Оценка офиса

Характеристика предложения
Тип сделки	Количество объектов, ед.	Средняя стоимость владения, руб./кв.м.
аренда	995	550
продажа	1 758	57 501
	2 753

Таблица 1 Общая характеристика предложения на рынке коммерческой недвижимости г.Чусового 2009г.

В 2010 году ситуация несколько  изменилась: аренда офисных помещений  в среднем по городу, составила  490 руб./1 кв.м. в  мес. На условиях продажи  стоимость 1 кв.м. офисных площадей составила, в среднем по городу, 47,6 тыс. руб. (см. Таблицу 2).

Характеристика предложения
Тип сделки	Количество объектов, ед.	Средняя стоимость владения, руб./кв.м.
аренда	1 166	490
продажа	1 960	56 601
	3 126

Таблица 2- Общая характеристика предложения на рынке коммерческой недвижимости г.Чусового 2010г.

В 2011 году наблюдается следующее: аренда офисных помещений в среднем  по городу, составила 450 руб./1 кв.м. в  мес. На условиях продажи стоимость 1 кв.м. офисных площадей составила, в среднем по городу, 55,1 тыс. руб. (см. Таблицу 3).

Характеристика предложения
Тип сделки	Количество объектов, ед.	Средняя стоимость владения, руб./кв.м.
аренда	1 225	450
продажа	2 121	55 141
	3 346

Таблица 3- Общая характеристика предложения на рынке коммерческой недвижимости г. Чусового 2011г.

 

Рисунок 2-Стоимость продажи офисных помещений за 2009- 2011гг.

По рисунку видно, что  средняя стоимость продажи за период с 2009 года по 2011 год снижается  с 57,5 тыс. руб. до 55,1 тыс. руб. На стоимость  продажи оказал влияние кризис 2008-2009гг. Постепенно происходит снижение темпов падения цены на офисные помещения  и в 2012году наблюдается некоторая  стабилизация.

 

Рисунок 3-Стоимость аренды офисных помещений за 2009- 2011гг.

 

Стоимость аренды снижается  с 550 руб./1 кв.м. в мес. в 2009г. до 490 руб./1 кв.м. в мес. в 2010г. и 450 руб./1 кв.м. в  мес. и 2011г. В этом выражается сокращение головными компаниями количества представительств, филиалов и дополнительных офисов из-за кризиса 2008-2009 года.

Развитие ситуации на российском рынке торговых центров повторяет  путь, пройденный на Западе, причём, если в Европе не принято совмещать  несколько функций в одном  центре, то для США характерны моллы, которые предназначены не только для совершения покупок, но являются также центрами развлечений, где  потребители проводят целые выходные. Стоит отметить, что новые центры крупного формата в г. Чусовом  в своей концепции ориентированы  на будущий спрос; так, например, для  современных ТЦ присутствие развлекательной  составляющей, большой парковки становится обязательным. Как правило, крупными арендаторами в новых центрах  становятся инорегиональные операторы.

Рисунок 4 -Стоимость аренды офисных помещений в 2009г. с разбивкой по районам.

 

Арендные ставки достигли максимума в 2009 году в Ленинском  и Самарском районе и составили 600 и 580 руб./кв.м. в мес. Минимум преобладал в Красноглинском и Куйбышевском районах (250 и 210 руб./кв.м. в мес. соответственно).

Рисунок 5-Стоимость продажи офисных помещений в 2009г. с разбивкой по районам.

 

В сфере продаж наибольшие цены наблюдались в 2009 году в Новом  городе в районе ТЦ «Мега» (68 000 руб./кв.м.), наименьшие цены - в Новом городе в районе ТЦ «Сатурн» (30 000 руб./ кв.м.).

В течение 2009-2010 гг. на рынке  отмечено постепенное изменение  стоимости владения деловой недвижимостью. Так, на протяжении 2009 г. был отмечен постепенный рост стоимости, в среднем на 1,5–3% в месяц, который прекратился в конце годе, затем начался спад. По сравнению с январем 2009 г. стоимость владения на условиях аренды и продажи в 2010 году упала на 24 и 7,5%, соответственно.

Рисунок 6 Стоимость продажи офисных помещений в 2010г. с разбивкой по районам.

