Сучасний стан ринку житлової нерухомості в регіоні

 

Міністерство освіти і науки, молоді та спорту України

Прикарпатський національний університет

імені Василя Стефаника

 

Кафедра фінансів

 

РЕФЕРАТ

з дисципліни: «Експертна оцінка»

на тему:

«Сучасний стан ринку житлової нерухомості в регіоні»

 

 

 

Виконала

 студентка V курсу

        групи Ф-магістри

 

 

 

м. Івано-Франківськ

2013 р.

Зміст

 

Вступ

1. Теоретична основа функціонування ринку житлової нерухомості
2. Тенденції розвитку ринку житлової нерухомості в Україні
3. Теоретична основа функціонування ринку житлової нерухомості

Висновки

Список використаної літератури

 

Вступ

 

У сучасних умовах Україна знаходиться на етапі  становлення системи ринків, одним  із яких є регіональний ринок житлової нерухомості. Активне функціонування ринку житлової нерухомості є  однією з умов стійкого розвитку міст і регіонів. Цей розвиток являє  собою основу для ефективного  управління регіоном і здійснюється в системі національного управління й місцевого самоврядування. Ринок  нерухомості – це одна з найважливіших  складових державної економіки, оскільки він несе в собі більше половини усього світового багатства. Становлення і стабільне функціонування національного ринку нерухомості  вважається одним із найбільш складних процесів ринкових перетворень, що можуть відбуватися в державі.

Загальні концептуальні  уявлення про ринок і ринкові  відносини були закладені та відзначені Нобелевськими преміями у фундаментальних  роботах С. А. Кузнеца, Дж. С. Стиглера, Р. Фріша, а також науковців Г. Армстронга, В. Вонга, Ф. Котлера, М. Портера, Д. Сондерса. Специфіці розвитку ринку нерухомості в територіальному аспекті й питанням економіки нерухомості та житлової економіки присвячені праці А.О’Саллівана, Д. Фрідмана, Н. Ордуея, Г. Харрісона, М. Джонка, Л. Гітмана, Д. Логана. У російській і вітчизняній науці проблемам, що пов’язані з ринком нерухомості, присвячено роботи

Ринок житла відіграє значну роль в економіці кожної держави. З одного боку він виступає локальним  ринком, забезпечуючи потреби місцевого  населення, а з іншого – він  суттєво впливає на функціонування всієї економічної системи через  механізм своєї взаємозалежності з  іншими елементами інфраструктури країни.

Український ринок житла  характеризується значною нестабільністю, непередбачуваністю та стихійністю  рухів. В умовах неспроможності держави  фінансувати житлове будівництво  у повному обсязі, який відповідає сьогоднішнім потребам населення, особливого значення набуває необхідність формування ринку житла як основного елемента державної політики в сфері реалізації її соціальних функцій на державному та регіональних рівнях. Дослідження основних тенденцій, факторів розвитку та перспектив регіонального ринку житла в Івано-Франківській області виступає досить актуальним на теперішній час.

Об’єктом дослідження є процес функціонування регіонального ринку житлової нерухомості та його розвиток у сучасних умовах.

Предметом дослідження є теоретико-методичне забезпечення та організаційно-економічні засади функціонування регіонального ринку житлової нерухомості.

Необхідність дослідження  регіонального ринку житла здійснюється з метою знайдення можливостей та засобів забезпечення рівноваги на ринку житла та виявлення регіональних факторів впливу на його становлення.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Теоретична основа функціонування ринку житлової нерухомості

 

Ринок житла – це сукупність ринку будівництва житла і  ринку готового житла. Сучасний ринок  житла являє собою систему  економічних відносин між замовниками, підрядниками, державою, інвесторами, постачальниками і кредитними установами в області безпосереднього будівництва  житла, його розподілу, обміну і споживання з використанням основних факторів виробництва: землі, праці, капіталу і  підприємницької діяльності. Ринок  житла містить у собі все різноманіття учасників ринку будівництва  житла (ринку підрядних робіт  і ринку будматеріалів); ринку  готового житла (ринку житлового  фонду і ринку житлових послуг) і взаємодіючих з ними ринків; а  також відносин між ними і є  не просто їхньою сумою, а їхнім взаємозв’язком і взаємодією, що надає системі  якісну визначеність соціально-економічного розвитку [16, с. 33].

