Жылжымайтын мүлік объектілерінің мінездемесі және классификациясы

Төменде жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтардың жекелеген топтарына мысалдар келтірілген:

      (а)         тұрғын жылжымайтын мүліктер;

      (b) жер учаскелері және ғимараттар;

      (c) машиналар мен жабдықтар;

      (d) су кемелері;

      (е) әуе кемелері;

      (f) автокөлік құралдары;

      (g) жиһаз және инженерлік жабдықтың салынатын элементтері;

      және

      (h) кеңсе жабдығы. 

      Тұрғындық жылжымайтын мүлікті бағалаған кезде қолданылатын терминдер:

Аннуитетті төлем – ипотекалық несиелер бойынша бүгінгі күнгі ең таратылған төлем схемаларының бірі. Несиелік келісім шарт әрекет ететін бүкіл мерзім аралығында заемшы банкке ай сайын бірдей төлемді салып отырады (таңдаған несие валютаға байланысты – долларларда, евро немесе рубльдерде). Несие кезеңінің басында төлемнің көп жартысы несие бойынша пайыздар төленеді, ал соңына қарай керісінше – қарызды қайтару бойынша төлемдер. 
 
Несиені амортизациялау – заемшының несие қарызының оның жүйелі түрде несиенің өзін және пайыздарды төлеудің арқасында біртіндеп азайюына жеткізеді. 

 
(ТТБ) Техникалық  түгендеу бюросы  – азаматтар мен заңды тұлғалардың өтініші бойынша тұрғын және тұрғын емес ғимарат жай туралы анықтамаларды, экспликацияларды және ғимарат жайлар ауданымен байланысты басқа да құжаттар беретін муниципалдық қызмет. 

Екінші  ипотекалық нарық – ипотекалық кепілдеме қағаздар сатып алу – сату жүргізілетін қор нарығының бөлігі. Бұл операцияның арқасында бастапқы қарыз беруші (банк)  берген несиелердің толық өтелу мерзіміне дейін оларды сатып жаңа несиелерді беруге қаражат ала (қайта қаржыландыру) алады. 

Депозиттік  ұяшық – жалға алынатын банктегі жеке сейф. Ипотекалық мәмлелерде бүкіл жүзеге асыру мерзіміне жалға алынады және қолма-қол есептеуге қолданылады. Сатып алу – сату келісім шартына кол қоярдың алдында сатып алушы-заемшымен ақша ұяшыққа салынады (жеке және несиелік қаражаттар), жылжымайтын мүліктің сатушымен  жаңа иегер мен кепіл ұстаушының мемлкеттік тіркеуден кейін өндіріледі.  Ұяшыққа қол жеткізу мәселелері мәмленің барлық қатысушылар жасаған арныйы келісім шартпен реттелінеді. 
 
Несиелік келісім шарт – банк немесе басқа несиелік ұйым (несие беруші) заемшыға келісім шартта көрсетілген көлемде және талаптарда ақша қаражатын (несие) беруге міндеттенетін келісім шарт. Ал заемшы берілген ақша қаражаттарын қайтаруға және оған пайыздарды төлеуге міндеттенеді.  

Сатып алу-сату келісім  шарты – екі жақты ақылы келісім шарт. Оған сәйкес бір тарап (сатушы) затты (тауарды) жеткізуге міндеттенеді, ал сатып алушы бұл тауарды қабылдауға және оған анықталған ақша сомманын төлеуге міндеттенеді.

Пәтердің  тұрғынды ауданы – қабырғаның ішіне салынған шкафтарды қоспағанда тұрғын бөлмелердің жинақталған ауданы. 
 
Заемшы – қарыз берушіге (кепіл ұстаушыға) онымен алынған несиені қамтамасыз ету ретінде  акт қағазды (қарызды қайтаратын кепілі ретінде) беретін ипотекалық несие бойынша. Әдеттегідей, ол да кепіл беруші болып табылады.