В 2010 году наибольшая стоимость  продаж наблюдалась в район ТЦ «Мега» и в районе остановки Юбилейная. Стоимость составила 65 000 и 58 000 руб./кв.м. соответственно. Наименьшая стоимость распределена в старом городе по ул Школьная , ул. Октябрьская 29 000 руб./кв.м., и ТЦ «Сатурн» 27 000 руб./кв.м.

Рисунок 7 Стоимость аренды офисных помещений в 2010г. с разбивкой по районам.

Стоимость офисных помещений  в месяц на условиях аренды достигла наибольшего размера в новом  городе в районе ТЦ «Мега» и составила 580 руб./1 кв.м. в мес. Наименьшая стоимость  преобладает в районе ТЦ «Сатурн» 210 руб./1 кв.м. в мес.

В Чусовом  в 2012  году наблюдается  резкий спад темпов прироста новых  объектов в сегменте отдельно-стоящих  бизнес-центров. На стадии строительства  находились 1 Бизнес Центр по улице  Чайковского, которые планировались  к вводу в 2011-2012 г.

Если сравнить сегодняшние  ставки аренды на офисные помещения  с теми, что были год-два назад, можно смело констатировать, что  на Чусовском рынке после окончания  падения цен, положение стабилизировалось  и находится в устойчивом и  стабильном положении. Ежемесячные  колебания арендной ставки в первом квартале 2012 года находятся в пределах не более 2-3%.

В Чусовом немало пустующих  офисов. Рынок живет в режиме ожидания. Арендаторы и собственники недвижимости словно играют в покер и проверяют нервы друг друга на прочность. Двухлетний финансово-экономический кризис привел к тому, что собственники помещений «созрели» и выставляют на экспозицию свои объекты по минимальным ценам в результате естественной коррекции.¹⁷

С начала 2011 года и  до даты оценки средние сроки экспонирования офисных площадей выросли с 136 до 192 дней. Дольше стали искать своего арендатора офисы в трех диапазонах: площадью от 101 до 500 кв. м, от 501 до 1000 кв. м, более 1001 «квадрата». А вот небольшие по площади объекты (менее 100 кв. м.), напротив, стали уходить с рынка заметно быстрее. С февраля 2011 года, экспонирование небольших объектов сократилось до показателя менее 90 дней.

Рисунок 8 Объем экспонируемых офисных площадей в Чусовом за 2011г. И первый квартал 2012 г.

 

Средняя цена продажи квадратного  метра офисной недвижимости в  городе сегодня – 55 тыс. руб. за кв. м. Общий объем экспозиции офисных  объектов, выставленных на продажу, также  серьезно не меняется и, согласно данным, составляет сегодня 10 тыс. кв. м. Совокупная площадь экспонируемых офисных  площадей уже на протяжении полугода находится в пределах 140-160 тыс. кв. м (с разницей +/- 10 тыс. кв. м каждый месяц).

Такая устойчивость цены и  объема предложения говорит о  том, что на рынке офисной недвижимости Чусового наступила фаза стабилизации и каких-либо отрицательных трендов  можно не ожидать.

Если рассматривать стоимость  офисов порайонно, то более или менее  близкие значения к среднегородской  цене зафиксированы в Старом городе. Следовательно в этом  районе наиболее вероятно найти офис по стоимости, близкой к среднестатистической цене.

Недорогие предложения по среднерыночной цене можно найти  и Новом городе. В частности, на ул. 50 лет ВЛКСМ 29 есть такие площади  с ремонтом и отдельным входом продается и того дешевле - за 42 тыс. руб. за кв. м.

В последнее время сделки с офисной недвижимостью совершаются  в основном по цене 55-60 тыс. за кв. м. Можно найти объекты и дешевле, и на рынке немало таких предложений, но тогда придется вкладывать немалые  деньги в ремонт, отчего цена квадратного  метра существенно возрастет.

На уровне указанной среднегородской  цены стоят офисные площади либо в новостройках (не в самых проходных  местах), либо в старых офисных центрах (бывшие НИИ, административные здания советских времен - то есть класс  С), либо это офисы с неудачной  планировкой, но расположенные в  хороших местах. Причем в новостройках за такую цену в основном продаются  не первые этажи.

