Жылжымайтын мүлік объектілерінің мінездемесі және классификациясы

       Салыстырмалы тәсіл. Бұл әдістің негізгі принципі – тутынушы бұл объектінің қозғалмайтын мүлкін алмайды, егерде оның бағасы нарықтағы ұқсас объектілердің шығындарынан артық болса.  

Салыстырмалы  тәсіл негізінен сату-сатып алу  келісімдері жеткілікті болғанда қолданылады.

Салыстырмалы  тәсілдің негізгі артықшылықтары: 

1.бағалаушы ұқсас  кәсіпорындардың нақты бағаларын  сауда-саттығына хабардар болады. Баға нарықпен анықталады, ол бағалаушының қызметі түзетумен ғана шектеледі және бағаланатын объектінің салыстырмалы ұқсастығын қамтамасыз етеді. 

2.бағалау өткен  мәліметке негізделеді және қайраткер  кәсіпорындардың қаржылық өнімдерінің нақты нәтижесін көрсетеді; 

3.нарықта нақты  мүлтіксіз келісімнің бағасы  максималды жағдайға дейін саналады, сондықтан сұраныс оның шынайы  бейнесі болып келеді. 

Сонымен бірге  салыстырмалы тәсілдің кемшіліктері де бар: 

-кәсіпорындардың  болашақта дамуын елемейді;

- ұқсас кәсіпорындардан  ақпарат алу өте қиын процесс;

-бағалаушы қиын  түзетулер енгізуі және жасауы  тиіс, сонымен қатар, салыстырмалы  тәсілді қолдану мүмкіншілігі  қаржы нарығының белсенді қатысуына  тәуелді болып келеді. 

Салыстырмалы  тәсілдің негізгі 3 әдісі бар: 

1.Салалық коэффициент  әдісі.

2.Нарық капитал  әдісі.

3.Келісім әдісі. 

  1. Салалық коэффициент әдісінің негізгі кәсіпорынның аналогін тандау немесе корсеткіштірі белгілі бір бағалық сату нарығыны тәуелді болып келуі. Бұл әдіс кішігірім кәсіпорындарды бағалауға негізделген.Бағаланатын кәсіпорының бағасың корсету үшін қарапайым формулалар жасалған. 

Батыс елдерінің  бағалаушы фирмаларының тәжірибелік  қортындысы мындай жағдайларды кәуләндірады: 

-жарнамалық  агентіктер мен бухгалтерлік  фирмалар 0,7 және 0,5 жылдық пайдасынан сатылады;

-мейрамханалар  мен туристтік агенттіктер –  0,25 – 0,5 және 0,04 – 0,1 пайдасына  негізделіп сатылады;

-кәсіпорының  болшек саудасы – 0,75 – 1,5 бағасына  таза пайда + құрал-жабдықтар + алынған тауарлар;

-көлік құралдарының құрылысы – 1,5 – 2,5 бағасынан: таза пайда + тауарлар. 

   2. Нарықтың капитал әдісі ұксас компаниялардың акцияларының нарықтың бағасына негізделген. Бұл әдіс акциялары қор нарығында қатыспайтын кәсіпорындардың бағасын бағалап , қолданады. Сондықтан бұл әдісті кәсіпорын –аналогі деп атайды, өйткені бұл әдіс шынайы бағаларға сүйене отырып, кәсіпорынның акцияларын нақты бағалай алады. 

  3. Келісім әдісі (немесе сату-сатып алу келісімдері) – нарықтың капитал әдісінің бір бөлігі, акциялардың бағалы қағаздарын сату – сатып алуға және кәсіпорынды түгелімен сатып алуға негізделген. Акциялардың бағасы дүниежүзілік нарықтық қорлардың нәтижесінде қолданылады. Осы әдістің негізінде мультипликаторлардың қаржылық талдаулары мен болжамдары анықталады. 

      Бағалық мультипликатор – бұл кәсіпорынның нарықтық бағасын немесе акциялары мен қаржылық қорларының аралық қатынастарын көрсететін коэффициент. 

  Бағалық мультипликаторларының арасында көбінесе қолданылатындар: 

- саллыққа дейінгі  бағасы/пайдасы;

- бағасы және таза пайдасы;

- өзіндік капиталдың  бағалық/ баланстық нәтижесі.

Осы мультипликаторларды  әрбір жағдайға қарап таңдап алынады 

          Табыстық тәсіл.  Мүліктің кіріс әкелу мүмкіндігі,оның құнын бағалаудағы ең негізгі көрсеткіш болып табылады.Осыдан,жылжымайтын және жылжымалы мүлік түрлерін бағалаудағы негізгі тәсілдердің бірі. Ол қазақстандық бағалау тәжірибесінде макроэкономикалық факторлардың тұрақтануымен және қазақстандық ұйымдардың әрекетінің тиімділігінің жоғарылауымен байланысты үлкен мәнге ие болуда.

