Сучасний стан ринку житлової нерухомості в регіоні

При аналізі факторів, що впливають на попит, потрібно також  враховувати цінову категорію об’єкта нерухомості, а відповідно – категорію осіб, що формують попит. У сегменті недорогої нерухомості попит меншою мірою залежить від факторів оточення та престижності, ніж у сегменті дорогої нерухомості.

При дослідженні попиту та пропозиції на ринку нерухомості  потрібно враховувати, що характеристики попиту у короткостроковому періоді мають вище значення, ніж характеристики пропозиції. Саме наявність платоспроможного попиту визначає можливості розвитку ринку: його розширення спонукає продавців нерухомості до нарощування пропозиції, його звуження – до загального падіння на ринку.

Досліджуючи «Напрями інституційного розвитку ринку житла в Україні» [22], науковцями наголошується на тому, що житло не повинне бути дефіцитним товаром, розвинутий ринок житла  має виключати наявність «цінових пузирів», повинна зростати доступність  житла, знижуватись рівень житлової нерівності домашніх господарств.

 

2 Тенденції розвитку ринку житлової нерухомості в Україні

 

Ринок нерухомості України  функціонує в перехідній економіці, що відрізняє його від ринків нерухомості, які функціонують у країнах з розвинутою ринковою економікою. Найбільш важливими сегментами ринку нерухомості України на сьогодні є ринки житлової нерухомості, нежитлової нерухомості та землі [3]. Житловий фонд складає найбільшу частку національного багатства держави. Житло належить до головних потреб людини і є первинною цінністю для більшості громадян України. Житловий фонд України та Івано-Франківської області за 2008-2011 рр. зображено у таблиці 1.

Аналізуючи данні таблиці 3, можна сказати, що житловий фонд України за 2008-2011 рр. має незначну динаміку росту на 1,81 процентних пунктів, кількість квартир зросла майже на 1 %.

Причиною незначного росту  у динаміці пов’язано з тим, що в Україні після розпаду радянського союзу, повільно розвивається будівництво та державні програми надання соціального житла. За 20 років житловий фонд України збільшився на 17%, кількість квартир на 9,43%. Слід зазначити, що ціни на житлову нерухомість постійно зростають, при чому причини подорожчання різноманітні — від політичного стану до штучного підвищення за допомогою посередників на ринку

За період з 2005-2011рр. вартість житлової нерухомості в Україні  зросла в

середньому у 2,3 рази. При  цьому зростав попит, а відповідно, і ціни наоднокімнатні квартири. В той час, як попит на житло більшої площі дещо знижувався, а отже, і темпи зростання цін були нижчі, ніж на малогабаритне житло. Переважно, це було пов'язано зі зростанням витрат на комунальні послуги та загального рівня експлуатаційних витрат, не поповнення житлового

фонду новобудовами [6].

Таблиця 4

Вартість житлової нерухомості протягом 2005 – 2011 рр.

Найменування регіонів, областей, міст	2005р.	2008р.	2010р.	2011р.	Відхилення відносне 2011/2005рр(%)
Україна	2063	3476	4715	4660	225,884634
1. Республіка Крим	2130	3686	4961	4855	227,934272
2. Вінницька	1963	3235	4410	4318	219,969435
3. Волинська	2062	3529	4811	4711	228,467507
4. Дніпропетровська	2157	3419	4660	4564	211,590172
5. Донецька	2170	3440	4689	4591	211,56682
6. Житомирська	1935	3211	4386	4295	221,963824
7. Закарпатська	1958	3202	4366	4276	218,386108
8. Запорізька	2078	3483	4724	4629	222,762271
9. Івано-Франківська	1947	3184	4342	4251	218,335901
10. Київська	1963	3361	4584	4488	228,629648
11. Кіровоградська	1887	3113	4254	4163	220,614732
12. Луганська	1967	3168	4320	4229	214,997458
13. Львівська	1977	3492	4762	4664	235,912999
14. Миколаївська	2074	3393	4704	4605	222,034716
15. Одеська	2104	3469	4718	4617	219,439163
16. Полтавська	1965	3344	4500	4404	224,122137
17. Рівненська	2035	3499	4729	4629	227,469287
18. Сумська	1997	3407	4633	4536	227,140711
19. Тернопільська	1935	3456	4714	4615	238,501292
20. Харківська	1992	3538	4827	4726	237,248996
21. Херсонська	1868	3316	4523	4428	237,044968
22. Хмельницька	1921	3515	4752	4652	242,165539
23. Черкаська	1980	3528	4812	4712	237,979798
24. Чернівецька	1940	3198	4362	4271	220,154639
25. Чернігівська	1967	3395	4729	4632	235,485511
26. м.Київ	2384	3900	5318	5207	218,41443
27. м.Севастополь	2230	3732	5091	4985	223,542601

