Сучасний стан ринку житлової нерухомості в регіоні

Відповідно до вищезазначеного, слід виокремити низку можливих перспективних  напрямків удосконалення житлової політики держави з метою поліпшення становища у цій сфері.

1. Необхідно на державному рівні затвердити адекватні сучасним реаліям мінімальні соціальні житлові стандарти, у відповідності з якими б визначався рівень державної участі в програмах фінансування соціального житла.

2. Плата за найм і утримання соціального житла повинна встановлюватися диференційовано в залежності від доходів населення з розрахунку соціальної норми надання житла. Частка сукупного доходу родини, що залишається після оплати наймання житла і комунальних послуг, повинна відповідати встановленому законом прожитковому мінімуму родини. Для родин, у яких в результаті повної оплати найму і комунальних послуг ця частка стає меншою за прожитковий мінімум, розмір оплати за найм і комунальні платежі має знижуватися, а частина витрат, що залишилася, – компенсуватися державою. В тих випадках, коли економічні умови створюють невигідним організацію відокремлених фондів соціального житла, можливо передбачити надання громадянам, які цього потребують, субсидій, що покривають частину оплати за найм приміщень у житловому фонді комерційного використання.

З огляду на обмежені можливості бюджетів усіх рівнів необхідно розробити  максимально ефективні шляхи  витрачання бюджетних коштів і механізми  залучення позабюджетних ресурсів, включаючи механізм приватно-державного партнерства.

3. Ефективним механізмом, що сприяє активізації будівництва соціального житла, є податкове регулювання. Про це свідчить досвід зарубіжних країн, зокрема досвід США, де механізм надання податкових пільг одержав значне поширення.

Податкові звільнення можуть надаватися з державного бюджету  забудовникам (девелоперам), які беруть участь у програмах будівництва соціального житла. У свою чергу, забудовники повинні мати право продати такі податкові звільнення банкам, які здійснюють фінансування будівництва. Такий механізм дозволить державі стимулювати будівництво соціального доступного житла без істотних грошових вкладень з бюджету, а також перекласти на банки контроль виконання соціальних зобов'язань забудовниками.

4. Суттєву роль у вирішенні житлового питання може відіграти політика стимулювання будівництва житла підприємствами і надання цього житла їх співробітникам на умовах соціального наймання. Зацікавленість у будівництві і утриманні такого житла з боку власників диктується необхідністю залучення на підприємства трудових ресурсів, чиї результати діяльності виступають основним джерелом прибутку виробництва. З боку держави така діяльність може стимулюватися шляхом надання податкових преференцій для соціально відповідального бізнесу.

5. Розв’язання проблеми підвищення доступності житла потребує поліпшення відповідного фінансового забезпечення. Для цього нагальним є формування організаційно-фінансової схеми, яка дозволить скоординувати за термінами і обсягами кредитно-фінансові та інвестиційно-будівельні цикли, визначає необхідність розвитку системи іпотечного житлового кредитування (ІЖК).

Система ІЖК є сукупністю механізмів, які забезпечують узгоджений розвиток ринку житла, ринку іпотечних  кредитів і ринку іпотечних цінних паперів у спосіб:         

-   збільшення пропозиції  на ринку житла за рахунок  активізації інвестиційної діяльності  в будівництві;

-   збільшення платоспроможного  попиту через банківське іпотечне  житлове кредитування, у т.ч. створення  надійних схем накопичення коштів  населення на придбання житла;

-   зменшення ризиків  іпотечного кредитування.

Ефективно функціонуюча система  іпотечного житлового кредитування, яка заснована на диференційованому  підході до різних категорій громадян і охоплює інвестиційно-будівельну діяльність, механізми надійного  накопичення коштів населення і  довгострокове іпотечне кредитування у поєднанні з адресною державною  підтримкою спроможна істотно сприяти  розв'язанню проблеми підвищення доступності  житла.

Досвід житлової політики зарубіжних країн

У Росії, країнах Західної Європи та США існує чимало програм  соціального житла, які реалізовуються як на загальнодержавному, так і  на регіональному (муніципальному) рівнях. Слід зазначити, що зазвичай заходи, спрямовані на забезпечення соціальним житлом є  частиною більш широких програм, спрямованих на забезпеченню населення  доступним житлом. Програми по доступному житлу спрямовані на більш широкі верстви населення, в той час  як програми по соціальному житлу  спрямовані на малозабезпечених та соціально  вразливих громадян, які в принципі не в змозі забезпечити себе житлом.