. Табыстық тәсілде  бағалаудың күту қағидасы айқынырақ  көрінеді. Сондықтан табыс алынуы  мүмкін уақыт ұзақтығы да үлкен  мәнге ие болады. Мұндай тәсілдің  барлық мағынасы – осы болашақ  табыстарды ағымдағы құнмен есептеу.  Ақшалай қаражаттарды әрекет  ететін кәсіпорынға тек жұмсалған қаржаттарды ғана қайтарып қоймай, болашақта пассивті әдісті (банкке салу) қолданудан да көбірек табыс әкеледі деген мақсатта салу. Бұл әдіс объектіні қолдану немесе оның мүмкін сатылуы әкелетін болашақ табыстардың ағымдағы құнын анықтау үшін қолданылады. 

       Табыстық тәсілді жүзеге асыру үшін бағаланатын объектіден күтілетін табысты болжау керек. Машиналар мен жабдықтарға қатысты бұл міндетті тікелей шешу мүмкін емес, өйткені табыс барлық кәсіпорынмен, барлық оның факторларымен жасалады. Сондықтан табыстық тәсіл әдістерінде міндеттерді кезең бойынша шешу керек. Ең басты өндірістік жүйенің қызмет теуінен таза табысты есептейді (бұл не барлық кәсіпорын, не цех, не учаске болуы мүмкін). Содан кейін қалдық әдісімен бұл жүйенің машина паркіне жатқызуға болатын табыс бөлігі бөлініп шығарылады. Әрі қарай дисконтталатын табыстар немесе капитализация әдістері көмегімен барлық машина паркінің құны анықталады. Егер қандай-да болмасын машина немесе жабдықтардың бірлігінің құнын анықтау керек болса, онда оны үлестік коэффициент көмегімен есептейді.

   Табыстық  әдісін қолданғанда объектіні ең тиімді қолдану қағидасын сақтау керек. Оған сәйкес машина паркінің құны оның ең қайтарымдылығы қамтамасыз етілгенде  және оның функционалды мүмкіндіктері  толығымен ашылғанда қолданылу варианты үшін анықталады. Әрине, бұл вариант жүзеге асатындай болу керек. Қолданудың берілген варианты үшін көбірек бағаны да күтуге болады. Машиналар мен жабдықтар паркі оны қандай да бір қосымша құралдармен немесе агрегаттармен жабдықтағанда тиімдірек қолданатын жағдайлар болады; онда бағалауды осы жабдықтау есебімен орындайды.

   Бұл әдіс келесі жағдайларда қолданылады. Біріншіден, қарастырылып отырған өндірістік жүйеден түсетін таза табысты  есептеуге болғанда және осы табыстың көп бөлігі машиналар мен жабдықтарға жатқызылғанда. Мысалы, кәсіпкер жеке жүру үшін автомобиль сатып алды және осында оның табысының басым бөлігі автомобильмен байланысты, алайда гараж бен осы гаражға жер учаскесінің құнын ескеру керек. Жабдықтардың кейбір түрлерінің көмегімен соңғы өнімді тікелей алатын немесе қандай да бір төленетін жұмыстарды орындайтынын айтуға болады, сондықтан бұл табысты санау қиынға соқпайды. Алайда көп жағдайларда кәсіпорын цехтарындағы машиналар мен жабдықтар табысын есептеу қиын аралық өнімдерді (бөлшектерді) өндіру үшін немесе ішкі мақаттағы жұмыстарды (көліктік, бақылаулық, жөндеулік және т.б.) орындау үшін қолданылады, ал бұл машиналар мен жабдықтарды бағалау үшін табыстық әдісті қолдануда қиындау болады.

       Табыстық тәсіл екі әдістен тұрады:

• таза табысты капитализациялау әдісі;
• ақша ағымын дисконттау әдісі.

Табысты капитализациялау әдісі-қорды пайдаланудан алынған болашақ табыстың ағымдағы құнымен қорытындалады.

Дисконтталған ақшалай ағымдары әдісімен анықталған бизнестің нарықтық құны инвестормен талап етілетін табыс ставкасы бойынша дисконтталатын берілген бизнестен алынатын табыстың болжамдық бағасы. Нәтижесінде, ақшалай қаражаттарды әрекет ететін кәсіпорынға тек жұмсалған қаржаттарды ғана қайтарып қоймай, болашақта пассивті әдісті (банкке салу) қолданудан да көбірек табыс әкеледі деген мақсатта салу. Бұл әдіс объектіні қолдану немесе оның мүмкін сатылуы әкелетін болашақ табыстардың ағымдағы құнын анықтау үшін қолданылады. 