Ринок житла поділяють  на ряд ринків залежно від особливостей об’єктів купівлі-продажу, специфіки  їх призначення тощо. Найбільш поширеним  є поділ ринку житла на первинний  і вторинний. Первинний ринок  житла пов’язаний з будівництвом і продажем нових будівель і споруд, а вторинний ринок – операції, пов’язані з купівлею-продажем наявних  будівель, споруд, житла.

Первинний ринок житла  є індикатором розвитку національної економіки, оскільки розгортання житлового  будівництва має мультиплікаційний  ефект, адже розвиток сфери житлового  будівництва стимулює розвиток суміжних галузей, таких, наприклад, як промисловість  будівельних матеріалів, галузь побутової  техніки та електроніки, деревообробний комплекс. Він включає: об’єкти –  новозбудоване житло, яке відображає обсяги житлового будівництва; суб’єкти різноманітних форм власності: будівельні компанії, підрядні організації, замовники, інвестори, фінансово-кредитні установи, фінансові посередники, органи місцевого  самоврядування, органи державного управління тощо. Вторинний ринок житла –  це операції, які пов’язані з  купівлею, продажем, обміном та здаванням  в оренду збудованого раніше житла. Тобто такий ринок являє собою механізм перерозподілу між громадянами житлового фонду, що функціонує без його нарощування (табл.1.).

Згідно даних таблиці  в Україні станом на січень –  вересень 2012 року кількість введених в експлуатацію будівель становить  23872 штук, що становить 6765411 м^2. Порівнюючи з попереднім періодом спостерігається зростання показника введених в експлуатацію будівель на 37,9%.

  Аналізуючи рис.1 . то можна побачити тенденцію до зростання кількості прийнятого в експлуатацію житла протягом 2005 – 2011рр.  В 2005 році було введено в експлуатацію 7816 тис м². Най більшу кількість прийнятого житла спостерігається у 2007 році – 10496 тис м² загальної площі. Проте, в 2008 році спостерігається різке падіння даного показника аж на 61% до попереднього року. І вже до 2011 року кількість прийнятого житла не піднімалася вище рекордної позначки у 2007 році.

Рис. 1. Кількість прийнятого в експлуатацію

житла протягом 2005 – 2011 рр.

 

Кожен із ринків має свої об’єкти, суб’єкти, організаційну  структуру, навколишнє середовище та джерела  фінансування, що й дозволяє запропонувати сегментацію ринку житла як результату проведеної житлової політики країн (таблиця 2).

Таблиця 2.

Сегментація ринку  житла

Ознаки	Сегменти ринку  житла
Попит
За типом житла	ринок будинків; ринок квартир; ринок житла тимчасового  проживання.
За якістю житла	ринок елітного житла; ринок типового житла; ринок пересувного житла.
За ступенем доступності  готового житла	ринок соціального житла; ринок орендного житла; ринок комерційного житла.
За способом придбання	ринок оплаченого житла; ринок неоплаченого житла.
За цільовим призначенням	ринок будинків особистого споживання; ринок дохідних будинків; ринок будинків соціального  призначення.
За ступенем використання	ринок використовуваної житлової площі; ринок вільної житлової площі.
Пропозиція
За формами власності	ринок житла приватної  власності; ринок житла муніципальної  власності; ринок житла власності  житлових кооперативів; ринок житла спільної власності (кондомініуми); ринок власності житла  підприємств і житлових компаній.
За ступенем участі в процесі  обігу	первинний ринок житла; вторинний ринок житла.
За місцем розташування	міський ринок житла; приміський ринок житла.
За споживчою мотивацією	ринок житлового фонду; ринок житлових послуг.
За купівельною спроможністю	ринок житла приватного сектора; ринок житла добровільного (колективного) сектора; ринок житла суспільного  сектора.

 

Розподіл ринку житла  за різними ознаками сприяє більш  повному дослідженню ринку і  полегшує розробку та застосування методів  діагностики розвитку різних сегментів  даного ринку і їхнього регулювання. У процесі класифікації виділяються  окремі сегменти ринку, які мають  подібні характеристики функціонування, що визначає можливість однакових підходів до оцінки об’єктів даного сегмента ринку і можливість розробки механізмів узгодження інтересів суб’єктів ринку житла.