Акт қағаз – аттаулы бағалы қағаз оның заңды иегеріне мынадай құқықтарын куәландырады:  1)   бұл міндеттеменің бар болғандығы туралы басқа дәлелдемелерді ұсынусыз, ипотекалық келісім шартта көрсетілген, ипотекамен қамтамасыз етілген меншікті және ақшалай міндеттеме бойынша атқаруды алуға құқық; 2) ипотека туралы келісім шартта көрсетілген кепілге құқық. 
Кепіл – қарыз берушімен өзіне алған міндеттемелерді атқаруын жасатқыздыратын тәсілдерінің бірі. Міндеттемелерді қамтамасыз еткізетін құралы қарыз алушымен оның қарыз берушіге (кепіл ұстаушыға) жылжымайтын мүлікті және басқа да құндылықтарды кепілге беру болып табылады. Қарыз беруші қарызын қайтарылмаған жағдайда кепілге салынған мүлікті сату есебінде қанағаттандыруды (өтемақыны) ала алады.  
 
Ипотекалық несие – жылжымайтын мүлік кепіл болып табылатын, келісілген уақытта пайызды өтеумен (несие үшін төлем) қайтарылатын ұзақ мерзімді қарыз. Ипотекалық несиеі белгілі табыс немесе қомақты пайда әкелетін заемшы үшін  инвестициялық құрал болып табылады. Ал өзіндік немесе қарызға алынған қаражаттарды салған қарыз беруші тұрақты табыс алып отырады. 

Қарыз берушілер – төлем қабілеттілігін бағалау негізінде ипотекалық несиелерді беретін және оларға келесі қызмет көрсетуді жүзеге асыратын банктер және басқа да қаржылық ұйымдар.

 
Аяқталмаған құрылыс – құрылыс объектілерінде құрылыс-монтаждық және басқа да жұмыстар тоқтатылып тұрғанда қолданылатын анықтама.  Біршама уақытқа объект «тоңазатылған» болып тұрады. 

 
Тәуелсіз бағалау  – мүддесі жоқ мамандырылған тараппен жасалатын меншіктің құнын бағалау. 
 
Пәтердің жалпы көлемі – лоджияны, балконды, терассаны және дәлізді ескере отырып пәтердің тұрғын және косалқы бөлмелердің жиынтық ауданы. 
 
Бағалаушы – бұл бағалау қорытындыларын тапсырыс берушіге немесе басқа бағалаушының қызмет көрсетуін сатып алғандарға беруге мақсат ететін жылжымайтын мүлкті бағалауын өткізу құқығына лицинзиясы бар заңды тұлға немесе жеке кәсіпкер. 
 
Бағалу агенттігі – ипотека (ипотекалық несиені берілген кезде, кепілге салынған мүлікті сату кезінде,  саудалар және басқа) бойынша кепіл пәні болып табылатын тұрғын ғимарат жайлардың тәуелсіз бағалауын жүргізетін лицензияланған компаниялар. 
 
Ипотека пәнін бағалау – жеке және заңды тұлғаларды ипотекалық несиелендіру кезінде міндетті болып табылады.  
 
Пайыздық мөлшерлеме – берілген қарыздар үшін банктермен алынатын төлем. Мөлшерлеменің көлемі несие көлеміне, оны өтеу мерзіміне, ақша нарығында сұраныс пен ұсыныстың ара қатынасына, сондай-ақ қарызгердің берешек ақша сомасын кішірейткенде несие ұйымы тартатын тәуекел дәрежесіне байланысты болады. 
 
Тікелі (таза) сату – ішінде ешкім тұрмаған немесе басқа көше алатын және заттарын көшірте алатын жері бар болған жағдайдағы пәтерді сату. Бұл мәмлені бұзу мүмкіндігі минималды болатын  сатып алушыға тиімді жағдай.

Риэлтор – жылжымайтын мүлікпен айналысатын кәсіпкер. 
 
 

          
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

           1.2 Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылыс жинақ

                          банктерiнiң бағалау көрсеткiшi  

     Қазақстан Республикасында тұрғын  үй құрылыс жинақ банктерiнiң  бағалау көрсеткiшiн айқындау  ережесi (бұдан әрi - Ереже) "Қазақстан  Республикасындағы тұрғын үй  құрылысы жинақ ақшасы туралы" Қазақстан Республикасының Заңының талаптарына сәйкес әзiрлендi.

