Стоимость, ее виды и принципы оценки объектов недвижимости

• заявлять своим потенциальным клиентам, страховым компаниям и саморегулируемой организации, членом которой оценщик является, что вероятность получения отчета низкого качества и, соответственно, риск наступления имущественной ответственности минимальны, так как его компетентность в квалифицированном выполнении оценки подтверждается сертификатом, выданным «Российским обществом оценщиков» (далее – РОО).

Фирмам - членам НП «Партнерство РОО» сертификация позволяет:

• налаживать прямой контакт с сертифицированными оценщиками;

• иметь преимущества на конкурсах по оценочной деятельности;

• при страховании профессиональной деятельности получать скидки в страховых компаниях, заключивших соглашение с РОО и НП «Партнерство РОО»;

• обеспечивать возможность прохождения сертификации на предоставление услуг по оценке имущества, имея в штате сертифицированных РОО оценщиков.

Саморегулируемым организациям оценщиков сертификация позволяет:

• иметь в своих рядах оценщиков, компетентность и квалификация которых соответствуют европейским и мировым оценочным процедурам;

• быть уверенными, что риск наступления имущественной ответственности по работам, выполненным оценщиком, имеющим выданный РОО сертификат, минимален;

• вести отдельный реестр сертифицированных оценщиков для широкой пропаганды их опыта, а также для повышения квалификации своих членов путем организации обмена опытом с сертифицированными оценщиками и для завоевания конкурентного преимущества на рынке;

• иметь в своих рядах высококвалифицированных оценщиков для привлечения их к ответственным заказам как по оценке, так и по экспертизе отчетов, выполненных другими оценщиками;

• иметь конкурентное преимущество по сравнению с другими саморегулируемыми организациями оценщиков по наличию и численности сертифицированных оценщиков в своих рядах;

• гарантировать защиту прав и интересов потребителей услуг по оценке, обеспечивая получение ими квалифицированных и качественных услуг по оценке рыночной стоимости недвижимости, включая оценку для финансово-экономических целей.

Квалификационное звание «Сертифицированный РОО оценщик недвижимости» присваивается члену РОО:

1. Успешно занимающемуся профессиональной оценкой по выбранному направлению квалификации не менее трех лет;

2. Выполнившему не менее 20 оценок по выбранному направлению квалификации;

3. Не имеющему отрицательного заключения по результатам проверки деятельности, проводимой Отделом контроля оценочной деятельности РОО (далее - Отдел контроля), а также не имеющего замечаний по документам и отчетности, предоставляемой оценщиками в РОО согласно действующему законодательству РФ, Федеральным стандартам оценки, стандартам и правилам оценочной деятельности РОО, правилам деловой и профессиональной этики РОО;

4. Получившему положительное заключение Квалификационной комиссии на один отчет об оценке по выбранному направлению квалификации (заключение выдается в процессе рассмотрения заявки для допуска к экзаменам);

5. Успешно сдавшему сертификационные экзамены на получение квалификационного звания.

2. Задача № 14

Определить стоимость магазина, ожидаемая годовая прибыль от которого составляет 65000 долл. На рынке недвижимости эксперт-оценщик обнаружил следующие достоверные данные (в долл.).

Решение.

Метод прямой капитализации переводит величину годового дохода в показатель стоимости недвижимости, при этом стоимость (V) определяется путем деления дохода (I) на коэффициент капитализации (R):

Метод прямой капитализации относится к доходному подходу оценки недвижимости.

На выбор метода капитализации в каждом конкретном случае оказывают влияние следующие факторы:

– тип недвижимости;

– эффективный возраст и срок экономической жизни объекта;

– достоверность и обширность информации;

– характеристики дохода от объекта оценки.

Ставка капитализации обычно рассчитывается на основе анализа рыночной информации об аналогах объекта оценки путем деления чистого годового дохода на цену продажи аналога.

Рассчитаем общий коэффициент капитализации.

или 11,2 %

Тогда стоимость оцениваемого объекта составит 65000 / 0,112 = 580356 долл.

Заключение

Оценка недвижимости - особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время необходимый момент при совершении практически любой операции с недвижимостью, начи­ная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений о реализации проектов строительства или реконструкции объектов недви­жимости, о внесении объектов недвижимости в уставной капитал, о вы­купе государством объектов недвижимости.

Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Можно выделить четыре фактора, влияющие на стоимость недвижимости: спрос, полезность, дефицитность, возможность отчуждаемости объектов.

Принципы оценки недвижимости можно сгруппировать по четырем ка­тегориям в соответствии с теми подходами, которые применяются при анализе недвижимости.

1) принципы, основанные на представлениях пользователя;

2) принципы, связанные с землей и ее освоением;

3) принципы, связанные с рыночной средой;

4) принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

Требования к содержанию отчета об оценке объекта содержатся в Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ.