В любом случае нужно понимать, что все зависит от направления  офисной деятельности. Если люди рассчитывают на проходимость места, то им нужно  исходить из того, что цена офисного метра будет не 45 тыс. рублей, а  больше.

Что касается площадей в  офисных центрах, то их стоимость  выше среднерыночной цены. Особенно в  ОЦ в центре, на проездных улицах и с наличием парковочных мест (что очень важно для офисного объекта).

Например, в ТЦ «Индиго» - офисные площади продаются по 60-70 тыс. руб. за кв. м, в ТЦ «Сатурн» - от 50 тыс. руб. за кв. метр. Очевидно, что  это площади в высококлассных объектах. В офисных центрах класса С (без парковки, в непроездных  местах) площади заметно дешевле. В частности, на ул. Механической, в  ТЦ «Алмаз» офисы стоят дешевле - 25-30 тыс. руб. за кв. м, но это далеко не проездная улица и там нет  оборудованного подъезда. К примеру, за среднюю цену - 45 тыс. руб. за кв. м - продается недорогое помещение  на по ул Лысьвенской. Однако это площадь  без ремонта, поэтому нужно учитывать, что придется еще вложиться в  ремонт.

Для стандартных для своего сегмента рынка помещений, справедливы  следующие выводы: по итогам марта 2012 г. ставка аренды офисных помещений, в среднем по городу, составила 450 руб./1 кв.м. в мес., универсальных  — 500; торговых — 675 руб. 

Средний размер предлагаемых к продаже помещений составил: офисы – 251 кв.м., торговые – 327 кв.м., универсальные – 379 кв.м.

Средний размер предлагаемых к аренде помещений составил: офисы - 136 кв.м., торговые - 232 кв.м., универсальные  – 246 кв.м.

 На условиях продажи  стоимость 1 кв.м. офисных площадей  составила, в среднем по городу, 55 тыс. руб., торговых — 60,4 тыс.  руб., универсальных — 50,8 тыс. руб.; на рынке также присутствует дифференциация стоимости в зависимости от района местоположения объекта.

Насколько новые офисные  центры окажутся востребованными и  подходящими для размещения бизнеса - покажет выбор арендатора. Определяющую роль при выборе офиса будут играть удобная парковка, качество отделки, инженерия, возможность пользоваться беспроводным Интернетом и, наконец, арендная ставка.

Естественно, что арендная ставка на офисные помещения выше, если они расположены на центральных  улицах районов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 3. Оценка рыночной стоимости недвижимости на примере  офисного здания

1. Описание объекта оценки

Техническое обследование произведено  с целью определения фактического состояния основных элементов строительных конструкций объекта оценки. Объект представляет собой офисное помещение. При описании использованы данные визуального  технического осмотра и данные БТИ.

Год постройки здания, в котором расположен объект	1994
Площадь общая	97,3 кв. м.
Высота  потолка	2,75 м.
Этажность	1

Таблица 4 Краткая характеристика офисного помещения

 

План объекта представлен  в приложении 1.

По данным БТИ действительная инвентаризационная стоимость офисного помещения на момент выдачи выписки  из технического паспорта (1.12.09) составляла 3086000 руб.

Фундаменты	Сборные ж/б
Стены наружные	Крупнопанельные
Перегородки	Крупнопанельные
Перекрытия	Железобетонные  плиты
Полы	Деревянные
Проемы  оконные	Деревянные
Проемы  дверные	Деревянные
Внутренняя  отделка	Окраска масляными красками, оклейка обоями, обшивка полов линолеумом, побелка
Наружная  отделка	Окраска кремнеорганическими составами
Инженерное  обеспечение	Электроснабжение, газоснабжение, системы водопровода, отопления, канализации и вентиляции, радиоточка

Таблица 5 Строительные характеристики объекта оценки

С целью определения фактического состояния основных элементов строительных конструкций объекта оценки было произведено техническое обследование.

Описание технического состояния  основных конструктивных элементов  здания.

1. Фундамент дома. При  осмотре вскрытия не производилось.  Состояние хорошее.

2. Стены наружные и  перегородки. При осмотре существенных  дефектов и повреждений стен  не обнаружено. Состояние наружных  и внутренних стен можно охарактеризовать  как хорошее.