За даними, наведеними у  таблиці 1 станом на 2011 р. найдорожчим  було

житло в столиці Україні — 5207 тисяч грн. за 1 м², друге після міста Києва —

м.Севастополь та третє — АР Крим. Це обумовлено низкою факторів: портове

місто з розвинутою промисловістю  та інфраструктурою, окрім цього, курортна

зона міста має свої переваги, як в економіці в цілому, так і на ринку нерухомості. Середня вартість житла по Україні на 2011 рік склала 4660 тисяч

грн. за 1 м²

Згідно Наказу Міністерства регіонального розвитку, будівництва  та житлово-комунального господарства України № 434від 27.08.2012 прогнозі середньорічні  показники вартості 1 кв. метра загальної  площі квартир будинку наведена на рис 2.

Рис. 2. Прогнозні середньорічні показники опосередкованої вартості

житла за регіонами  України на 2013 рік

 

Отже, згідно даних рис. 2. очікується найвища вартість житла у м. Києві, а найнижчою – у Кіровоградській області. В Івано-Франківській області ж вартість житла за 1 м² очікується на рівні 4885 грн., що знаходиться на четвертій позиції по найдешевшій ціні на квартири в Україні.

Департамент аналітики й  прогнозування ринку нерухомості  Корпорації «Альянс» постійно веде моніторинг зміни зростання цін як первинного, так і вторинного житла, взаємодії попиту й пропозиції на ринку й відповідно зміна переваги споживачів до житла. Попит може бути дуже мінливий. Це означає, що ціни росли, ростуть і ростимуть, а попит, не дивлячись на це, теж зростає. Ажіотажний попит на ринку нерухомості привів до порушення рівноваги між попитом і пропозицією. Попит значно перевищив пропозицію, тому будь-який об’єкт, пропонований на продаж, знаходив свого покупця.

Зростання цін на житлову  нерухомість продовжуватиметься й  складе в середньому 50-60% в рік, щомісячно в середньому - 5,3-5,7% зростання. Загальносвітова практика показує, що в розвинених країнах нерухомість щорічно дорожчає на 10-15%. Висока прибутковість інвестування в об’єкти нерухомості супроводжується стійкою тенденцією зростання об’ємів житлового будівництва в Івано-Франківській області, що також позначається на зростанні цін. Згідно представленої таблиці спостерігається постійне зростання житла в Івано-Франківській області швидшими темпами, ніж в середньому по Україні.

На пропозицію на регіональному  ринку житла впливають такі фактори, як ціни на ресурси та будівельні матеріали, технологію будівельних робіт, податки та субсидії, нестабільність цін та кількість продавців на ринку. Зростання цін на будівельну продукцію обумовлене збільшенням витрат виробництва, які прямо залежать від цін на ресурси та їх наявності.№22/1, 2009

Фактором, який стримує пропозицію на ринку житла, виступає обмеженість земельних ділянок під забудову. У області даний фактор спричинює збільшення цін на житло та примушує будівельні компанії виходити за межі міста, на регіональні ринки. Ця проблема може бути вирішена за допомогою виваженої регіональної житлової політики в кожному окремому регіоні, так як виділення земельних ділянок під забудову в Україні та встановлення розміру інвестиційного внеску будівельним фірмам у міський житловий фонд.

Сприяє здешевленню житлової площі використання місцевих будівельних  матеріалів, використання яких зменшує  витрати на будівництво. Також слід підкреслити, що значною мірою впливають на вартість будівництва житла використання новітніх технологій при будівництва. Новітні для вітчизняного будівельного ринку технології доцільно використовувати для реалізації державних програм будівництва житла для військовослужбовців, молоді та житлового будівництва у сільській місцевості. Цінові характеристики, якість і швидкість зведення житла за такими технологіями, економічність сприятимуть збільшенню пропозиції на ринку доступного житла [6].

