Сделки на рынке недвижимости Республики Казахстан

Если  стороны не заключили сделку в  простой письменной формы в том  случае, когда это предписывает действующее  законодательство, то в случае спора  они не могут ссылаться в подтверждение  сделки и ее условий на свидетельские  показания, но не лишены возможности приводить письменные и другие доказательства. При этом, в законе или в соглашении сторон может быть прямо указано, что несоблюдение письменной формы сделки влечет ее недействительность.

Нотариальное  удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе, соответствующем требованиям статьи 154 ГК РК, удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие.

Нотариальное  удостоверение сделок обязательно, если это указано в законе или, если между сторонами достигнуто соглашение об этом, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Так, подлежат обязательному нотариальному удостоверению:

Договора  ренты, пожизненного содержания с иждивением,

Завещание,

Договор уступки прав требования по нотариально  удостоверенной сделке,

Договор перевода обязательств по нотариально  удостоверенной сделке,

Предварительный договор сторон, если достигнуто соглашение о заключении основного договора в нотариальной форме,

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы,

Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия,

Согласие  супруга на совершение другим супругом сделки по распоряжению совместно нажитым  имуществом.

Несоблюдение  нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность.

Если  одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального  удостоверения, а другая сторона  уклоняется от такого удостоверения  сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

Если  сделка, требующая государственной  регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Сторона по сделке, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения, в случае если другая сторона полностью или частично исполнила сделку, или государственной регистрации сделки, совершенной в надлежащей форме, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.4. Регистрация сделок с недвижимостью.

Согласно  ст. 155 ГК РК сделки, подлежащие в соответствии с законодательными актами государственной  или иной регистрации, считаются  совершенными после их регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами.

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество  и сделок с ним осуществляют Министерство юстиции Республики Казахстан и  подведомственные органам юстиции  государственные предприятия. (Статья 5 - в редакции Закона РК от 12 ноября 1997 г. N 189)

Решение о возможности регистрации того или иного права или сделки с недвижимостью может быть принято только после подачи заявления в установленном порядке вместе с пакетом необходимых документов.

Особенности регистрации сделок с недвижимым имуществом (ст.22 ГК РК)

1. Сделки  с недвижимым имуществом, создающие,  изменяющие или прекращающие  права, перечисленные в подпунктах 1-8 пункта 1 статьи 2 настоящего Указа,  считаются совершенными с момента  их регистрации. Указанное правило  не распространяется на сделки, создающие, изменяющие или прекращающие иные права на недвижимое имущество.

2. Регистрируемые  сделки должны содержать подписи  и полные имена (наименования) совершивших их лиц, краткое  описание объекта недвижимости, указание его местонахождения,  а также регистрируемого права.

3. Если  сделка нотариально не удостоверена, регистрирующий орган обязан  проверить подлинность подписей  лиц, совершивших сделку, а также  соответствие их воли волеизъявлению.

4. Если  сделка с недвижимым имуществом  совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривают две основные формы государственной регистрации:

Регистрация прав на недвижимость

Регистрация сделок с недвижимостью

В нашей стране у физических и юридических лиц могут возникать и следующие вещные права на недвижимость:

• право собственности на недвижимость, включая земельные участки (кроме предприятий и учреждений);
• право пожизненного наследуемого владения земельным участком
• право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком — государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также органам государственной власти и местного самоуправления.
• право хозяйственного ведения имуществом — у государственных и муниципальных предприятий;
• право оперативного управления имуществом — у государственных и муниципальных учреждений;

 

  
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.5. Особенности сделок с недвижимостью.

Традиционно рынок недвижимости разделяется  на три основные товарные сектора (рынка):

- рынок  земли;

- рынок  нежилых помещений (зданий);

- рынок  жилых помещений (зданий).

Рынки недвижимости функционируют посредством  совершения операций, каждая рыночная операция — это гражданско-правовая сделка. Для этого прежде всего необходимо рассмотреть гражданско-правовой режим недвижимости как объекта оборота (товара) и конкретных видов операций (сделок).

Сделки  с недвижимостью — часть общего гражданско-правового оборота. Недвижимость имеет большую общественную значимость, в связи с этим ее статус регулируется как общими принципами и нормами  гражданского права (Конституция РК, Гражданский Кодекс РК), так и специальными законодательными и подзаконными актами (Земельный Кодекс, Жилищный Кодекс, Закон о  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Прежде  чем определять особенности сделок с недвижимостью, законодатель должен был установить в целом тот объем и те пределы, в которых происходит оборот недвижимости. И если ранее в советском праве недвижимость была исключена из оборота практически полностью, то в соответствии с действующим законодательством недвижимое имущество предполагается находящимся в гражданском обороте, за исключением случаев, когда оно исключается из него или ограничивается в обороте в силу прямого указания закона.

При этом никаких общих ограничений оборота  недвижимости в действующем законодательстве не предусмотрено. Ограничения касаются в основном земель и иных природных объектов. Оборот их осуществляется в той мере, в какой он допускается специальным законодательством - законами о земле и других природных ресурсах .

