоимости офисного помещения затратным  методом воспользуемся методом  сравнительной единицы. Метод сравнительной  единицы основан на сравнении  стоимости единицы площади или  единицы объема со стоимостью единицы  площади или единицы объема подобного  типового сооружения.

Данные о строительстве  могут быть получены в строительных организациях или в ЖКХ.

По данным газет "Рекламный вестник" и "Чусовской рабочий" стоимость строительства 1 м² коммерческой площади в Центральном районе на январь 2012 г. с учетом внутренней отделки составляет 32168 руб.

Для получения обоснованной стоимости затратным методом  необходимо также определить величину прибыли предпринимателя и добавить ее к определенной стоимости замещения  объекта. Прибыль предпринимателя - это вознаграждение инвестора за риск строительства объекта недвижимости. Она отражает рыночно обоснованную величину, которую предприниматель (застройщик) рассчитывает получить сверх всех затрат (материалы + труд + управление) в качестве вознаграждения за свою деятельность. Фактически прибыль предпринимателя составляет 10-15% от затрат на строительство.

Следовательно, стоимость  замещения общей площади офисного помещения составит:

32168 · (100 + 15/100) · 97,3 = 3599438,3 руб.

Определение величины накопленного износа объекта оценки.

Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или морального устаревания.

Индивидуальный физический износ - это утрата или уменьшение восстановительной стоимости конкретного объекта вследствие природных явлений, стихийных бедствий, эксплуатационных причин, ошибок в проектах. Для определения накопленного износа объекта оценки применим метод разбивки на компоненты. Для этого определяется процент индивидуального физического износа здания по каждому конструктивному элементу.Индивидуальный физический износ здания определяем по формуле:

где Ф_з - индивидуальный физический износ здания, %;

Ф_К,I - физический износ конструктивного элемента, конструкции или системы здания, %;

I_I - удельный вес конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

n - число отдельных элементов, конструкций или систем в здании.

п/п	Наименование  конструктивных элементов	Удельный  вес конструктивного элемента	Износ, %	Процент износа к объекту
1	Фундамент	9,5	19	1,805
2	Стены и перегородки	41,09	16	6,574
3	Перекрытия	10,53	15	1,579
4	Кровля	7	21	1,47
5	Окна	2,25	11	0,248
6	Двери	2,77	9	0,249
7	Полы	11,29	14	1,581
8	Внутренняя  отделка	4,32	19	0821
9	Сантехническое  и газовое оборудование	7,05	17	1,199
10	Электрооборудование	0,91	9	0,082
11	Прочие  материалы	3,29	11	0,362
	ИТОГО	100		15,969

Таблица 6 Определение индивидуального физического износа объекта оценки

Таким образом, процент физического  износа здания составляет 15,97%.

Расчет остаточной стоимости  офисного помещения.

Данные для расчета:

С_в - восстановительная стоимость офисного помещения 3599438, 3 руб.

И - физический износ офисного помещения 15,97 %

Остаточная стоимость  офисного помещения:

С_ост. = С_в × (100 - И/100)

С_ост. = 3599438,3 × (100 – 15,97)/100 = 3024608 руб.

Таким образом, стоимость  объекта оценки, определенная затратным  методом, составляет 3024608 руб.

3. Оценка стоимости объекта методом прямого сравнения продаж

Этот метод основывается на сравнении оцениваемого объекта  с аналогичными объектами - проданными или внесенными в списки на продажу.

Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный  по качеству и полезности объект.

Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное  количество информации о недавних сделках  купли-продажи. Любое отличие условий  продажи сравниваемого объекта  от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Применение метода сравнения  продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой продажи.
2. определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.
3. сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их цен предложения или исключения из списка сравниваемых.
4. приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

При корректировке цен  предложения объектов сравнения  все поправки делаются от объекта  сравнения к объекту оценки. Стоимость  оцениваемого объекта не корректируется.

В общем виде модель расчетной  рыночной стоимости оцениваемого объекта  недвижимости Ср принимает следующую  форму:

Ср = Ц_i + K_i,

где Ц_i – цена продажи i-го объекта недвижимости,

K_i – величина корректировки цены продажи i-го сравнимого объекта недвижимости.

В зарубежной и отечественной  практике выделяют девять основных элементов  сравнения:

1. переданные права собственности на недвижимость;
2. условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости;
3. условия продажи (чистота сделки);
4. динамика сделок на рынке (дата продажи);
5. местоположение;
6. физические характеристики;
7. экономические характеристики;
8. отклонения от целевого использования;
9. наличие движимого имущества.