Соціальне житло – це найчастіше малогабаритні квартири в типових будинках. У більшості  країн ЄС (без Центральної і  Східної Європи) розмір житлової кімнати  на одну людину не може бути меншим, ніж 4 кв.м (у Німеччині – не менш 8 кв.м) при висоті стелі не менш 2 м. Розміри і зручності соціального житла сильно варіюються від країни до країни, а іноді і від міста до міста. Держава в тій чи іншій формі володіє ними і здає в оренду на пільгових умовах малозабезпеченим громадянам. Інколи це житло можна викупити в держави за прийнятною ціною.

Доступне житло.

Аналізуючи досвід зарубіжних країн можна виділити три основні  схеми фінансування доступного житла.

·  Американська схема

·  Німецька схема

·  Китайська схема.

Американська схема фінансування доступного житла базується на іпотечному кредитуванні. Іпотека в США регулюється  Федеральним Урядом. У США тільки в ряді штатів є прецеденти масового будівництва дешевого житла, переважно, дерев'яного.

Основний акцент зроблений  на федеральну підтримку іпотеки. Ключові  соціальні програми, що організовуються  урядом, зводяться до пільгового кредитування соціально уразливих груп населення  – ветеранів, незаможних, інвалідів. На вторинному ринку іпотечних цінних паперів частка держави складає 90 % серед інвесторів. Головні іпотечні установи – іпотечні і комерційні банки, кооперативні банки, кредитні союзи. Провідна і найбільш характерна організаційна  риса американської моделі іпотеки  – стрижнева роль банку в процесі  кредитування. Слід зауважити, що банк зацікавлений у розтягуванні терміну  кредитування, і тому нерідко стягує штраф за дострокове погашення кредиту. Іпотечні кредити, видані на первинному ринку, сек’юритизуються на вторинному ринку агентствами шляхом випуску іпотечних боргових цінних паперів. Кредити в США видаються на термін від 3 до 30 років. Процентна ставка коливається від 2,5 до 8 %, кредит видається на 70 % від вартості нерухомості.

В даний момент у США, порівняно  з іншими країнами світу, є найбільш капіталізованим іпотечний ринок, його обсяг близький до 400 млрд. доларів  у рік. Загальна кредиторська заборгованість у США по іпотеці складає 3 трлн. дол.

Серед розвинутих держав американська схема поширена в Австралії і  Канаді, майже аналогічними до неї  є ряд іпотечних схем у Великобританії. Такий метод застосовується в  ряді країн третього світу, зокрема, у латиноамериканських державах і на Філіппінах; у країнах СНД  ця схема є домінуючою.

Німецька схема заснована  на системі будівельноощадних кас (БОК). Дана система набула поширення по всій Європі. Слід зауважити, що необхідно розрізняти власне іпотеку по німецькому типу, при якій задіяний банк, і БОК в чистому вигляді.

У першому випадку протягом визначеного часу (звичайно це до 3 років) банк переконується в кредитоспроможності  клієнта: відкривається рахунок  цій особі, на який здійснюються відрахування із зарплати та інших доходів. За цей  період необхідно накопичити 30 % вартості житла. Тоді банк може виступити додатковою ланкою між БОК і клієнтом, прокредитувавши залишок суми. Покупець може заселятися в квартиру, однак вона залишається у власності банку. Термін кредитування – від 10 до 36 років, ставки від 5 до 7 % річних.

У випадку з БОК у чистому виді, квартира протягом усього процесу залишається у власності БОК до повної виплати покупцем суми. БОК займають близько 30% усієї німецької індустрії житла, в інших європейських державах цей відсоток дещо нижчий, але також значний. У Німеччині БОК користуються власними активами, не залучаючи фінансування ззовні. В інших європейських державах можливе залучення коштів інвесторів. БОК юридично є товариствами взаємного кредиту. Термін внесення передоплати – 5 років , передоплата звичайно дорівнює від 30 до 40 % від вартості житла. Максимальний термін кредитування – від 12 до 18 років, мінімального терміну не існує, штрафів за дострокове погашення не передбачено. Ставка коливається від 3 до 5 % річних. Державою практикуються різного роду субсидії для пільгових категорій громадян і для молодих державних службовців, що мають родину і дітей. Особливо така практика субсидування поширена у Швеції. Окремим варіантом БОК є некомерційні і контрольовані державою житлові товариства у Великобританії і Гонконзі.

Китайська система іпотеки  близька до німецької. У Китаї  існують житлові акціонерні товариства (ЖАТ), які дещо схожі на БОК. ЖАТ прийшли на зміну житловим зобов'язанням державних підприємств перед своїми співробітниками. Це комерційні організації, незалежні від держави, яким державні підприємства передали свій житловий фонд.