    Тұрғын  үй құрылысы кәсіпорындарының шаруашылық қызметтері тұрғын үй құрылысы кешендерінде жаңа негізгі қорларды құру мен қолданыстағы негізгі қорларды дамытуда нақты инвестициялық салымдардың  құйылуымен байланысты. Республикада Оңтүстік Қазақстан облысының инвестиция және құрылыс қызметінің негізгі көрсеткіштері бойынша үлесі мен серпінін талдау барысында, негізгі капиталға бағытталған   инвестициялардағы облыстың үлес салмағы соңғы салыстырылып жатқан бес жыл ішінде 2,7%-дан 5,3%-ға көтерілсе, орындалған құрылыс жұмыстары көлемінің үлес салмағы 3,3%-дан 4,3%-ға жетті. Бұл жылдар ішінде облыстың республикадағы тұрғын үйлерді іске қосу көлемі бойынша (жалпы алаңы мың шаршы метр) үлес салмағы орташа 13,6%-ды құрағаны анықталды. Бұл тұрғындар саны ел ішінде 14,6%-ды құрайтын зерттеліп жатқан облыс үшін төмен деңгей екендігін көрсетеді.   

                               
 

    Ескерту - Сызба Оңтүстік Қазақстан облысы статистика басқармасы мәліметтері негізінде құрастырылған. 

Сурет 1 – Оңтүстік Қазақстан облысында тұрғын үйлерді іске қосу серпіні,

мың шаршы метр

    Технологиялық құрылым барлық инвестициялық үрдістер сипаты мен күрделі салымдардың  құйылу тәсілдері туралы айтуға мүмкіндік  береді. Жалпы облыс бойынша нысандарды құруда, сонымен бірге тұрғын үй құрылысы кешенінде де инвестицияны құю барысында құрылыс-монтаж жұмыстарының үлесі артты, одан басқа тұрғын үй құрылысы кешенінде орындалған құрылыс-монтаж жұмыстарының көлемі де өсті.

    Оңтүстік  Қазақстан облысындағы негізгі  капиталға бағытталған инвестициялардың технологиялық құрылымы бойынша талдау нәтижесі бойынша 2005-2008 жж. аралығында негізгі капиталға бағытталған   инвестиция ішіндегі  құрылыс-монтаж жұмыстарының үлесі 58,3%-дан 46,1%-ға кемігенін, ал  жабдық, құрал, мүккемал 28,3%-дан 43,1%-ға артқанын және  өзге де күрделі жұмыстар және шығындардың 2,5%-ға төмендегенін байқаймыз, яғни  құрылыс монтаж жұмыстары капиталға бағытталған инвестициялардың технологиялық құрылымында соңғы бес жылдың ішінде            2,5 есеге өскен.

3. Қазіргі кездегі  тұрғындық жылжымайтын  мүлікті бағалау жолдары 

    Халықтың  тұрғын үй қорымен қамтамасыз ету  көлемі және оның серпінін талдау нәтижесі бойынша халық санының жылдан-жылға  өсуі байқалады. 2008 жылды 2006 жылмен салыстырғанда адам саны 147,9 мыңға көбейді, пәтер санының іске қосылуы керісінше 2,1 мың бірлікке қысқарды. Әр пәтерге шаққанда халық саны 5,05 адамнан 5,07 адамға артты және 1 тұрғынға шаққанда пәтердің орташа көлемі 2008 жылы  16,2 шаршы метрге жетті, яғни 0,2 шаршы метрге өсті.

    Тұрғын  үй құрылыс кешенін басқару үрдісінде оның атқарып жатқан қызметін талдау өте маңызды роль атқарады. Тұрғын үй құрылыс кешенінің қызметтеріне аналитикалық зерттеу үрдісін жүргізу барысында келесі мәселелер қойылды:

    1) тұрғын үй құрылысы саласының шаруашылық ісін жүргізуде қызмет атқаратын құрылыстық кешеннің қазіргі жағдайын  бағалау;

    2) нарық жағдайында тұрғын үй  құрылысы кәсіпорындарының өндірістік-шаруашылық  қызметтерін талдау;

    3) тұрғын үй құрылыс кешеніндегі кәсіпорындарда басқару барысында қалыптасқан  жанасулар мен іс-әрекеттерді бағалау. 

Кесте-2. Тұрғын үйлерді іске қосу алаңы және серпіні