Оценка офиса

3. Провести осмотр и  техническую экспертизу объекта. 

В интервью с заказчиком оценщик получает устное описание объекта  оценки, специфики его постройки  и функционирования, описание окружения  объекта, что позволяет составить  приблизительный перечень необходимых  исходных данных.

Информацию, необходимую  для проведения процесса оценки объекта  недвижимости, можно условно представить  в виде схемы.

Рис. 1. Информация необходимая  для оценки

Сбор и анализ внешней  информации проводится в следующей  последовательности: общая, специальная.

Общая информация необходима для изучения состояния и общих  тенденций функционирования экономики  и рынка недвижимости. Это информация описательного характера, которая  используется непосредственно для  определения величины рыночной стоимости.

Специальная информация представлена, как правило, в виде цифр, используемых для расчетов в том или ином методе.

Формирование массива  внешней информации начинается со сбора  макроэкономических данных и исследования общего состояния национальной экономики.

После проведения анализа  макроэкономической информации оценщику предстоит проанализировать конъюнктуру  и перспективы развития рынка  офисной недвижимости. Исследование конъюнктуры и перспектив развития рынка офисной недвижимости –  это процесс сбора внешней  информации (общей информации о рынке  офисной недвижимости) и внутренней информации (непосредственно имеющей  отношение к объекту оценки).

Необходимая информация для  оценки офисной недвижимости. Для  комплексного информационного обеспечения  процесса оценки и проведения расчетов необходимо собрать и проанализировать данные по конкретному сегменту рынка  недвижимости и смежных рынков:

1. Общее состояние и динамика цен на рынке офисной недвижимости.
2. Нормативно-правовая база, регулирующая отношения земельной собственности, состояние рынка земельных участков, цена приобретения прав собственности (прав аренды) на земельные участки, размер арендной платы за землю.
3. Рыночная ситуация на определенном сегменте рынка;
4. Затраты на воспроизводство/замещение объекта оценки.

Основные источники информации.

1. Специализированные справочники и программные комплексы.
2. Информация специалистов рынка недвижимости – риэлторов, девелоперов , строителей, консультантов, компаний по управлению недвижимостью.
3. Интервью с собственником и управляющим объекта.

Внутренняя информация представляет собой совокупность характеристик  самого объекта оценки:

1. данные о юридическом положении объекта;
2. данные о физических характеристиках объекта;
3. данные о состоянии земельного участка;
4. данные о районе расположения оцениваемого объекта и его не посредственном окружении, отражающие влияние на величину стоимости объекта.

Источники внутренней информации:

1. интервью с заказчиком/собственником объекта оценки;
2. внутренняя документация;
3. осмотр и техническая экспертиза объекта.

Внутренняя информация в  наибольшей степени отвечает требованиям  достоверности.

Все данные, собранные оценщиком  в ходе оценки, должны храниться  в его личном архиве, иметь ссылку на источник, независимо от того, являлся  ли он письменным или устным.

Оценщик имеет право полагаться на данные из областей, выходящих за рамки его профессиональной компетенции, полученные от специалистов других профессий, но, по мнению оценщика, заслуживающие  доверия.

Оценщик обязан обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц  в ходе проведения оценки объекта  оценки, а также не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика  в ходе проведения оценки объекта  оценки, за исключением случаев, предусмотренных  законодательством Российской Федерации.

1.3. Классификация  офисной  недвижимости

Первая классификация  офисных помещений была принята  Московским исследовательским форумом  в 2003 г., когда московский рынок коммерческой недвижимости еще находился на стадии становления, однако уже возникла необходимость его структуризации. С развитием рынка качество офисных помещений возросло, арендаторы стали более требовательными, и старая классификация перестала отвечать сложившимся условиям. В конце 2006 г. компаниями-участницами Московского исследовательского форума была принята новая классификация офисных зданий в Москве, по которой здания делятся на три класса «А», «В+», «В-». В её разработке приняли участие специалисты исследовательских отделов компаний так называемой "большой четвёрки" – CB Richard Ellis Noble Gibbons, Colliers International, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, Jones Lang LaSalle, а также представители управляющих и девелоперских компаний и различных технических служб.⁸

Разработчики классификации  внесли 10 обязательных и 10 дополнительных требований, благодаря которым теперь можно четко отнести офисный  центр к классу А, В+ или В-.

Обязательные критерии содержат такие требования как:

1. расположение в пределах центрального делового района;
2. отдельный вход, наличие холла;
3. высота потолка не меньше 2,7 м;
4. парковка с охраной, из расчета 1 машино-место на 100 кв. м полезной площади;
5. минимальное энергообеспечение 50 Вт на 1 кв. м;
6. современная система теплообеспечения и контроля климата, с возможностью ее контроля в офисе арендаторами;
7. возможность перепланирования;
8. оптоволоконные цифровые линии;
9. компенсирующий коэффициент потерь не более 12 %;
10. профессиональный менеджмент центра с прозрачной системой бухгалтерского учета.

 К 10 необязательным  требованиям относятся: 

1. фасад здания должен выходить на улицу;
2. 95 % полезных площадей находятся в 10 м от источника природного освещения;
3. минимальная площадь этажа 500 кв. м;
4. среднее расстояние между внешней стеной и внутренней границей арендованных площадей не должно превышать 10 м;
5. возможность подсоединения коммуникационных систем в любом месте;
6. среднее время ожидания лифта в час-пик – не более 30 секунд;
7. близость станции метро, остановок транспорта;
8. наличие неподалеку от здания заведения питания;
9. допустимая нагрузка на пол – 450 кг/кв. м;
10. современное освещение офисов.

Рассмотрим классификацию  офисных зданий.

