Оценка офиса

С развитием рынка недвижимости и расширением инфраструктуры городов  выросло и количество факторов, которые  влияют на стоимость офисных помещений. Если всего несколько лет назад, факторов, способных повлиять на стоимость  офисных помещений, было всего несколько, то сегодня это целый список.

Рассмотрим основные из них:¹¹¹²

1. Офисная недвижимость специфична своей концентрацией в пределах города. Так как офис любой компании - это ее лицо и основная масса посетителей любой организации формирует свое мнение о ней в первую очередь по состоянию и местоположению офисных помещений, то несложно сделать вывод о том, что оценка офиса сильно зависит от его место расположения. Соответственно офис дороже, если находится ближе к центру города, если до него проще добраться (например, близость к выходу из метро) и если он лучше выглядит (дорогая отделка, хорошие дизайнерские решения и т.д.).
2. Тип здания.
3. Год постройки – новое строительство (или возраст менее 3 лет) либо полностью реконструированное здание сравнительно недавней постройки.
4. Юридическая документация – наличие полной и правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации здания.
5. Управление зданием – профессиональное высококачественное управление зданием или комплексом зданий, отвечающее международным стандартам.
6. Конструктивные решения – обычно монолитно-каркасное или металло-каркасное здание с высотой каждого этажа не менее 3,6 метра (от фальшпола до подвесного потолка не менее 2,7 метра).
7. Нагрузка на межэтажные перекрытия – допустимая нагрузка - 400-450 на 1 кв.м.
8. Планировка и отделка – открытые планировки, позволяющие менять конфигурацию расположения офиса в соответствии с требованиями и пожеланиями арендатора, внутренняя отделка выполняется: по авторскому дизайну (с учетом предпочтений крупнейших арендаторов); по индивидуальному заказу арендатора (отделка «под арендатора») с применением высококачественных материалов.
9. Окна – современные высококачественные окна, большая степень естественной освещенности, красивый вид из окон.
10. Инженерия – лучшие современные системы инженерного оборудования здания.
11. Система кондиционирования и вентиляции: 4/2-хтрубная система вентиляции и кондиционирования, система климат-контроля.
12. Телекоммуникации - оптико-волоконные телекоммуникации, качественный провайдер телекоммуникационных услуг в здании.
13. Электроснабжение – два независимых источника электроснабжения или наличие источника бесперебойного питания (мощность электроснабжения для низковольтных сетей арендатора должна быть не менее 50 Вт на 1 кв.м полезной площади плюс 20 Вт, дополнительно выделенных для освещения).
14. Парковка – наличие охраняемой автостоянки (минимум 1 место на 100 кв.м арендуемой площади). Чаще всего такие офисные здания имеют как наземную, так и подземную охраняемую стоянку.
15. Охрана – круглосуточная охрана, современные системы безопасности и контроля доступа в здание.
16. Лифты – современные высокоскоростные лифты ведущих мировых производителей.
17. Инфраструктура – услуги центральной рецепции на 1 этаже, кафетерий/столовая для сотрудников, банкомат, фитнесс-центр, парикмахерская и другие удобства.

2. Основные методы оценки офисной недвижимости

Для определения стоимости  офисной недвижимости используют три  подхода:¹³

• Сравнительный подход - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
• Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа.
• Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Каждый из подходов основывается на методах оценки офисной недвижимости.

Для оценки офисной недвижимости в рамках доходного подхода чаще всего используют метод капитализации  дохода, так как такие здания приобретаются  для получения дохода от их эксплуатации. Капитализация дохода - это преобразование ожидаемых в будущем доходов  в единовременно получаемую  в  настоящее  время  стоимость,  т.е.  превращение доходов в  капитал. Основными задачами метода являются определение чистого операционного дохода и соответствующих ставок капитализации.¹⁴

Определение чистого операционного  дохода предполагает следующую последовательность действий:

• Определение потенциального валового дохода, представляющего собой максимальный годовой доход, который способен приносить объект оценки, при 100-% загрузке площадей без учета всех потерь и расходов.
• Определение на основе анализа рынка потерь от недоиспользования и площадей и потерь при сборе арендной платы, расчет действительного валового дохода.
• Определение эксплуатационных расходов, связанных с функционированием объекта оценки, который основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на данном сегменте рынка.
• Определение чистого операционного дохода путем вычитания из действительного валового дохода величины эксплуатационных расходов.