Список литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ). Часть I от 30.10.1994 г. N 51-ФЗ, Часть II 26.01.1996 N 14-ФЗ, Часть III т 26.11.2001 N 146-ФЗг., Часть IV 18.12.2006 N 230-ФЗг. [электронный ресурс] //  СПС Консультант Плюс.

2.Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ от 29.07.1998.

3. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»: Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 254.

4. Асаул А.Н.Экономика недвижимости: Учебник для вузов/ А.Н. Асаул, А.В. Карасев. – СПб.: Питер, 2007. - 624 c.

5. Оценка недвижимости: Учебник/ Под ред. А.Г.Грязновой и М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2008. – 496 с.

6.Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью: Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003.

7.Экономика недвижимости: Учебное пособие/ Под ред. И.В. Ресина. – М.:Дело, 2008. – 550 с.

8. Экономика недвижимости: Учебное пособие/ Гриненко С.В. - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004 [электронный ресурс] http://www.aup.ru/

Приложение 1

Договор на оценку недвижимого имущества

    г. ___________                          "__" _______ ______ г.

______________________ наименование организации) в лице ______________________ (руководитель организации), действующего на основании Устава, в дальнейшем именуемое "Заказчик", с одной стороны, и ______________________ (наименование организации) в лице ______________________ (руководитель организации), действующего на основании Устава, в дальнейшем именуемое "Оценщик", с другой стороны, при совместном упоминании именуемые "Стороны", заключили настоящий договор (далее - Договор) о нижеследующем.

1. Предмет Договора

Заказчик поручает, а Оценщик принимает на себя обязательства осуществить в соответствии с техническим заданием, являющимся неотъемлемой частью Договора, оценочные работы по определению рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью _________, расположенного по адресу __________________, в целях дальнейшего залога указанного нежилого помещения.

2. Права и обязанности Сторон

2.1. Оценщик обязуется:

2.1.1. Самостоятельно получать информацию, необходимую для проведения оценки.

2.1.2. Не позднее ___ дней с даты подписания Договора приступить к выполнению работ по Договору и не позднее ___ дней с даты подписания Договора представить Заказчику счет-фактуру, акт приема-передачи и результаты работ, выполненных в соответствии с Техническим заданием, стандартами оценки и Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ, в виде письменного отчета об оценке (далее - Отчет).

2.1.3. В случае получения мотивированных замечаний Заказчика к Отчету устранить их в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня их получения и представить новую редакцию Отчета в письменном виде.

2.1.4. Предоставить Заказчику в день подписания Договора копию страхового полиса, подтверждающего страхование гражданской ответственности Оценщика в связи с выполнением работ по Договору.

2.1.5. Осуществить по требованию Заказчика актуализацию оценки на дату оценки в течение года после приемки работ.

2.2. Оценщик имеет право:

2.2.1. Привлекать к работам, выполняемым в соответствии с Договором, третьих лиц исключительно с письменного согласия Заказчика.

2.2.2. Предпринимать необходимые действия с целью проверки достоверности и полноты сведений, содержащихся в любых документах, имеющих отношение к Договору.

2.3. Заказчик обязуется:

2.3.1. Предоставить Оценщику имеющуюся в распоряжении и необходимую для проведения оценки информацию об объекте оценки.

2.3.2. Способствовать в получении Оценщиком дополнительной информации об объекте оценки, которая Оценщику может потребоваться в ходе оценки.

2.3.3. Направить Оценщику подписанный Акт или мотивированный отказ от его подписания в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня получения Отчета.

2.3.4. Выплатить вознаграждение Оценщику за оказание услуг по Договору в соответствии с условиями разд. 3 Договора.

3. Порядок расчетов

3.1. Стоимость работ по Договору составляет ____________ руб. (в том числе НДС _____ руб.).

3.2. Оплата услуг Оценщика производится Заказчиком по реквизитам Оценщика в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента подписания Акта.

4. Конфиденциальность

4.1. Оценщик обязуется сохранять конфиденциальность любой информации, связанной с исполнением Договора, и не раскрывать ее третьим лицам без предварительного письменного согласия Заказчика в период действия Договора и до момента, когда указанная информация станет общедоступной.

4.2. При нарушении п. 4.1 Договора Оценщик обязуется возместить Заказчику все убытки, которые тот понес в связи с раскрытием информации, связанной с Договором.

5. Основания прекращения Договора и ответственность Сторон

5.1. Договор вступает в силу с момента подписания и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств по Договору.

5.2. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по Договору, если это неисполнение явилось следствием действия обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения Договора в результате событий чрезвычайного характера, которые Стороны не могли бы ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами.