Стоимость, ее виды и принципы оценки объектов недвижимости

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования вы­полняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

− Физическая осуществимость: рассмотрение технологически реаль­ных для данного участка способов использования.

− Правомочность: рассмотрение законных способов использования,
которые не противоречат распоряжениям о зонировании, положе­ниям об исторических зонах и памятниках, экологическому законо­дательству.

− Финансовая оправданность: рассмотрение тех физически осущест­вимых и разрешенных законом вариантов использования, которые
будут приносить доход владельцу участка.

Максимальная эффективность (оптимальный вариант застройки): рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомоч­ных и финансово оправданных вариантов использования объекта будет приносить максимально чистый доход или максимальную те­кущую стоимость.

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщи­ков в отношении наилучшего использования собственности исходя из всеобъемлющего анализа рынка. Понятие «наилучшее и наиболее эф­фективное использование» подразумевает такое использование, кото­рое из всех рациональных, физически осуществимых, финансово приемлемых, юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость объекта.

Процесс и этапы оценки объектов недвижимости

Оценка недвижимости - особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время необходимый момент при совершении практически любой операции с недвижимостью, начи­ная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений о реализации проектов строительства или реконструкции объектов недви­жимости, о внесении объектов недвижимости в уставной капитал, о вы­купе государством объектов недвижимости и т. д.

Оценка - сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориен­тации на рынке недвижимости, знания состояния и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка.

Оценщик недвижимости или специалист по роду деятельности, близкой к оценке недвижимости, нуждается в практических знаниях по формированию и развитию рынка недвижимости, основных прин­ципов оценки и процедур ее проведения.

Процесс оценивания можно определить как последовательность процедур, используемых для получения оценки. Процесс обычно завер­шается отчетом об оценке, придающим доказательную силу оценке стоимости.

Почти все решения или действия собственника по отношению к его не­движимости укладываются в одну из следующих классификаций:

− передача прав собственника или владельца;

− финансирование вещного интереса в собственности;

− налогообложение интереса в собственности;

− компенсация за потерю интереса в собственности;

− реализация программы освоения (использования) недвижимой
собственности.

Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:

1-й этап. Определение задачи оценки

Цель оценки

Вид определяемой стоимости

Установление оцениваемых имущественных прав

Дата оценки

2-й этап. Составление плана и договора на проведение оценки

График работ по оценке

Источники информации

Выбор методов оценки

Затраты на проведение оценки

Денежное вознаграждение за проведение оценки

Составление договора на оценку

3-й этап. Сбор и анализ информации

Осмотр объекта и прилегающей территории

Юридическое описание объекта недвижимости

Физические характеристики и местоположение

Экономическая информация

Проверка достоверности собранной информации

Анализ и обработка информации

4-й этап. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования

Анализ земельного участка                    Анализ земельного участка

как условно свободного                                       с улучшениями

Правовая обоснованность выбранного варианта использования

Физическая осуществимость

Финансовая целесообразность

Наивысшая стоимость недвижимости

5-й этап. Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов:

- оценка стоимости на основе доходного подхода;

- оценка стоимости на основе сравнительного подхода;

- оценка стоимости на основе затратного подхода;

6-й этап. Согласование полученных результатов и выведение итого­вой величины стоимости объекта недвижимости

Проверка полученных данных о величине стоимости

Допущения и ограничивающие условия, обусловленные полнотой и достоверностью использованной информации

Выведение итоговой величины стоимости

7-й этап. Составление отчета об оценке[3].

Основные положения договора об оценке недвижимости.

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ от 29.07.1998 (ст.10) определяет обязательные требования к договору на проведение оценки:

Договор на проведение оценки заключается в простой письменной форме.

Договор на проведение оценки должен содержать:

-объект оценки;

-вид стоимости имущества (способ оценки);

-размер денежного вознаграждения за проведение оценки;

-сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с настоящим Федеральным законом;

-наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;

-указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;

-указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и статьей 24.6 № 135-ФЗ закона, оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.

В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.

Договор на проведение оценки как единичного объекта, так и ряда объектов должен содержать точное указание на этот объект или эти объекты, а также описание этого объекта или этих объектов.

В отношении оценки объектов, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами.

Договор на оценку недвижимого имущества приведен в приложении 1.

Форма и состав отчета об оценке недвижимого имущества

Требования к содержанию отчета об оценке объекта содержатся в Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В случае, если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

В отчете должны быть указаны:

дата составления и порядковый номер отчета;

основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

место нахождения оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;

точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

дата определения стоимости объекта оценки;

перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством, или в судебном порядке не установлено иное.

Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

В приложении 2 приведена форма заключения государственного финансового контрольного органа[4]

Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)»[5] разработан с учетом международных стандартов оценки и устанавливает требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам. Отчет об оценке составляется по итогам проведения оценки.

Данный федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

- в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

- информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

- содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);

- состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);

- отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

Составляющие сертификата об оценке недвижимости и его содержание

Профессиональное обучение оценщиков осуществляется государст-венными или частными учебными заведениями, специально создаваемыми для этой цели, или на базе факультетов (отделений, кафедр) государственных или частных учебных заведений, имеющих право осуществлять такое обучение. (ст.21.1 135-ФЗ)

Оценщику сертификация позволяет:

• повысить квалификацию в области оценки рыночной стоимости недвижимости и значительно укрепить свои позиции в отношениях с потенциальными клиентами;

• быть уверенным, что его знания соответствуют оценочным стандартам;

• гарантировать потенциальным клиентам соответствие выполненной им оценки требованиям стандартов оценки;

• предъявлять потенциальным клиентам сертификат, подтверждающий, что его компетентность и квалификация оценены независимым органом по сертификации персонала;

• заявлять потенциальным клиентам о своем включении в реестр сертифицированных специалистов по оценке недвижимости;

• презентовать себя на рынке профессиональной оценки как высококвалифицированного специалиста по оценке рыночной стоимости недвижимости;

• получить конкурентное преимущество по сравнению с теми, кто не обладает сертификатом и не может подтвердить свой уровень квалификации;