Сільське господарство

Не менш важливий висновок, що витікає з аналізу систем іпотечного кредитування розвинених країн, полягає у тому, що система іпотечного кредитування повинна однаково враховувати інтереси як великих сільськогосподарських підприємств, так і  дрібних землевласників.  Тим самим буде створено умови для розвитку сімейних ферм.

Для підвищення ефективності впровадження системи іпотечного кредитування може бути корисним аналіз суспільної думки. Адже ця проблема тісно пов’язана з проблемою земельного ринку.

Як показало соціологічне дослідження 2000 р., понад половини фермерів України ставляться позитивно до створення іпотечних банків, а 44% фермерів погодились би взяти кредит під заставу землі. Порівняння відповідей фермерів на запитання про готовність закласти землю з відповідями  керівників і головних спеціалістів великих сільськогосподарських підприємств, утворених на базі КСП, говорить, що фермери   почуваються    більш   впевнено   як   власники   і    керівники   своїх  господарств. Тільки 15% керівників сільгосппідприємств погодились би взяти кредит під заставу землі (табл.4). Основна причина обережного підходу до іпотеки землі полягає у побоюванні втратити землю, адже 41% представників керівного складу КСП і 46% фермерів згодні з тим, що одночасно з наданням кредитів мусить спрацювати ефективний законодавчий механізм вилучення землі у разі невиконання зобов'язань (табл.5).

Таблиця 4

Готовність фермерів і керівництва сільськогосподарських підприємств, утворених на базі КСП, взяти кредит під заставу землі

Таблиця 5

Готовність фермерів і керівництва сільгосппідприємств, утворених на базі КСП, виконувати умови кредитування під заставу землі

В умовах низької прибутковості, або навіть збитковості сільськогосподарського виробництва не можна виключати ймовірність невиконання сільськогосподарськими підприємствами своїх боргових зобов'язань. За таких обставин було б доцільно вивчити досвід організації іпотечного кредитування у Німеччині, де законодавчо передбачена можливість примусового управління землею і майном боржника без вилучення землі у власників і задоволення вимог кредитора  за рахунок отримуваних прибутків.

При обговоренні питання земельного ринку неможливо обминути питання ціни землі. Справжню ціну землі визначить ринок, а зараз основні дискусії точаться навколо відповідності грошової оцінки землі її майбутній ціні [17, ст.176]. В ході дискусії розглядаються два орієнтири – ринкова ціна земель несільськогосподарського призначення у порівнянні з грошовою оцінкою сільськогосподарських земель у відповідних регіонах і ціни на земельні сертифікати, що склались у період після їх видачі селянам до оголошення мораторію на рух земельних часток. На наш погляд, жоден з цих орієнтирів не дає більш-менш точного прогнозу ринкової ціни земель сільськогосподарського призначення. Адже ціна на ринку землі визначається виходячи з того прибутку, яке може дати її використання як фактора виробництва і співвідношення попита-пропозиції на земельному ринку. А прибутки від сільськогосподарського виробництва відрізняються від прибутків інших секторів. Що стосується цін, що склались на ринку земельних сертифікатів, то їх спекулятивно-занижений характер не викликає сумнівів і можливими вони були лише в умовах відсутності справжнього земельного ринку.

Якщо і можливо зараз передбачити рівень цін на майбутньому земельному ринку, то тільки шляхом вивчення намірів майбутніх учасників ринку. 

Можна припустити, що потенційними покупцями землі стануть керівники сільгосппідприємств, представники комерційних структур, що обслуговують сільське господарство, і фермери. У нашому розпорядженні є дані щодо намірів фермерів взяти участь у земельному ринку. За даними соціологічного дослідження 2000 р., половина голів фермерських господарств хотіли б купити землю, а бажаючих продати землю майже немає.  Отже, продавцями землі стануть переважно власники земельних часток – колишні члени КСП.

Опитані фермери хотіли б купити від 0,5 га до 100 гектарів землі, а у середньому 25 га.

Середня ціна за гектар землі, по якій би фермери згодились купити землю, склала у 2000 р., згідно з даними опитування, 2017 грн. Це значно менше, ніж середня грошова оцінка землі по Україні, що складала у 2000 р. 8000 грн. за гектар.

Що стосується потенційних продавців землі, то поки що за результатами соціологічного опитування 1999 р. частка членів КСП, що хотіли б продати свої земельні частки, склала 8,3%. Аналіз відповідної референтної групи показав, що переважно це люди похилого віку. Проте, можна передбачити збільшення частки бажаючих продати землю і серед молодших вікових груп, зокрема, в умовах розповсюдження платної системи вищої освіти, необхідності придбання житла для дітей у містах тощо. 

У середньому селяни готові продавати свою землю за ціною 4078 грн. за гектар, що майже вдвічі менше за середню грошову оцінку землі в Україні.

