Жылжымайтын мүлік объектілерінің мінездемесі және классификациясы

     Тікелей шығындарға жатқызу мысалдары  мыналар болып табылады:

-жылжымайтын  мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісін салуға немесе сатып алуға тікелей байланысты туындайтын, қызметкерлерге сыйақы төлеуге арналған шығындар (19-«Қызметкерлерге берілетін сыйақылар» IAS Халықаралық стандартындағы анықтамаға сәйкес);

- алаңды  әзірлеуге арналған шығындар;

-жеткізуге  және түсіруге арналған бастапқы  шығындар;

-орнатуға  және жинастыруға арналған шығындар;

-активті  керек жеріне жеткізу және  оны қажетті күйге келтіру (мысалы, жабдықты сынақтан өткізген кезде алынған үлгілер) процесінде жүргізілген, кез келген объектілерді сатудан алынған таза түсім шегерілгеннен кейін активтің тиісінше жұмыс істеуін тексеруге шыққан шығындар; 

-білікті  қызмет көрсетулердің құны.

           Ұйым 2-«Босалқылар» IAS стандартын объектіні бөлшектеуге, жоюға және өзі тұратын учаскеде табиғи ресурстарды қалпына келтіруге шыққан, бұл объектіні осы кезең ішінде босалқылар өндіру үшін пайдалану нәтижесінде белгілі бір кезең бойында шеккен шығындарға қолданады. 2 IAS немесе 16 IAS стандарттарға сәйкес ескерілетін шығындарға қатысты осы міндеттер 37-«Бағалау міндеттемелері, шартты міндеттемелер және шартты активтер» IAS стандартына сәйкес танылады және бағаланады.

      Тұрғын жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісіне жұмсалатын шығындарға жатқызылмайтын шығындардың мысалдары мыналар болып табылады:

-жаңа  өндірістік немесе техникалық  құрылыстар ашуға арналған шығындар;

-жаңа  өнімді немесе қызмет көрсетулерді  енгізуге арналған шығындар (жарнамаға және өнімді жылжытуға арналған шығындарды қоса);

 -әкімшілік және басқа жалпы үстеме шығындар

       Кейбір операциялар жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісін салуға немесе дамытуға байланысты жүзеге асырылады, бірақ осы объектіні керек жеріне жеткізу және ұйым басшылығының ниетіне сәйкес оның жұмыс істеуін қамтамасыз ететін қажетті күйге келтіру үшін қажет болып табылмайды. Осы қосымша операциялар салу немесе дамыту жөніндегі жұмыстар басталғанға дейін немесе соның барысында жүзеге асырылуы мүмкін. Мысалы, құрылыс алаңын құрылыс басталғанға дейін автоаялдама ретінде пайдаланудан кіріс алуға болады

       Жылжымайтын мүлік, үйлер мен  жабдықтардың бір немесе одан көп объектісі сенімсіз активке немесе активтерге айырбасталып, не ақшалай немесе ақшалай емес активтерге ұштастырылып сатып алынуы мүмкін. Төменде айтылған пайымдаулардың сенімсіз бір активті екіншісіне айырбастауға ғана емес, сонымен бірге осының алдындағы сөйлемде сөз болған барлық айырбастауларға да қатысы бар. Жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтардың осындай объектісінің бастапқы құны әділ құн бойынша бағаланады, бұған айырбастау операциясының коммерциялық мазмұны жоқ, немесе  алынған да, берілген де активтің әділ құны нақты бағалауға келмейтін реттер кірмейді. Сатып алынған объект, тіпті ұйым өзі берген активті тануды дереу тоқтата алмаса да, тап осылайша бағаланады. Егер сатып алынған объект әділ құн бойынша бағаланбаса, оның бастапқы құны берілген активтің баланстық құны бойынша бағаланады.

2    Тұрғындық мүлікті  бағалау

2.1 Тұрғындық мүлікті бағалаудың ерекшеліктері.

         Бағалау принциптері: Тұтастай алғанда, барлық операциялар нарықтық құн бойынша бағаланады. Активтер мен міндеттемелердің құны нарықтық бағалармен бағаланады. Нарықтық баға болмаған жағдайда оның шамамен алынған мәні (баламасы) айқындалады

         Бағалаудың негізгі принциптері  бағалау объектісінің өзіндік  ерекшеліктерін ескере отырып  бағалаушымен анықталады.