   Осы Ереже Қазақстан Республикасында  тұрғын үй құрылыс жинақ банктерiнiң  бағалау көрсеткiшiн айқындау және есептеу тәртiбiн реттейдi.

     Бағалау көрсеткiшi келiсiлген сомаларды салымшыларға төлеудiң кезектiлiгiн белгiлеуге өлшем болады.

                      Ережеде қолданылатын ұғымдар

     Бағалау көрсеткiшi - осы шарт бойынша салымдардың ұзақтығы мен шамасын бағалауға негiзделген келiсiлген сомаларды төлеу кезектiлiгiн қалыптастыру үшiн әрбiр шарт бойынша осы Ережеге сәйкес тұрғын үй құрылыс жинақ ақша банкi айқындайтын есептеу шамасы.

     Тұрғын үй құрылыс жинақ ақшасының салымшысы (салымшы) - тұрғын үй құрылыс жинақ ақшасы туралы тұрғын үй құрылыс жинақ банкiмен шарт жасасқан тұлға.

     Тұрғын үй құрылыс жинақ ақшасы туралы шарт - салымшы мен тұрғын үй құрылыс жинақ банкi арасындағы екi жақты шарт.

     Жинақталған қаражат сомасы - салымшының салымдардан, тұрғын үй құрылыс жинақ ақшасына салымдар бойынша есептелген сыйақы мен мемлекеттiң сыйлықақыларынан құралған нақты жинақталған ақша сомасы.

     Шарттық сома - салымшыға тұрғын үй жағдайын жақсарту жөнiндегi iс-шараларды жүзеге асыру үшiн қажет, жинақталған ақша мен тұрғын үй заемы сомасынан тұратын, өзi тұрғын үй құрылыс жинақ ақшасы туралы шартты жасап отырған ақша сомасы.

     Бағалау көрсеткiшiн есептеу сәтi - салымшының жинақ ақшасы шартпен белгіленген сомада және шартпен белгiленген жинақ мерзiмi біткеннен кейiн, бiрақ тұрғын үй құрылыс жинақ ақшасы туралы шартты жасағаннан кейiн үш жылдан соң басталатын тұрғын үй құрылыс жинақ ақшасы туралы шарт бойынша бағалау көрсеткiшiнiң мәнiн айқындау сәтi.

     Ең төменгi бағалау көрсеткiшi - тұрғын үй заемын беруден бас тарту үшiн негiз болып табылатын жетпей тұрған бағалау көрсеткiшiнiң мәнi.

                            Бағалау көрсеткiшiн есептеу тәртiбi

      Бағалау көрсеткіші жинақ ақшаның ең төменгi қажет сомасы мен ең төменгi жинақтау мерзiмi 3 (үш) жыл болатын шарттар бойынша ай сайынғы негiзде жасалады.

      
 

     Бағалау көрсеткiшiн есептеу үшiн мынадай формула қолданылады:

         n

         E(Ві + Пі + Гі)*%*Ті

         і=1

     оп ----------------

         ДС / 1000

   Мұнда

   ОП - бағалау көрсеткiшi;

   Ві - i-төлемiнiң (салымының) мөлшерi;

   Пі - есептелген сыйақы сомасы;

   Гі - есептелген мемлекеттiк сыйлықақының сомасы;

   % - салым бойынша банктiң сыйақы  ставкасы;

   Ті - төлемдi (салымды) енгiзген сәттен бастап бағалау көрсеткiшін есептеу сәтiне дейiнгi сәт;

   і, n - төлемдердiң (салымдардың) реттiк нөмiрi;

   ДС - шарттық сома.

      Бағалау көрсеткiшiн есептеу үшiн бiр ай 30 (отыз) күннен, тоқсан - 90 (тоқсан) күннен, жыл - 360 (үш жүз алпыс) күннен тұрады.