Отже, при формуванні земельного ринку існують дві альтернативи: жорсткий контроль за нижньою границею цін на земельні ділянки, або відсутність адміністративного втручання у ціноутворення , але за умови проведення широкомасштабної  інформаційній кампанії з метою пояснення селянам їх можливостей на земельному ринку. Хоча вже зараз ясно, що в умовах збіднілості сільського населення буде важко уникнути низьких цін на землю без адміністративного втручання, адже справжня ринкова ціна може бути тільки низькою, бо на ринок вийде велика маса бідних продавців.  До того ж, як показує практика реформування,  важко буде уникнути тиску на власників земельних часток  з боку керівництва сільгосппідприємства.

Приймаючи рішення щодо продажу своєї земельної частки, селянин буде робити вибір між різними способами розпорядження землею, переважно між передачею в оренду, продажем і обробкою землі власними силами. Низький рівень орендної плати (переважно на рівні 1,5%-2% від грошової оцінки землі) також впливатиме на ціни земельного ринку у бік зниження. 

Опонентам  земельного ринку, які оперують аргументами  захисту економічних інтересів селян (загрозою втрати землі) можна також заперечити, що орендна плата, яку отримують селяни за землю, є мізерною у порівнянні з тою, якою вона могла бути за умови реально працюючого земельного ринку.

Орендні відносини необхідно будувати на основі правової врегульованості права власності на землю і майно. Тільки так можливо запровадити оптимальні строки і умови оренди землі, щоб, з одного боку, не порушувати інтересів орендодавців, а з другого - не створювати перепон для капіталовкладень в підвищення родючості ґрунтів. Формування земельного ринку створить також умови для переходу до грошової форми розрахунків за оренду.

Отже,  з одного боку економічна доцільність вимагає концентрації земельного капіталу, а з іншого існує необхідність супроводження земельного ринку заходами захисту інтересів власників земельних часток. Такими заходами, на нашу думку, повинні стати створення  досконалого законодавства, прозорість і інформаційна підтримка земельного ринку і адміністративне втручання у процес ціноутворення на початковому етапі. Грошова оцінка сільськогосподарських земель являє собою капіталізований рентний доход, який одержують при вирощуванні сільськогосподарських культур на земельній ділянці. Вона визначається розміром щорічно одержуваного рентного доходу з урахуванням строку його капіталізації. Останній залежить від розміру процентної ставки за користування кредитом. У діючій методиці грошової оцінки земель прийнято строк капіталізації - 33 роки, що відповідає 3-процентній платі за користування кредитом.

З рентними відносинами пов’язана й така категорія ринкової економіки, як ціна землі. В суспільстві, де панує приватна власність на землю, остання стає об’єктом купівлі-продажу. Земля купується як для виробництва сільськогосподарських продуктів, так і для видобутку корисних копалин, для забудови, спорудження транспортних магістралей, аеропортів, спортивних споруд тощо. Ось чому так важлива грошова оцінка землі.

Грошова оцінка земель здійснюється землевпорядною службою Держкомзему України із залученням науково-дослідних установ і організацій, які займаються дослідженнями питань оцінки та використання земельних ресурсів, за методикою, розробленою Інститутом аграрної економіки за участю спеціалістів Держкомзему України та науковців науково-дослідних установ і організацій Української академії аграрних наук і затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 р. № 213, та відповідно до Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженого спільним наказом Держкомзему України, Мінсільгосппроду України, Держкоммістобудування України та Української академії аграрних наук від 27 листопада 1995 р. Інформаційною базою визначення грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення є матеріали державного земельного кадастру (кількісна і якісна характеристики та економічна оцінка земель, бонітування ґрунтів).

Грошова оцінка необхідна для регулювання земельних відносин при передаванні земель у власність, спадщину, під заставу з метою одержання банківського кредиту, при даруванні, оренді, визначенні ставок фіксованого сільськогосподарського податку, ціноутворенні, обліку сукупної вартості основних засобів виробництва, визначенні розміру внеску при створенні спільних сільськогосподарських підприємств, організації нових господарських формувань ринкового типу, отриманні дивідендів тощо.

В умовах переходу до ринкової економіки та створення ринку землі оцінка земель здебільшого має нормативний характер. Нормативна ціна (грошова оцінка) характеризує якість земельної ділянки виходячи з потенційного рентного доходу і встановленої КМУ норми прибутковості та норми капіталізації чистого прибутку від використання землі. Нормативна ціна (грошова оцінка) не враховує основних факторів, притаманних ринковій економіці – попиту та пропозиції. Ринкова вартість земельних ділянок визначається при здійсненні експертної грошової оцінки.

Нормативно-методичне забезпечення грошової оцінки земель, в основному, відповідає сучасним вимогам щодо визначення нормативної оцінки земель, оподаткування власників та користувачів земельних ділянок. На протязі 1995 року здійснено грошову оцінку земель сільськогосподарського призначення. Станом на 01.01.99 грошову оцінку земель виконано тільки по 3 515 населених пунктах, що складає 11,6% від загальної кількості населених пунктів (30 193). Питома вага населених пунктів, по яких органами місцевого самоврядування розглянуті та затверджені результати грошової оцінки земель складає 4,2%. Практично не проводиться грошова оцінка земель несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів. Як показує аналіз, хід робіт з грошової оцінки земель істотно стримується відсутністю джерел фінансування. Таке становище ускладнює процес обігу земельних ділянок (купівля продаж, спадщина, міна, дарування, оренда тощо).