Стоимость, ее виды и принципы оценки объектов недвижимости

21

ТЕМА 12. Стоимость, ее виды и принципы оценки объектов недвижимости

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

Недвижимое имущество занимает центральное место в системе знаний при любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недви­жимости тесно связано экономическое и правовое регу­лирование государством различных сфер жизни общества и материального производства.

Недвижимость находится в центре сложного перепле­тения различных экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил.

Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.

Традиционно в России недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную и нормативную базу.

Цель контрольной работы – изучить стоимость, ее виды и принципы оценки объектов недвижимости.

Для достижения поставленной цели необходимо рассмотреть следующие вопросы:

1)     понятие стоимости и цены недвижимости, виды стоимости недвижимых объектов;

2)     факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости;

3)     оценка недвижимости, ее роль и значение в рыночной экономике;

4)     принципы, процесс и этапы оценки объектов недвижимости;

5)     основные положения договора об оценке недвижимости;

6)     форма и состав отчета об оценке недвижимого имущества;

7)     составляющие сертификата об оценке недвижимости и его содержание.

1.Стоимость, ее виды и принципы оценки объектов недвижимости

Понятие стоимости и цены недвижимости,

виды стоимости недвижимых объектов

Различным целям оценки недвижимости соответствует несколько видов стоимости.

Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для определения рыночной стоимости нельзя принять цены продаж аналогичных объектов без проведения дополнительного анализа, так как цена сделки не характеризует мотивы продавца и покупателя, отсутствие или наличие каких-либо внешних воздействий. Рыночная стоимость недвижимости может быть определена только при наличии следующих условий равновесной сделки:

– рынок является конкурентным и предоставляет достаточный выбор имущества для взаимодействия большого числа покупателей и продавцов;

– покупатель и продавец свободны, независимы друг от друга, хорошо информированы о предмете сделки и действуют только в целях максимального удовлетворения собственных интересов – увеличить доход или полнее удовлетворить потребности;

– срок экспозиции объекта оценки.

Инвестиционная стоимость является наивысшей ценой, которую может заплатить инвестор за объект недвижимости, учитывая ожидаемую доходность, (полезность, удобства) данного инвестиционного проекта. Инвестиционная и рыночная стоимости совпадают только в случае, когда ожидания конкретного инвестора являются типичными для данного рынка.

Ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Обычно рассчитывается при вынужденной продаже объекта. Из-за ограничения сроков продажи, которых недостаточно для ознакомления с выставленным на рынок объектом всех потенциальных покупателей, ликвидационная стоимость может быть значительно ниже рыночной. Определяется, как правило, при ликвидации предприятия по решению собственника либо судебного органа. Представляет собой сумму денежных средств, которая фактически может быть получена в результате продажи активов предприятия независимо от их балансовой стоимости.

Утилизационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

Стоимость объекта оценки для целей налогообложения – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость). Может базироваться на рыночной стоимости, на затратах на воспроизводство объекта либо рассчитывается по нормативной методике без привлечения специалистов-экспертов.

Специальная стоимость объекта оценки – стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности. Можно выделить следующие виды стоимости:

1) стоимость действующего предприятия – стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства. При этом оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия;

2) страховая стоимость – стоимость полного возмещения ущерба имуществу при наступлении страхового случая. Рассчитывается в соответствии с методиками, используемыми страховыми фирмами и государственными органами для расчета суммы, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы объекта. Учитываются затраты на восстановление элементов объекта, подверженных риску уничтожения, разрушения.

Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости

Анализ любого сегмента рынка недвижимости требует изучения фак­торов спроса, предложения и сочетания этих факторов.

Основными факторами, регулирующими рынок любых товаров и ус­луг, являются спрос и предложение, в результате взаимодействия кото­рых создается рынок продавцов или рынок покупателей. Основная дви­жущая сила развития рынка - конкуренция среди продавцов - действует и на рынке недвижимости, что ведет к регулированию спроса и предложе­ния[1].

Факторы, определяющие величину спроса:

•  платежеспособность населения;

•  изменения общей численности населения (прошлые, текущие и про­гнозируемые тенденции);

•  изменения в соотношениях между различными слоями населения, т.е.
процентное соотношение между группами населения с различным уров­нем образования, уровень миграции, количество браков и разводов;

•  изменения во вкусах и предпочтениях населения (изменения в пред­почтениях и вкусах населения представляют важный фактор спроса. Од­нако в рамках любого рынка недвижимости изменения в предпочтениях и
вкусах потребителей довольно трудно уловить. Многие профессионалы в
сфере недвижимости полагаются на собственный опыт и наблюдения и
распознают их почти интуитивно, что позволяет им следовать за данны­ми изменениями. Предпочтения и вкусы в высшей степени субъективны,
поэтому их очень сложно количественно определить и спрогнозировать);

•  условия и доступность финансирования.

•  высокие доходы при стабильном уровне риска;

•  о наиболее доходных сегментах рынка недвижимости в долгосроч­ном периоде;

•  связанные с оценкой стоимости отдельных видов недвижимости.

Итак, можно выделить четыре фактора, влияющие на стоимость недвижимости.

1. Спрос – количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей. Самый большой потенциальный спрос – на рынке жилья.

2. Полезность – способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека. Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь. Полезность жилья – комфортность проживания. Для инвестора, действующего на рынке недвижимости, наибольшей полезностью будет обладать земельный участок без ограничений на использование и застройку.

3. Дефицитность – ограниченность предложения. Как правило, при увеличении предложения определенного товара цены на данный товар начинают падать, при уменьшении предложения – расти.

4. Возможность отчуждаемости объектов – это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е. быть товаром. Раньше на землю в России была единая государственная собственность, поэтому земля не считалась товаром.

Таким образом, стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности.

Оценка недвижимости, ее роль и значение в рыночной экономике

Оценка как новое направление рыночной инфраструктуры возникла в связи с необходимостью разрешения имущественных споров, в которых стороны для определения объективной стоимости того или иного имущества были вынуждены прибегать к услугам независимых ценовых арбитров.

Как всегда спрос породил предложение, и вскоре оценка начала бурно развиваться в современной России уже не только как прикладная отрасль рыночной экономики, но и как научно-методическое направление прикладной экономической науки.

В июле 1998 года был принят Федеральный закон “Об оценочной деятельности”. Он определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки.

По сути дела вступление в действие закона “Об оценочной деятельности” совершенствует нормативно-правовую базу имущественных отношений, что крайне необходимо для стабильного развития российского рынка.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения.

Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала.

Принципы оценки недвижимости

Принципы оценки недвижимости можно сгруппировать по четырем ка­тегориям в соответствии с теми подходами, которые применяются при анализе недвижимости.

1) принципы, основанные на представлениях пользователя;

2) принципы, связанные с землей и ее освоением;

3) принципы, связанные с рыночной средой;

4) принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (НиНЭИ).

Рис. 1. Принципы оценки недвижимости

Наилучшее и наиболее эффективное использование — это исполь­зование, выбранное из достаточного числа альтернативных вариантов, также рационально оправданных и правомочных, которое:

− юридически допустимо;

− физически возможно;

− финансово оправдано;

− наиболее рентабельно (то есть дает оптимальные стоимостные ре­зультаты: обеспечивает или наивысшую текущую стоимость объек­та, или наивысшую стоимость земли на фактическую дату оценки)[2].

                            Из всех факторов, влияющих на рыночную стоимость, важнейшим является суждение о наилучшем и наиболее эффективном использова­нии объекта недвижимости. Это суждение является основополагающей предпосылкой его стоимости.