Коэффициент капитализации  рассчитывается  по формуле:

К=Кt/(1+n), где

   К - текущая стоимость  (т.е. стоимость в настоящее  время), руб.

   Кt - доход, ожидаемый  к концу t года (t=1 год), руб.;

    n  - ставка дисконта (норма доходности  или  процентная  ставка),  доли единицы.

Величина (1/1+n) представляет собой коэффициент капитализации

  Метод капитализации   дохода  также  требует  широкого  изучения  рынка. Исследование  и анализ данных для  этого   метода  проводятся  на  фоне  связи спроса и предложения, дающей информацию о тенденциях в  рыночных  ожиданиях.

В рамках сравнительного подхода  используется метод сравнения продаж, основывающийся на принципе замещения. Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации по продаже объектов недвижимости аналогичной полезности, как правило, за последние 3-6 месяцев. Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации. Он подразумевает изучение рынка, выбор листингов (предложения на продажу) по объектам недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом и внесение соответствующих корректировок для приведения стоимости объектов аналогов к оцениваемому объекту.

Методом сравнения продаж предполагает следующую последовательность действий:

• Подробное исследование рынка офисной недвижимости с целью отбора и получения достоверной информации о сопоставимых объектах.
• Выбор единицы сравнения. Как правило, в качестве единицы сравнения выбирается стоимость за 1 кв. м общей площади объекта;
• Выбор элементов сравнения (ценообразующих факторов).
• Корректировка стоимости сопоставимых объектов. При этом корректируются только цены объектов-аналогов. Если сопоставимый объект превосходит в чем-то оцениваемый, то его фактически продажная цена должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства и наоборот.  

Затратный подход основывается на методе анализа затрат с точки  зрения восстановления или замещения  объекта оценки. Затратный метод  базируется на принципе, что покупатель обычно не  заплатит за  собственность  больше,   чем   затраты   на   приобретение   (постройку) аналогичной собственности равнозначного  качества. Поэтому  оценкой  рыночной стоимости является сумма стоимости  участка земли и  стоимости  строительства подобного объекта  на дату оценки.

При  этом  методе стоимость  офисной недвижимости получается  путем  добавления  исчисленной  стоимости земли к  текущим  издержкам  строительства  подобного  здания  за вычетом амортизации (износа).

Применения затратного метода  включает в себя следующие этапы:

1. Оценка восстановительной  стоимости оцениваемого здания.

2. Оценка величины предпринимательской  прибыли.

3. Расчет выявленных видов  износа.

4. Оценка рыночной стоимости  земельного участка.

5. Расчет итоговой стоимости  объекта оценки путем корректировки  восстановительной стоимости на  износ с последующим увеличением  полученной величины на стоимость  земельного участка. 

Минусом применения затратного метода к оценке объектов офисной  недвижимости является то, что оценка рыночной стоимости на основе затратного метода не учитывает рыночной ситуации на дату определения стоимости. В  то же время, преимущество применения затратного подхода связано с  тем, что недостаточность и/или  недостоверность информации о состоявшихся сделках на «пассивных» или малоактивных рынках офисной недвижимости в ряде случаев ограничивает возможность  использования других подходов к  оценке.

Итогом определения стоимости  офисной недвижимости является обобщение  результатов расчетов методов оценки.

Анализ рынка офисной  недвижимости г. Чусового за 2009-2011гг.

В г. Чусовом  исторически  сложилось разделение на 2 части  города: это Старый город и Новый  город,  Новый город насыщен  офисами и магазинами, Старый город  традиционно считается исторический центр города, там расположены  объекты производственной направленности, в том числе Чусовской металлургических завод.

