Земельные ресурсы как объект муниципального управления

      В соответствии с законодательством  органы местного самоуправления вправе изымать земельные участки для  муниципальных нужд (например, для  строительства дорог или размещения объектов муниципального значения при отсутствии других экономически целесообразных вариантов возможного размещения этих объектов).

      Использование земли в РФ является платным и  регулируется Федеральным законом «О плате за землю». Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

      Для целей налогообложения устанавливается  кадастровая стоимость земли, порядок  определения которой утверждается Правительством РФ. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Кадастровая стоимость земельного участка может устанавливаться в процентах от рыночной.

      Органы  местного самоуправления имеют право  получать арендную плату от муниципальных  земель, сдаваемых в аренду, и  земельный налог от иных собственников земельных участков на территории муниципального образования. Экономические механизмы землепользования в муниципальных образованиях могут быть следующими:

• категорирование земель, которое может повлиять на планировку и социально-экономическое развитие территории;
• оценка стоимости земель промышленных предприятий, что может повлиять на себестоимость выпускаемой ими продукции или размещение предприятия (вновь создаваемого);
• земельные аукционы (дают возможность открытой реализации земельных участков, что приводит к увеличению поступлений в бюджет);
• регулирование цен на рынке муниципальных земельных участков (это позволит привлечь новых инвесторов) и т.д.

      Местные органы власти вправе устанавливать  в соответствии с Земельным кодексом РФ размер арендной платы за муниципальные земли, условия и сроки ее внесения. Факторы, влияющие на стоимость земельных участков и размер арендной платы, показаны на рис. 1.2. 

      Рис.1.2. Факторы, влияющие на стоимость земельных участков и размер арендной платы 

      Действие  вышеуказанных факторов зависит от назначения земельного участка, что сказывается на уровне цены участка и размере арендной платы. Например, для земли, используемой для объектов торговли, культуры, банков, гостиниц, важнейшими факторами будут близость к центру города, плотность населения и транспортная доступность. Для земельных участков, предназначенных для жилой застройки, важны транспортная доступность, экологическая безопасность, близость к рекреационным зонам; для объектов промышленности и коммунально-складских объектов – инженерно-транспортная обеспеченность и плотность прирельсовой территории.

      Политика  муниципальной власти в сфере  землепользования должна учитывать  все многообразие факторов, влияющих на ценность земельных участков. Все земли необходимо использовать в соответствии с их целевым назначением, генеральным планом поселения и проектами планировки и застройки.

      Анализ  соотношения стоимости земельных  участков в разных городах показал  большие различия. В одних городах  стоимость квадратного метра  земельного участка в центре города и на не освоенной с точки зрения инфраструктуры окраинной территории различается всего в 4-5 раз; в других городах это различие составляет 50 и более раз. Это значит, что муниципальная земельная политика не использует предоставленные законодательством возможности, например, для привлечения инвесторов на неосвоенные территории с помощью низкой цены земли и для получения максимума доходов от использования наиболее престижных земельных участков. Как правило, для этой цели используют систему поправочных коэффициентов к цене различных земельных участков.

      Осуществление муниципальной земельной политики требует от муниципальных образований создания в местных администрациях соответствующих структурных подразделений. Чаще всего их руководители имеют двойное подчинение (органу местного самоуправления и территориальному подразделению федерального органа, ведущего земельный кадастр), осуществляют функции и муниципального управления, и государственного контроля использования земель и являются государственными служащими [7]. 

      1.3. Муниципальное регулирование землепользования и                           недропользования 

      Согласно  Федеральному закону 2003г. «Об общих принципах организации местного самоуправления», из прочих природных ресурсов в муниципальной собственности могут находиться обособленные водные объекты и леса, расположенные в границах населенных пунктов. Органы местного самоуправления, в соответствии с федеральными и региональными законами, получают плату, в том числе в натуральной форме, от пользователей природными ресурсами, которые добываются на территории муниципального образования. Система оплаты за пользование водой из закрытых водоемов, находящихся в муниципальной собственности, законом не установлена.

      В соответствии с Федеральным законом «О недрах» порядок предоставления недр в пользование для создания объектов местного значения устанавливается органами исполнительной власти субъектов РФ.   К таким объектам относятся:

• линии коммуникаций для водоснабжения, канализации, энергоснабжения, связи и другие объекты, предназначенные для жизнеобеспечения населенных пунктов и предприятий местного значения;
• транспортные сооружения местного значения - путепроводы, подземные переходы и т.д.;
• подземные сооружения глубиной до 5 м - погреба, подвалы и другие виды хранилищ, используемые гражданами для своих нужд (хранение продуктов питания, личного имущества, продукции сельского хозяйства и т.д.), но не предназначенные для использования в производственных и технологических целях.

      Обязательными требованиями к условиям недропользования являются: компенсация негативного воздействия объекта на условия водопользования, экологические условия, защита инженерных сооружений, невозможность использования земель в пределах зоны влияния объекта, создание санитарно-защитных зон и организация санитарного контроля в случаях, когда строительство и эксплуатация объекта могут привести к негативным изменениям санитарной обстановки на окружающей территории. Размеры платежей за пользование недрами определяются федеральными законами. Органы местного самоуправления обязаны обеспечить защиту прав населения в процессе эксплуатации природных ресурсов.