Класифікація ринків нерухомості  дозволяє проаналізувати фактори, які  впливають на попит і пропозицію на них. Найбільш загально такі фактори можна поділити на чотири великі групи:

– економічні;

– соціальні;

– адміністративні;

– фактори довколишнього  середовища.

До економічних факторів відносяться:

– рівень доходів населення  та підприємців;

– доступність фінансових, передусім кредитних, ресурсів;

– ставки орендної плати;

– вартість будівництва, тарифи на комунальні послуги і платежі  за ресурси.

До соціальних факторів відносять:

– чисельність населення;

– освітній рівень населення;

– рівень злочинності тощо.

До адміністративних факторів належать:

– реальна податкова ставка, зокрема, рівень податків на майно та землю;

– зональні обмеження;

– умови укладення угод;

– умови отримання прав на забудову.

До умов довкілля відносяться:

– екологічна обстановка;

– рівень розвитку інфраструктури.

Разом з тим фактори, що впливають на попит і пропозицію, механізм їх впливу, відрізняються залежно від рівня та сегменту ринку нерухомості. Достатньо добре це видно при поділі ринку нерухомості на первинний та вторинний. На первинному ринку укладаються угоди щодо новостворених об’єктів нерухомості. На вторинному ринку – угоди з уже створеними об’єктами, які перебувають в експлуатації. Ці два сегменти ринку нерухомості перебувають у тісному взаємозв’язку, який проявляється у взаємному впливі попиту та пропозиції на них. Потенціальний розмір пропозиції на вторинному ринку теоретично дорівнює всьому обсягу наявної нерухомості; звичайно, досягнення такого рівня неможливе. Проте постійна присутність великої кількості нерухомості, що потенційно може сформувати пропозицію, значно ускладнює прогнозування пропозиції на вторинному ринку, а відповідно – і визначення оптимального рівня пропозиції на первинному ринку. На рівень пропозиції на вторинному ринку нерухомості впливає цілий ряд факторів.

На ринку житлової нерухомості  попит має споживчий характер – він орієнтований на конкретні властивості об’єктів нерухомості, за допомогою яких покупці задовольняють свої потреби у житлі. При виділенні основних факторів, що зумовлюють попит у цьому сегменті, потрібно враховувати класифікацію ринків за масштабами охоплення. На загальнонаціональному рівні попит на ринку нерухомості визначається макропоказниками – демографічними змінами на рівні держави, рівнем доходів населення, доступністю фінансових ресурсів, політичними та економічними ризиками і очікуваннями населення тощо.

Немобільність житла, його прив’язка до певної території викликає специфічність підходів до дослідження житла як унікального товару, що не має аналогів у товарному світі і є об’єктом декількох ринків і рівнів регулювання.

Елементами, що реально впливають  на регіональний ринок нерухомості  і

первинний ринок кінцевої будівельної продукції, є:

- регіональна політика  у сфері землекористування;

- регіональна інфраструктурна  політика;

- регіональні умови оренди  землі і нерухомості і норматив  орендної плати;

- регіональні особливості  оподаткування;

- регіональні системи  пільг та гарантій інвесторам  у виробничі і споживчі

проекти;

- регіональні умови іпотечного  кредитування при реалізації  інвестицій

виробничого і споживчого призначення;

- регіональні умови ліквідності  об’єктів нерухомості;

- регіональні характеристики  рівня і якості життя населення;

- регіональна екологічна  політика.

На регіональному і  локальному рівні ринку житлової нерухомості більше значення мають фактори, що визначають територіальний розподіл попиту, а не його загальний обсяг. Це, у першу чергу, фактори, що об’єднуються у групу факторів оточення (наприклад, транспортна та соціальна інфраструктура, екологічна ситуація). Крім того, важливу роль мають характерні для регіону або місцевості демографічні, соціальні (міграції, рівень освіти, злочинності, соціальний склад тощо) та економічні (рівень доходів у регіоні, розвиток фінансової інфраструктури).

Фактори, що впливають на пропозицію, на ринку нерухомості  меншою мірою диференціюються залежно від її призначення; та диференціація, що існує, насамперед зумовлена необхідністю орієнтуватися на попит з його чіткою диференціацією. На пропозицію нерухомості впливають економічні та адміністративні чинники. Враховуючи високу вартість і низьку ліквідність об’єктів нерухомості, високі трансакційні витрати, пов’язані зі створенням та реалізацією нерухомості, особливо сильно на її пропозицію впливає доступність фінансових ресурсів.