Первые четыре корректировки  определяют цену объекта сравнения  при нормальных рыночных условиях на дату оценки и являются базой для  остальных корректировок.

Первые четыре корректировки  всегда осуществляются в следующем  порядке: после каждой корректировки  цена продажи сравнимого объекта  пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам). При  этом необходимо соблюдать указанную  очередность первых четырех элементов  сравнения. Последующие (после четвертого элемента сравнения) корректировки  могут быть выполнены в любом  порядке.

В качестве объектов, сопоставимых с объектом оценки, можно принять 3 офисных помещения, которые находятся  в аналогичных зданиях Центрального района г. Чусового.

Данные об отобранных для  сравнения объектах приведены в  таблице 5.

Параметры сравнения	Объект  оценки		Объект 1	Объект 2	Объект 3
Местоположение	ул. Мира		ул. Мира	50 лет  ВЛКСМ	Ул. Юности
Юридическое описание	Собственность		Собственность	Собственность	Собственность
Цена  предложения, руб.			3 109 000	2 968 000	3 450 000
Право собственности	Полное		Полное	Полное	Полное
Условия финансирования	Рыночные		Рыночные	Рыночные	Рыночные
Условия продажи	Предложение		Предложение	Предложение	Предложение
Дата  продажи, предложения			Январь2012г.	Январь 2012г.	Январь 2012г.
Физические  характеристики
Строительные характеристики		Фундамент бетонный, стены железобетонные	Кирпичное здание	Фундамент бетонный, стены железобетонные	Фундамент бетонный, стены железобетонные
Общая площадь, м2		97,3	95,9	97,3	97,6
Этаж		1	1	2	1
Коммуникации		Все необходимое	Все необходимое	Все необходимое	Все необходимое
Телефон		есть	нет	есть	есть
Состояние		Хорошее, ремонт не требуется	Удовлетворительное, требуется косметический ремонт	Хорошее, ремонт не требуется	Хорошее, ремонт не требуется
Удаленность от магистралей		Рядом	Рядом	Рядом	Рядом
Использование		Офисное помещение	Офисное помещение	Офисное помещение	Офисное помещение

Таблица 6 Данные об отобранных для сравнения объектах

Таблица 6 Корректировки  стоимости сравнимых объектов

Элемент сравнения	Ед. изм.	Объекты сравнения
		Оцениваемый	1	2		3
Цена  продажи (предложения)	руб.		3109000	2968000		3450000
Площадь	м2	97,3	95,9	97,3		97,6
Цена  за единицу площади	руб/ м2		32419,18	30503,6		35348,36
Право собственности		Полное	Полное	Полное		Полное
Корректировка	%	0	0	0		0
Условия финансирования		Рыночные	Рыночные	Рыночные		Рыночные
Корректировка	%	0	0	0		0
Условия продажи		Предложение	Предложение	Предложение		Предложение
Корректировка	%	0	0	0		0
Условия рынка		Январь  2012 г.	Январь 2012 г.	Январь 2012г.		Январь 2012 г.
Корректировка	%	0	0	0		0
Сумма корректировки		0	0	0		0
Местоположение в Чусовом		ул. Мира	ул. Мира	ул. 50 лет ВЛКСМ		ул. Юности
Физические  характеристики:
Материал  стен		бетон	кирпич	бетон	бетон
Корректировка	%	0	-10	0	0
Сумма корректировки		0	3241,92	0	0
Этаж		1\5	1\ 1	2/3	1/4
Корректировка	%	0	+5	0	-5
Сумма корректировки		0	1620,96	0	1767,42
Наличие коммуникаций		есть	есть	есть	есть
Телефон		есть	нет	есть	нет
Корректировка	%	0	+6	0	+6
Сумма корректировки		0	1945,15	0	2120,9
Техническое состояние		Хорошее	Удовлетворительное	Хорошее	Хорошее
Корректировка	%	0	+5	0	0
Сумма корректировки		0	1620,96	0	0
Удаленность от магистралей		Рядом	Рядом	Рядом	Рядом
Скорректированная цена	руб/ м2		34364,33	30503,6	35701,84
Средневзвешенная  цена	руб./м2	33523,26
Стоимость	руб.	3261813,1