Сделки на рынке недвижимости Республики Казахстан

Итак, договор  может изменяться и расторгаться только по взаимному соглашению сторон, если в самом договоре не предусмотрено  иное. Одностороннее изменение договора, по общему правилу, не допускается и  одностороннее расторжение договора не допускается. Однако в двух случаях, и то только по решению суда, одна из сторон вправе потребовать изменения либо расторжения договора:

При существенном нарушении договора другой стороной.

При существенном изменении обстоятельств, из которых  стороны исходили при заключении договора.

Существенное  нарушение условий договора другой стороной. Не всякое нарушение условий договора дает другой стороне право требовать, пусть даже по суду, изменения или расторжения уже заключенного договора, а только существенное нарушение является тому основанием. В законе не сказано, какие нарушения считаются существенными для договора, но даются общие ориентиры. Под существенным нарушением условий договора признается такое нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она вправе была рассчитывать при заключении договора.

Существенное  изменение обстоятельств, из которых  стороны исходили при заключении договора. В этом случае также можно в одностороннем порядке опять-таки через суд требовать либо расторжения, либо изменения условий уже заключенного договора. Но это возможно при наличии следующих условий:

Это допускается  тогда, когда иное не предусмотрено  договором или не вытекает из его  существа. То есть если в договоре содержится такой пункт, что никакие изменения обстоятельств не являются основанием для его изменения и расторжения, расторгнуть его невозможно. А может быть и такая ситуация, что в договоре на этот счет ничего не сказано, но из существа договора видно, что риск изменения обстоятельств несет одна из сторон. Таким договором является договор строительного подряда. Подрядчик осуществляет работы за свой риск, и он несет риск изменения обстоятельств. Таким образом, у подрядчика нет права требовать изменения или расторжения договора, ссылаясь на изменение обстоятельств, расторжения договора.

Обстоятельства  должны измениться настолько, что если бы сторона могла это предвидеть, то договор либо вообще не был заключен, либо был бы заключен на совсем иных условиях. Но одного этого тоже недостаточно.

Заинтересованная  сторона вправе потребовать по суду расторжения договора, наряду с тем, о чем мы говорили, при наличии  одновременно следующих условий: в  момент заключения договора стороны  исходили из того, что таких изменений  не произойдет; если же они допускали, что такие изменения могут произойти, то это не является основанием для расторжения договора.

Изменение этих обстоятельств вызвано причиной, которую заинтересованная сторона  не в состоянии предотвратить.

Исполнение  договора без изменений его условий влечет для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной мере утрачивает то, на что вправе была рассчитывать при заключении договора.

Из обычаев  делового оборота или существа обязательства  не вытекает, что риск изменения  обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В отличие  от расторжения, изменение договора по решению суда допускается в  исключительных случаях, когда его  расторжение противоречит общественным интересам либо повлечет за собой  значительный ущерб для сторон.

Фактически, требование в одностороннем порядке расторжения договора или изменения ввиду того, что существенно изменились условия, из которых стороны исходили при заключении договоров, применяется чрезвычайно редко на практике, потому что договоры должны исполняться на тех условиях, которые были. И вот таких обстоятельств очень мало. Это не только практика наших судов, но и практика всех зарубежных судов. И такие обстоятельства встречаются чрезвычайно редко. 

Заключение 

В данной работе были рассмотрены особенности сделок на рынке недвижимости, была раскрыта сущность сделок, их функции, виды, формы, а также функции договоров, являющихся основой подтверждения совершения сделок с недвижимостью.

Также было изучено становление понятия сделок, которое прослеживается на всех этапах исторического развития правовой мысли, свидетельством чему является гражданское право различных времен и народов.

      Сделки  являются наиболее распространенными  юридическими фактами, представляющими  собой действия, направленные на достижение определенного правового результата. В наше время сделки приобретают актуальное значение, так как объем и значимость с каждым годом возрастают. Немаловажное место должно занимать правовая просвещенность граждан по поводу совершения сделок.

      Так как в наше время появилось большое количество  частных компаний и организаций, а также лиц вступающих во взаимоотношение между ними и между собой, правильность совершения сделки с юридической точки зрения приобретает большой смысл. Порок любого или нескольких элементов сделки приводит к ее недействительности. Вследствие этого вопрос о признании сделки как юридического факта не признается.  Между тем недействительная сделка приводит к определенным юридическим последствиям, связанным с устранением последствий ее недействительности.  Так как наше общество развивается по принципам правового государства правильность оформления и совершения сделок между элементами правоотношений способствует развитию правильных общественных отношений.  
 
 
 

Список использованной литературы 

1. Гражданский Кодекс РК
2. Экономика недвижимости Дияров С.К.. Учебное пособие, Алматы, 2006.
3. Сделки с недвижимостью Горемыкин В.А.. Практическое пособие. 3-е изд.
4. Экономика недвижимости С.В. Гриненко Конспект лекций, 2004.
5. Экономика недвижимости: Учебное пособие А.Н. Асаул, А.В. Карасев, 2001.
6. Экономика недвижимости: Учебное пособие Д. В. Виноградов, 2007. Недвижимость: права и сделки Киндееева Е. А., Пискунова М.Г., Киндеева Елена, Крашенинников П.В.
7. Сделки с недвижимостью Кузьмина А. К., Шамонова Е. А., Самохина О. Н., Шабалин В.Г. и др.,    2008 г.
8. Сделки с недвижимостью. Образцы типовых договоров с                      практическими комментариями. Часть 2. Сопровождение сделок. Новостройки. Ипотека Шабалин В., Шамонова Е., Кузьмина А., Самохина О.
9. Экономика недвижимости: учебное пособие. Смагин В.Н., Киселева В.А.
10. Экономика недвижимости Ресин В.И. Учебное пособие, Москва: Дело, 1999.
11. www.pavlodar.com
12. http://dic.academic.ru