        В системе земельных отношений  важное место занимает вопрос, связанный с порядком предоставления земли и оформлением прав на нее, поскольку земля характеризуется такими исключительными свойствами, как ограниченность, неперемещаемость, невоссоздаваемость и невосполнимость.

      Согласно  ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

      Поскольку земельные участки, предоставляемые для нужд недропользования, относятся к недвижимому имуществу, для них возникла необходимость введения отдельной регистрации, которую можно обозначить, например, как «государственная регистрация права на земельный участок, предоставленный для геологического изучения недр».

      Рассматривая  вопрос предоставления земельных участков для геологического изучения недр, необходимо отметить, что эксперты указывают на неурегулированность этого вопроса. Поскольку для проведения всего цикла разведочных, подготовительных и добычных работ, что уже само по себе составляет комплексные работы, необходимо, помимо земельного участка, и другое имущество, которое позволяет подготавливать земельный участок, а потом извлекать на земную поверхность полезные ископаемые, такое имущество рекомендуется именовать горным имуществом. Одним из основных видов недвижимого горного имущества в нефтяной и газовой промышленности являются скважины (разведочные и эксплуатационные), права на которые подлежат регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

      Эксперты  отмечают, что такая регистрация, как правило, значительно затягивается из-за того, что нормативные правовые и инструктивные документы, регулирующие данный процесс, разрабатывались без учета специфики горного имущества [7].

      В Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не закреплены ни порядок регистрации горного имущества, ни определения этого термина, ни правовые механизмы, которые помогали бы недропользователю в ускоренном порядке оформлять такую регистрацию.

      Закон предусматривает только государственную  регистрацию прав на земельные участки  и объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса. Что подразумевается под регистрацией горного имущества, закон об этом умалчивает. Также необходимо отметить, что согласно вышеуказанному закону регистрируется земельный участок отдельно от участка недр. Недропользователь в итоге проходит двойную регистрацию.

      Право собственности на землю не влечет за собой право собственности  на недра. Если у гражданина или юридического лица, собственника земельного участка, забил фонтан нефти, он не является собственником недр и не должен быть им. Таким образом, собственность на землю может быть частной, но собственность на недра только государственной. Поэтому следует различать право собственности на землю и право пользования недрами. Следовательно, собственник земельного участка необязательно может быть недропользователем. Для этого существует общий порядок предоставления недр в пользование независимо от права собственности на землю. Но, например, в Соединенных Штатах Америки и некоторых странах Европы собственник земли является собственником недр.

      Отмена  государственной собственности  на недра может привести к тому, что, купив один квадратный метр земельного участка или его доли и весь участок недр, собственник может запретить другим собственникам любое недропользование на своих земельных участках на протяжении всего подземного участка недр. Таким образом, остальные титульные владельцы становятся собственниками уже не земельного участка, а земной поверхности, что ограничивает их, например, в культивировании сельскохозяйственных растений и т.п. [1].

      Известен  факт, что площади горных отводов  для освоения нефтяных и газовых  месторождений исчисляются обычно сотнями и тысячами квадратных километров. Однако площади земельных участков, непосредственно изымаемых для производственных целей, как правило, меньше, поскольку наземное оборудование скважин занимает относительно небольшие площадки. Вся остальная территория земельной поверхности месторождения в принципе продолжает использоваться по первоначальному назначению.

      Также необходимо отметить, что в Законе «О недрах» отсутствует общий порядок деятельности по каждому виду пользования недрами. Это означает, что в законе нет даже приблизительного перечня действий недропользователя, которые он обязан выполнить при конкретном виде недропользования. К примеру, Дума Ханты-Мансийского автономного округа в свое время приняла Закон "О разработке месторождений углеводородов на территории автономного округа" (утратил силу), который детально раскрывал перечень действий недропользователя, что позволило устранить определенные проблемы, связанные с действиями субъектов права пользования недрами. Из этого следует, что непосредственное раскрытие видов пользования недрами в законодательстве позволит более эффективно регулировать эти отношения [9]. 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. ЗЕМЕЛЬНЫЕ РЕСУРСЫ ХМАО-ЮГРА 

      2.1. Земельный фонд Округа. Рынок земли 

      По  данным территориальных управлений Роснедвижимости, земельный фонд в административных границах области по состоянию на 01.01.2009 составил 146417.3 тыс. га. Его распределение по категориям земель представлено в  таблице 1.

      Существенных  изменений в структуре земельного фонда по отношению к уровню 2007 года не произошло: преобладали земли лесного фонда (61.8%) и сельскохозяйственного назначения (24.4%); на водный фонд приходилось 6.0%, земли запаса – 5.3%, особо охраняемых территорий и объектов 1.6%, населенных пунктов и промышленности соответственно 0.6% и 0.2%. Сельскохозяйственные угодья на землях всех категорий занимали 4227.9 тыс. га, или 2.9% территории области; пашня составляла 1485.6 тыс. га, или 35% площади сельхозугодий [10].  

                                                                      Таблица 1