          Бағалау мақсаттары мен анықталатын  құнның түрлері:

1)шекті өнімнің  салым принципі-объект құнының сомасы жоғарлауымен (төмендеуі) немесе оның меншік иесінің қосымша салымның болуына (болмауына) байланысты таза кірісін келістірумен жүзеге асырылады;

2)динамикалық  және теңгерімділік принципі- бағалау объект құнының өзгеруімен тұжырымдалады,өйткені ашық нарықтағы уақыт ағымымен бәсекелестіктің дамуымен,ұсыныс пен сұранысты теңістіру үрдісі бақыланады;

3)орынбасу принципі-баламалық  пайдалығы бар басқа ұқсас объект сатып алуға болатын,объектінің максималды құнының ең аз бағасына немесе құнына сәйкес келуімен байланысты;

4)күту принципі-мүлікке  болашақ иелік ету кезінде  алынуы мүмкін кірістің ағымдағы  құнын немесе басқада пайданы  орнатуға негізделеді;

5)пайдалылық принципі-нақты жерде және белгілі бір уақыт аралығында пайдаланушының қажеттіліктерімен қанағаттандыруға байланысты бағалау объектісінің сәйкестігін білдіреді.Бағалауда бағалау объектісінің шаруашылық қызметтің анықталған мақсатын жүзеге асыру үшін пайдалы және қажет,және олардың болуы мүлік иесінің қажетін қанағаттандыру немесе оған басқа пайда әкелу мүмкіндігі анықталған, яғни олардың нарықтық құны анықталуы мүмкін. 

       Бағаланып отырған пәтер Астана қаласының Алматы ауданында мынадай мекен-жайда орналасқан:Б.Момышұлы көшесі,13 үй,7-пәтер.Көлік таңдауы жақсы,бірнеше көлік тұрағы бар,аулада ағаштар көп және балаларға арналған арнайы жабдықтармен жабдықталған.Подъезде сыртқа шығатын екі есігі бар:біреуі аулаға,екіншісі көшеге.

Пәтер монолиттік 9қабатты үйде орналасқан,2008жылы соғылған.Тұтас үйге жөндеулер 2009жылы,ал 2010жылы пәтерге жүргізілді.Подъездің,жабынның инженерлік коммуникацияның техникалық жағдайы қанағаттанарлықтай,

   Мекен-жайы: Астана қаласы,Б.Момышұлы көшесі,13 үй,7-пәтер бойынша орналасқан пәтер жеке куәлік №7753292249,ҚР ІІМ-мен 29.01.2008 жылы берілген,06.04.2007жылғы №7-76211 сату-сатып алу келісім шартына сәйкес ҚР-сының азаматы Болысбаева Айзада Жұлдызбайқызынікі болып табылады.

Бағалау обьектісі  Астана қаласының коммуналдық қызметтердің барлық түрімен қамтамасыз етілген.Телефоны блокиатор.

   Кесте 1                             Пәтер сипаттамасы 

 
 

 
 
 
 
 
 

           Қазақстан экономикасының жетекші салаларының біріне тұрғын үй құрылысы саласы жатады. Оның тұрақты қызмет жүргізуі көп жағдайда елдің әлеуметтік-экономикалық жағдайын жақсартуға, халықтың әл-ауқатын арттыруға алып келеді. Қазақстан Республикасы Президенті Н.Ә.Назарбаевтың 2006 жылғы «Қазақстан өз дамуындағы жаңа серпіліс жасау қарсаңында Қазақстанның әлемдегі бәсекеге барынша қабілетті 50 елдің қатарына кіру стратегиясы» атты кезекті Қазақстан халқына Жолдауында әлеуметтік саланы дамытудың басымдылықтары ретінде келесі: « ... жылжымайтын мүлік нарығын дамыту және тұрғын үй құрылысы мәселелерін шешу; жалға беру нарығын дамыту; жеке тұрғын үй құрылысын дамытудың кең масштабын құру ...» бағыттарын атап өтті.  Яғни, тұрғын үй  кешенін қалыптастыру мен дамыту мемлекеттің әлеуметтік-экономикалық саясатының маңызды бағыттарының бірі болып, тұрғындардың өмір сүруі мен қызмет атқаруы үшін қажетті жағдайларды қалыптастыруға бағытталған.  

    Тұрғын  үй құрылыс кешені макроэкономиканың ұлғаймалы өндірісінің құрылымдық өзгеруі мен тұрғындардың әлеуметтік жағдайын есепке ала отырып, қол жетімді тұрғын үймен қамтамасыз етудің негізгі тетік құралдарының бірі болуы тиіс. Ол барлық түрғындарды белгіленген уақыт мерзіміне қарай тұрғын үй құрылысы өнімінің қажетті көлемімен, құрылымымен, сапасымен қажеттілігін қанағаттандыру үшін құрылған.