     Бағалау көрсеткiшiн есептеу үшiн келтiрiлген формула мынадай факторларды ескередi:

   1) салымшылардың төлемдердi (салымдарды) жүзеге асыруының толықтығы және уақтылығы: салымшылар төлемдердi уақытылы жүзеге асырмағанда не жинақтаудың барлық мерзiмi iшiнде төлемдердi (салымдарды) бiркелкi енгiзген жағдайда есептелген төлемдерден төмен сомадағы төлемдердi енгiзгенде бағалау көрсеткiшiнiң мәнi төмендейдi;

   2) салымшылардың төлемдердi (салымдарды) мерзiмiнен бұрын енгiзуi: жинақтаудың  бастапқы кезеңiнде салымшылар  төлемдердi мерзiмiнен бұрын жүзеге  асырған кезде бағалау көрсеткiшiнiң  мәнi көбейедi;

   3) жинақ ақшаны жинақтау мерзiмiнiң  ұзақтығы: жинақтау мерзiмi қаншалықты  ұзақ болса, бағалау көрсеткiшiнiң  мәнi соншалықты жоғары болады;

   4) салымшының жинақтауды жүзеге  асыру кестесi: cалым мөлшерi бойынша  (алғашқы жылғы ең төменгiден  кейiнгi жылдардағы ең жоғарыға дейiн) жоғарылауды жүзеге асырған кездегiге қарағанда салым мөлшерi бойынша (алғашқы жылдары неғұрлым жоғарыдан кейiнгi жылдардағы ең төменгi мөлшерге дейiн) төмендеудi жүзеге асырған кезiнде бағалау көрсеткішінің мәнi неғұрлым жоғары болып табылады.

                       Бағалау көрсеткiшiн қолдану тәртiбi

      Тұрғын үй заемын алу үшiн бағалау көрсеткiшiнiң ең төменгi мәнiне жету қажет.

      Ең төменгi бағалау көрсеткiшiн банктiң қолданылып жүрген тарифтiк бағдарламаларына байланысты тұрғын үй құрылыс жинақ банкi айқындайды.

      Бағалау көрсеткішi әр түрлi шарттар бойынша бағалау көрсеткiштерiн жай салыстыру арқылы шарттық сомаларды төлеу кезектiлiгiн айқындау үшiн қолданылады.

      Тұрғын үй заемын алу үшiн басым құқық тұрғын үй құрылыс жинақ ақшасының бағалау көрсеткiшiнiң неғұрлым көп мәнi бар салымшысына берiледi.

      Әр түрлi шарттар бойынша бағалау көрсеткiшiнiң мәнi тең болған жағдайда шарттың талаптарына сәйкес қатаң есептелген көрсеткіштен нақты бағалау көрсеткiшiнiң мәнi асып түсетiн шартқа басымдық берiледi, яғни кесте мен кезектi төлемдердiң сомалары бөлiгiндегi талаптарды бұзбайтын шарттар басым болып табылады.

      Актив ретінде танылуы мүмкін жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісі бастапқы құн бойынша бағалануға тиіс.

      Жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісінің бастапқы құны мыналарды қамтиды: 

-импорттық  бажды, сатып алуға шығатын  өтелмейтін салықты қоса және  сауда жеңілдіктері мен қайтаруларды  шегеріп сатып алу бағасы.

-активті  керек жерге жеткізуге және  үйым басшылығының ниетіне сәйкес оның жұмыс істеуін қамтамасыз ететін күйге келтіруге тікелей жатқызылған кез келген шығындар.

             Жылжымайтын мүлік, үйлер мен  жабдықтар объектісін бөлшектеуге және жоюға және өздері тұратын учаскеде табиғат ресурстарын қалпына келтіруге шыққан шығындарды бастапқы бағалау, бұған қатысты міндетті, осы объектіні сатып алған кезде, не осы кезең ішінде босалқылар өндіруге байланысты емес мақсаттарда белгілі бір уақыт кезеңі бойы оны пайдалану нәтижесінде ұйым өз мойнына алады.