1. Класс «А». В первую очередь к офисам класса А относятся вновь построенные высококачественные бизнес-центры, являющиеся наиболее престижными из всех существующих современных зданий. Они в основном располагаются в пределах Центрального административного округа, характеризуются удобным подъездом на наземном транспорте. Управление зданием осуществляется профессиональной компанией, все инженерные коммуникации соответствуют международным стандартам, в отделке использованы дорогие высококачественные материалы, в проекте воплощены оригинальные архитектурные решения.
2. Класс «В+» - помещения данного класса обладают практическими теми же характеристиками, что и офисы класса А, однако не являются столь престижными, и спектр предлагаемых ими услуг не столь широк. Это, как правило, офисы класса А после 5-7 лет эксплуатации.
3. Класс «В-» - это также офисные помещения в специальных новых офисных зданиях, по каким-либо параметрам качества или расположения уступающих классу А (не претендующих на звание бизнес-центра, но отвечающих стандартам западного офиса и вполне привлекательных как для западных, так и для богатых российских компаний). Кроме того, это реконструированные и переоборудованные старинные особняки, расположенные в уютных уголках старой Москвы, приобретаемые или арендуемые крупными российскими банками, издательскими домами, официальными представительствами западных стран.

В настоящее время наблюдается  тенденция разделения офисов по назначению: офисы класса А компании используют для размещения топ -менеджмента (как  представительские), а класса В с  более низкими арендными ставками - для размещения основной массы  сотрудников (как рабочие).⁹

1.4 Цели оценки  офисных помещений

Оценка офисных помещений (оценка офиса) необходима для определения кредитоспособности заемщика в случаях его кредитования (при передачи в залог). Условия и сроки предоставления займа рассматриваются кредитором, в зависимости от результата определения оценщиком рыночной стоимости офисных помещений, ликвидности, типичного срока экспозиции, возможных издержек при реализации объектов, роли и места рассматриваемых активов в бизнесе клиента.

Оценка офисных помещений (оценка офиса) проводится для целей привлечения инвестиций. Целесообразность инвестирования со стороны инвестора складывается из расчета текущей рыночной стоимости офисных помещений и величины рисков. Привлечение независимого оценщика позволяет наиболее точно обосновать рыночную стоимость недвижимости, определить существующие риски для инвестора и обозначить привлекательность инвестиций.

Оценка офисных помещений (оценка офиса) при его страховании, необходима для определения величины страхового возмещения. Независимый  оценщик, привлекаемый для оценки, определяет оптимальную величину страхового возмещения и на основании расчета подготавливает документ доказательного значения, который  может впоследствии быть ключевым аргументом при решении спора о размере  страховой выплаты. Отчет, о стоимости возмещения, подготовленный страховой компанией может быть оспорен в суде.

Оценка офисных помещений (оценка офиса), для целей налогообложения, проводится с целью оптимизации  налогооблагаемой базы предприятия. Согласно действующему законодательству, предприятие  не чаще одного раза в год имеет  право переоценивать полностью  или частично стоимость ОС. На сегодняшний  момент данная процедура является самым  простым и эффективным способом оптимизации налогообложения.

Оценка офисных помещений (оценка офиса) для постановки на баланс компании проводится, если недвижимость получена по договорам безвозмездной  передачи.

Оценка офисных помещений (оценка офиса)  также проводится при процедуре снятия с баланса недвижимости для последующего его отчуждения.

Оценка офисных помещений (оценка офиса)  необходима для внесения её в уставной капитал. В настоящий момент, по соглашению между учредителями, уставной капитал ООО, ОАО, ЗАО может формироваться в виде имущества имеющего денежную оценку.

В случае, если в оплату акций  при учреждении акционерного общества вносится имущество, в обязательном порядке привлекается оценщик для  определения рыночной стоимости  данного имущества.

Оценка офисных помещений  проводится для внесения её в уставной капитал ООО, если номинальная доля участника в обществе составляет более 200 МРОТ. Независимый оценщик  определяет рыночную стоимость недвижимости, тем самым отражает денежную оценку вносимого имущества в уставной капитал общества.

Оценка офисных помещений  проводится при совершении сделок купли-продажи. Привлечение независимого оценщика поможет продавцу обосновать, запрашиваемую  им цену, на основе проведенного оценщиком  расчета, и избежать конфликтов между  продавцом и покупателем.

Оценка офисных помещений, при передаче их в доверительное  управление, проводится с целью последующего их объективного и максимально правильного  использования доверительным управляющим.

При передаче недвижимости в доверительное управление доверительный  управляющий предоставляет также  технико-экономическое обоснование  повышения эффективности использования  собственности.

Независимый оценщик привлекается для определения рыночной стоимости  офисных помещений, при необходимости, окажет помощь в составлении технико-экономического обоснования.

Оценка офисных помещений (оценка офиса) проводится для решения  имущественных споров. В категорию  имущественных споров относят споры, связанные с доказательством  прав на имущество. Для цивилизованного  способа разрешения конфликта имущественные  споры разрешаются в судебном порядке в процессе, которого проводится, обязательна оценка объекта спора. Отчет об оценке офисных помещений  представляет собой документ доказательного значения, следовательно, компетентное обоснование рыночной стоимости  объекта спора послужит главным  аргументом, на который будет опираться  заинтересованная сторона.¹⁰

Насколько новые офисные  центры окажутся востребованными и  подходящими для размещения бизнеса - покажет выбор арендатора. Определяющую роль при выборе офиса будут играть удобная парковка, качество отделки, инженерия, возможность пользоваться беспроводным Интернетом и, наконец, арендная ставка.

Естественно, что арендная ставка на офисные помещения выше, если они расположены на центральных  улицах районов.

 

Глава 2. Анализ применимых подходов к оценке офисной недвижимости

2.1. Факторы, влияющие  на стоимость офисной недвижимости