Круг  сделок с недвижимостью весьма широк и охватывает собой практически все основные виды гражданско-правовых договоров. Все сделки с недвижимостью можно классифицировать в зависимости от того, связаны они с переходом права собственности на недвижимость к другому лицу либо не связаны. Соответственно, к первой группе следует отнести сделки купли-продажи, мены, дарения, ренты, пожизненного содержания с иждивением. Ко второй группе относятся сделки аренды, найма жилого помещения, доверительного управления недвижимым имуществом, ипотеки, безвозмездного пользования недвижимым имуществом.

Особенности правового режима сделок с недвижимостью  сводятся в основном к тому, что они требуют обязательной письменной формы, при отсутствии которой такие сделки ничтожны, причем договор, как правило, должен составляться в виде единого документа (а не путем обмена документами, исходящими от сторон, что вполне допустимо при заключении многих иных письменных сделок)

В отдельных  случаях (договор ипотеки, ренты) закон требует нотариального удостоверения сделки, хотя нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью не стало общим правилом действующего отечественного гражданского законодательства. В то же время по желанию сторон сделки удостоверенные  нотариусом могут быть любые сделки с недвижимостью, т. е. даже в тех случаях, когда это по закону не требуется.

В ряде случаев сделка с недвижимостью  приобретает юридическую силу только после её государственной регистрации, которая предписывается ГК РК, но в отношении отдельных видов сделок необходимость их государственной регистрации может быть также установлена иными законами. При этом в одних случаях закон требует государственной регистрации только перехода права собственности или иного права в силу сделки с недвижимостью (например, при совершении купли-продажи зданий, сооружений, при передаче недвижимости в доверительное управление), в других случаях необходима государственная регистрация и самой сделки, в силу которой происходит смена собственника недвижимости или такое право обременяется правами других лиц (купля-продажа жилых помещений и др.).

К особенностям сделок с недвижимостью следует  отнести и то, что в отличие  от других сделок, связанных с переходом  вещи в собственность или пользование другого лица и не требующих обязательного указания на цену договора, сделка с недвижимостью не может считаться заключенной при отсутствии в ней условия о цене. Предмет и цена - существенные условия для любой сделки с недвижимостью. Кроме того, в подзаконных нормативных актах, связанных с куплей-продажей, арендой недвижимости, как правило, называются и иные существенные условия соответствующих договоров (распределение риска гибели недвижимости, являющейся предметом сделки, обязательность её страхования арендатором в пользу арендодателя и др.).

Цель  совершения сделки с недвижимостью, как правило, юридически безразлична, но в определенных случаях закон требует сохранения характера и цели использования предмета сделки. Это касается, прежде всего, земельных участков и жилых помещений.

Правомочия  распоряжения недвижимым имуществом могут быть переданы собственником другим лицам. Например, недвижимость может быть передана в доверительное управление (в том числе и имущество подопечного или безвестно отсутствующего гражданина. 

При продаже  недвижимости на публичных торгах, в том числе в порядке обращения взыскания на арестованное или заложенное имущество, продавцом имущества должника от своего имени выступает специализированная организация, имеющая право совершать сделки с недвижимостью. С данной организацией заключается договор о проведении публичных торгов. Договор продажи заключается в форме подписания договора о результатах торгов.

В качестве сторон сделок с недвижимостью соблюдением  установленных правил могут выступать унитарные государственные и муниципальные предприятия, а также казенные предприятия и даже учреждения (последние - в случаях, когда предметом сделки становится недвижимое имущество, приобретенное учреждением на доходы, полученные им от правомерной деятельности.

Существуют  различные сделки с недвижимостью, которые могут служить инструментом управляющего имущественным комплексом, включающим в себя объекты недвижимости. Обычно распределяют отдельные виды сделок с жилой и нежилой недвижимостью не по формальному, а по функциональному принципу, так сделки купли-продажи, дарения, ренты могут осуществляться с любыми видами недвижимости, но имеют особенности регулирования и частоту применения в практической деятельности управляющих. Сделки с нежилой недвижимостью включают описание операций с предприятиями, которые являются самостоятельным объектом оборота, но именно операции с предприятиями часто являются юридической формой сделок с принадлежащими им объектами недвижимости. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.6. Виды сделок на рынке недвижимости.

        Наличие у всех сделок общих признаков - совпадение воли и волеизъявления, правомерность действия - не исключает их подразделение на виды:

• в зависимости от числа участвующих сторон сделки бывают односторонними, двухсторонними и многосторонними;
• в зависимости от того, соответствует ли обязанности одной стороны в сделке совершить определенные действия, встречная обязанность другой стороны по предоставлению материального или иного блага, сделки делятся на возмездные или безвозмездные;
• по моменту, к которому приурочивается возникновение сделки, они делятся на реальные и консенсуальные;
• по степени зависимости действительности сделки от ее основания (цели) они бывают каузальными и абстрактными;
• в силу зависимости юридических последствий совершения сделки от какого-то обстоятельства, которое может наступить или не наступить, выделяются условные сделки.