Збільшення оподаткування  призводить до зменшення пропозиції і, навпаки, пільги оподаткування впливають на її збільшення. Збільшенню будівництва соціального житла, відповідно до державних програм, а отже, і збільшенню пропозиції, сприяє виділення субсидій з державного бюджету в регіони. Таким чином забезпечується соціальна структура ринку житла.

На сьогоднішній день інформаційна пропаганда підвищує попит на житло, штовхаючи громадян до інвестування вільних коштів у удівництво житла, тим самим забезпечуючи надприбутки будівельним компаніям.

Урівноваженість споживчого попиту та кількості наявного житла, поступове збільшення об’єктів житлового фонду за рахунок новобудов до 2011 р. можуть забезпечить надлишок житла. Безробіття та низький рівень заробітної платні, високі відсотки кредитів не дозволять багатьом сім’ям покращити житлові умови.

Враховуючи велику кількість  одночасних пропозицій на ринку житла в

Карпатському регіоні, низьку купівельну спроможність основної маси населення, яка потребує покращення житлових умов, та високу стихійність

ринку, можливий тимчасовий обвал цін на ринку житла з  подальшою стабілізацією.

 

3.Можливі напрями  удосконалення житлової політики в Україні

 

Питання поліпшення становища  у сфері забезпечення населення  України доступним житлом закономірно  посідають центральне місце як в  діяльності Президента України та органів  державної виконавчої влади, так  і в програмах політичних партій і рухів. Вирішення проблеми забезпечення житлом матиме суттєвий позитивний ефект  для пом’якшення соціальної напруженості, утвердження легітимності здійснюваної соціально-економічної політики та суспільного консенсусу щодо напрямків  та пріоритетів соціально-економічних  перетворень.

Як демонструє досвід інших  країн світу (див. Додаток до аналітичної  записки), вирішення зазначеної проблеми вимагатиме реалізації комплексу узгоджених заходів, як у сфері власне житлової політики, так і в сферах антимонопольної, податкової, антикорупційної, бюджетної  політик.

Оптимальна стратегія держави на ринку житла полягає в створенні максимально сприятливих умов життя для соціально й економічно активних прошарків населення, сприянні формуванню середнього класу з одночасною підтримкою соціально незахищеної частини населення. При цьому, виступаючи в якості співінвесторів і замовників будівництва соціального житла, держава і місцеві органи влади можуть встановлювати і регулювати ціни, домагаючись від проектних і підрядних організацій зниження собівартості житла.

Важливим моментом при  реалізації соціальної житлової політики має бути чітке визначення критеріїв  ринкової та соціальної доступності  житла.

Основним критерієм ринкової доступності житла є час, протягом якого громадянин може покращити  свої житлові умови. Цей часовий  параметр (коефіцієнт доступності житла) залежить від рівнів доходів населення  і цін на ринку житла (і ринку  споживчих кредитів), а також обсягу бюджетних коштів, які держава  здатна і готова спрямовувати на підтримку  житлового забезпечення громадян. За цим параметром виділяється та частина  населення, яка за своїми доходами, заощадженнями й іншими активами здатна самостійно забезпечити себе житлом шляхом придбання його у власність (у тому числі, за допомогою іпотечних  кредитів) чи ринкового оренди.

Для визначення доступності  іпотечних кредитів необхідно встановити граничну частку доходів, яку громадяни  можуть спрямовувати на погашення кредитів. Розмір місячних платежів за кредитами  не повинен перевищувати визначену  на загальнодержавному рівні частку сукупного бюджету домогосподарства (родини).

Для громадян, які потребують допомоги з боку держави щодо реалізації права на житло, варто використовувати  критерій соціальної доступності житла.

Основним критерієм соціальної доступності житла є час, протягом якого громадянин може реалізувати  своє право на житло, одержавши на умовах безплатного користування, соціального чи некомерційного найму, або придбавши у власність за допомогою участі в соціальних житлових програмах житло, що відповідає прийнятним сучасним уявленням про комфорт. При цьому витрати за проживання в ньому повинні складати прийнятну частку сімейного доходу. Цей критерій визначає рівень державної (і муніципальної) участі в соціальному захисті незаможних і соціальній підтримці інших малозабезпечених груп населення.