    Құрылыс кешені материалдық өндірістің бір  саласы ретінде, басқа салаларға қарағанда көп белгілерімен ерекшеленеді. Мұнда қызмет өзінің арнайы, ерекшеленген заңдылықтары арқылы жүргізіледі, басқарудың түрлері мен әдістерін дұрыс таңдауда оны есептеу ең қажетті шарттың бірі болып табылады. Мұндай ерекшеліктер ретінде келесілерді көрсетуге болады: біріншіден, соңғы құрылыс өнімі қатаң белгілі бір аумаққа бекітіледі (тұрғын үйдің мекен жайы болады) және көлікпен тасылмайды, яғни қоймаға қою үшін өндірілмейді. Құрылыс өнімдерінің басқа өнеркәсіп өнімдерінен айырмашылығы олар бір саладан екінші салаға қозғалып, қосылмайды.                Ол - қозғалмайтын мүлік, тек сол салалардың өзінің ауысуымен сипатталады: күрделі құрылыс саласынан кейін дайын нысандар тұрғын үй құрылысы кешенінің негізгі қорлары саласына өтеді және тапсырыс берушілердің балансында есепке алынады; соңғы құрылыс өнімі (тұрғын үй) жоғарғы деңгейдегі еңбек сыйымдылығымен, материалдық сыйымдылығымен, нәтижеде капитал сыйымдылығымен сипатталады.

Екіншіден, тұрғын үйді сату, негізінен, белгілі сатып  алушыға оның дайындалуын бастамас бұрын тапсырыс берушіге және оның құрылысындағы технологиялық кешеніне өткізу болып табылады; дайын құрылыстық өнімді алуы мүмін болған тұтынушылар арасында инвестиция құюға мүмкіндігі бар инвесторларды іздеу құрылысты жобалау сатысында жүзеге асады. 
 
 
 

2.2 Тұрғындық мүлікті  бағалау тәсілдері. 

     Бағалау  тәсілдері мен әдістерін жалпы  шолу,бағалауда қолданылатын таңдау.

     Мүлік құнын бағалау кезінде ең қиын мәселе қолданылатын бағалау әдістерін таңдау болып табылады.

    Жылжымайтын мүлік құнын бағалаудың көптеген әдістерінің бірнеше жіктемелері бар. 

Бағалау тәсілі-бағалаудың бір немесе бірнеше әдістерін  қолдана отырып бағалау обьектісінің мүмкін болатын нарықтық немесе өзгеше құнын анықтау әдісі. 

Бағалау әдісі-бағалау  обьектісінің нарықтық немесе өзгеше құнын орнату үшін қолданылатын құқықтық,ұйымдастырушылық-техникалық,қаржылық-экономикалық сипаттағы бағалаушының әрекеттердің жиынтығы мен белгілі бір реті. 

Бағалау әдісін мыналарға байланысты топтауға болады:

-есептеу кезінде негіз болып алынған ақпараттар-бағалау объектісінің өткен,қазіргі жағдайы мен болашағы туралы мәліметтері;

-қолданылатын  тәсілдері.Олар кірістік,шығындық  және нарықтық деп бөлінеді.

      Бағалаудың әдістері бөлек қолданылмайды,керісінше  бір-бірін толықтырады,яғни бағалау үшін әдетте әр түрлі тәсілдерден бірнеше әдістер қолданылады.Содан кейін әр түрлі әдістермен алынған бағалаулардың қорытындылары соңғы бағалау үшін бір-біріне сәйкестендіріледі.Бірақ кейбір әдістер құнның белгілі бір түріне ғана арналған.Мысалы,сақтандыру құнын бағалаған кезінде бағалау объектісінің түзетілген баланстық құн әдісін қолданған жөн;ал тұрақты пайда алып келетін кәсіпорын немесе жылжымайтын мүлікті бағалаған кезденормальдық пайданы капитализациялау әдісі,т.б қолданылады.

Шығын тәсілінің  әдістерімен алынған бағалау  қорытындылары бағалау объектісінің нарықтық құныны дәлелді бағдар ретінде  қолдануға болады,бірақ бағалаушылардың  көз-қарасы бойынша кірістік және нарықтық әдістерді таңдаған жөн.

      

    Шығындық тәсіл. Ақпаратталған сатып алушы бағаланатын мүлікке сапалығы және пайдалылығы бойынша салыстырылатын кез-келген ұқсас мүлікті соғу немесе құрылыс құнынан көп төлемейді,шығын әдісі осы принципке негізделеді.

       Шығын әдісіне Қайта өндіру  құны түсінігі негіз ретінде пайдалынылады, одан физикалық, функционалдық және экономикалық тозу нәтижесінде жоғалтқан құнын көрсететін шама шегеріледі.\