Поскольку Чусовской металлургический завод  является развитым с позиции  промышленного производства и финансового  сектора, то кризисные явления оказали  существенное влияние на изменение  деловой активности в 2009г. Одним  из главных последствий снижения деловой активности в Чусовом  стало изменение внутренней политики большинства компаний, приоритетными  направлениями которых стало  сокращение издержек. Повсеместная оптимизация  структуры затрат привела к следующим  последствиям:

- сокращение штата в  ряде компаний составило 20-50% от  общей численности работающих;

- сокращение головными  компаниями количества представительств, филиалов и доп. офисов.

В результате этого прирост  количества безработных в Чусовом  за 2010 год составил более 15%.

Основным макроэкономическим фактором, влияющем на количество предложения  коммерческих площадей, в 2009-2010 годах  был низкий уровень ликвидности  финансового сектора. В условиях отсутствия финансирования, обусловленным  дефицитом ликвидности, одни компании отказались от новых проектов в сфере офисной недвижимости, другие были вынуждены приостановить работы на уже возводимых объектах.¹⁵

По состоянию на 2009 г. ставка аренды офисных помещений, в среднем по городу, составила 550 руб./1 кв.м. в мес. На условиях продажи стоимость 1 кв.м. офисных площадей составила, в среднем по городу, 57,5 тыс. руб. (см. Таблицу 3). На рынке также присутствует дифференциация стоимости в зависимости от района местоположения объекта, что можно проследить по Рисунку 2.

Ситуацию на рынке офисной  недвижимости Чусового в 2009 году назвать  однозначной трудно: с одной стороны, спрос на офисные площадки не превышал предложение, с другой - существующие здания не всегда были заполнены на 100%. Примерно треть всех офисных центров были заполнены в среднем лишь на 50%. Эксперты связывают это с тем, что в городе наблюдался дефицит именно качественных площадок, офисов классов А и В. Уровень заполнения существующих офисных зданий сегодня неодинаков, он колеблется в диапазоне 40-100%. Количество офисных площадей растет примерно на 30% в год. В 2009г. строительные компании все чаще совмещают в пределах одного комплекса торговые и офисные, а часто и жилые зоны.

Аренда офисных площадей – это одна из первых статей расходов, которую в условиях финансового  кризиса стали оптимизировать компании, работающие в самых различных  сегментах рынка. Большинство арендаторов  предпочло либо отказаться от дорогостоящих  площадей, либо сократить размер офиса. Эта тенденция нашла отражение  в уровне наполняемости офисных  помещений.

Арендная ставка офисных  помещений в большей степени  упала в  новом торговом центре «Сатурн» она составляет 150-250 руб./кв.м.  С точки зрения размещения здесь офисов не отличались спросом, а в период кризиса и вовсе упала в цене. В числе районов с высокими арендными ставками присутствуют в новом городе в районе ТЦ «Семья»– 493 руб./кв.м. ¹⁶

Минимизация затрат на аренду стала особенно актуальна для  компаний, в наибольшей степени пострадавших от экономического кризиса, в том  числе игроков банковского и  страхового рынков.

Что касается продажи площадей в офисных центрах, то по внешним  признакам ценовая динамика в 2009г. не выглядит столь пугающе, как при  аренде. Прайсы компаний в общем  не изменились, однако в цены экспонирования объектов сегодня заложен большой  дисконт «на торг». Ситуация с  продажей офисной недвижимости критическая, так как в этой сфере пострадали офисы всех категорий. Фактически стоимость  квадратного метра в офисах упала  по разным объектам на 5-30%.

Арендная ставка в действующих  офисных зданиях упала в 2009 году на 19%.

Снижение платежеспособного  спроса и отсутствие финансовых инструментов у застройщиков поставило под  угрозу реализацию нескольких десятков проектов офисных центров города, в том числе ТЦ «Индиго» по  улице 50 лет ВЛКСМ д. 20-а