Житлові витрати виводяться з бюджету підприємства, житло  або здається в оренду, або продається, а за рахунок виключення з бюджету  підприємства витрат на придбання і  утримання житла формується ресурс для підвищення зарплати співробітникам, що компенсує їм витрати на оренду чи придбання житла за ринковими цінами. Фінансування схем здійснюється комерційними банками.

На основі досвіду ЖАТ був прийнятий "Національний проект зручного житла". По цій програмі в Пекіні, Шанхаї і ряді інших великих міст було продане житло, надане державою підприємствам для своїх співробітників. Також поширена практика фондів житлових заощаджень, куди, як у пенсійний фонд, відраховуються підприємством гроші з зарплати співробітника (5% на місяць).

У РФ з 1997 р. функціонує ВАТ  «Агентство з іпотечного житлового  кредитування», яке було створено згідно постанови Уряду з метою забезпечення ліквідності комерційних банків, які надають довгострокові житлові  кредити населенню, за рахунок купівлі  прав вимог за такими кредитами за кошти, що залучаються шляхом розміщення облігацій Агентства на фондовому  ринку. Єдиним акціонером Агентства  є держава, акції на ринку не обертаються. З 2003 р. Агентство здійснює випуск корпоративних  облігацій, відтоді було 9 випусків.

Система рефінансування діє  на всій території РФ, функціонує мережа регіональних агентств. Загалом станом на листопад 2011 р. було рефінансовано 103 534 іпотечних кредити на загальну суму 73,1 млрд руб., причому за 10 місяців 2011 р. цей показник зріс на 33,7 млрд руб.

В багатьох країнах світу  доступне житло підтримується також  різноманітними іншими способами –  зокрема, державними субсидіями, грантами, гарантіями і податковими пільгами. Наприклад, організація, що видала громадянину  іпотечну позику на житло, у свою чергу, одержує гарантію держави (центральної  чи місцевої влади). Одночасно позичальнику видається субсидія, що знижує процентну  ставку по кредиту до прийнятних розмірів. Пільги по іпотечних відсотках практикуються  в Бельгії, Великобританії, Голландії, Данії, Ірландії і Франції.

Соціальне житло.

Механізми забезпечення власним  соціальним житлом в різних країнах  дещо відрізняються та мають свої нюанси.

У Данії аналогічними питаннями  займаються житлові комерційні організації, що одержують за це певні податкові  пільги і субсидії. У Швеції зведенням  і управлінням соціальними будинками  займаються компанії, власниками яких є муніципалітети. У Голландії  в секторі соціального житла  працюють житлові асоціації, найчастіше приватні. В Австрії – компанії, власниками яких є місцеві чи центральні влади, профспілки, банки та інші структури. У Великобританії житло для бідних – прерогатива муніципальних  організацій (більша частина) і житлових асоціацій (менша частина). Англійські житлові асоціації – незалежні  некомерційні організації, що пройшли  спеціальну реєстрацію та регулярно  готують звіти по своїй роботі. У Франції, згідно з чинним законодавством, при кожній комплексній забудові як мінімум 20 % житла повинне виділятися малозабезпеченим громадянам. Проте  на практиці це правило часто ігнорується.

В деяких державах є пільги по найманню житла, в інші – малозабезпечені  одержують цільові субсидії на оплату оренди і комунальних послуг.

У Великобританії, Голландії, Греції і Данії, щоб знизити кінцеву  вартість житла, забудовники, що зводять  соціальне житло і ті, які займаються його реконструкцією, одержують податкові  пільги. Крім того, девелоперам на зведення нових суспільних будинків і реконструкцію старих виділяються гранти і субсидії. Земля, що виділяється під соціальні забудови, продається будівельним компаніям за цінами, нижчими від ринкових.

Німмеччина. У Німеччині сектор соціального житла базується на договірній системі. Між девелоперами і інвесторами або між девелоперами-інвесторами і муніципалітетами укладаються контракти. Девелопери-інвестори, вони ж житлові компанії, можуть належати муніципалітетам, промисловим групам, кооперативам, іншим інвесторам (юридичним і фізичним особам), а також самим мешканцям. Компанія-власник житла має право відмовити тому чи іншому громадянину в наданні житла з причин його неплатоспроможності чи асоціальної поведінки. У свою чергу, муніципалітет може поручитись за кандидата на соціальне житло та гарантувати його підтримку в оплаті орендних і комунальних платежів.