Сделки на рынке недвижимости Республики Казахстан

 

Большое юридическое значение имеет также  место подписания договора, по которому определяются существенные стороны  сделки: правоспособность и дееспособность участников сделки (ст. 17, 18, 35 ГК РК);,

- форма сделки (ст.158 ГК РК)

     - применение законов и норм  других государств – именно  по месту подписания устанавливается  применяемое в сделке право,  если в тексте нет ссылки  на законодательство конкретной  страны.

Заключать договоры на основании Устава без доверенности могут руководители организации. Все другие лица в том числе руководители филиалов и представительства, должны действовать на основании выданной доверенности.

Все разнообразие условий, включаемых в различные  договоры по сделкам с недвижимым имуществом, объединяются в три группы: существенные, обычные и случайные.

Существенные: участники отношений – заявление одной из сторон о включении определенных условий; предмет договора- особенности договора определенного вида недвижимости и вида сделки; цена договора; время, способ и место исполнения;

Случайные: обычная идентификация объекта; целевое использование недвижимости (земель, жилья и др.); отсутствие (или наличие) прав третьих лиц на объект недвижимости.

 Субъекты  сделки сами свободно ставят условия договора с учетом соответствия их императивным – абсолютно обязательным нормам закона. Они прямо предписывают сторонам направление действий, от которых отступать нельзя. Например, в отношении недвижимости законами установлен ряд императивных норм:

• Целевое назначение сельскохозяйственных земель и обязательное их использование для производства продукции растениеводства и животноводства;
• Сохранение профиля приватизируемых предприятий в течение определенного времени;
• Использование квартир только для проживания граждан;
• Учет интересов граждан группы риска при совершении сделок с жилыми помещениями;
• Обязательства плательщика ренты переходят на приобретателя объекта, обремененного рентой.
• Письменное извещение кредиторов предприятия о его продаже с правом требования досрочного исполнения обязательств и солидарная ответственность продавца и покупателя по долгам предприятия

Статьи  ГК РК, регулирующие сделки с недвижимым имуществом, носят диспозитивный  характер. Стороны могут решать многие вопросы по своему усмотрению при условии, что это не противоречит закону. В отличие от императивной, диспозитивная норма применяется лишь постольку, поскольку соглашение либо вообще сторон не установлено иное. Стороны могут установить условие, отличное от предусмотренного в указанной норме, либо вообще исключить его применение. Только при отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Так, закон  допускает диспозитивное решение  струнами сделок с недвижимостью таких вопросов, как:

• Включение в цену здания стоимости соответствующей части земельного участка или прав на него;
• Оплата расходов по оформлению договора одной из сторон;
• Способ владения и пользования общим недвижимым имуществом участниками совместной собственности и др.

Существенными считаются условия, которые необходимы и достаточны для заключения соответствующего договрра в отношении недвижимости и выражает его природу. При отсутствии хотя б одного из них договр не признается заключенным, а если имеются все существенные условия – он вступает  силу, если даже не содержит никаких других условий

Существенным  условием любой сделки с недвижимость является предмет договора.

Условие о предмете договора продажи недвижимости считается согласованным сторонами, если в нем имеются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежавшее передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении объектов недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Предмет договора в сделках с недвижимостью.

2.3. Порядок исполнения договора и ответственность сторон

Срок  исполнения договора. По общему правилу - в день, указанный в договоре, либо в период времени, указанный в договоре. В случае, если из договора невозможно определить срок исполнения обязательств, обязанность должна быть исполнена в разумный срок после возникновения обязательства по договору.

  Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором письменного требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из акта законодательства, условий обязательства или существа обязательства.

  Должник вправе исполнить обязательство  до срока, если иное не предусмотрено  законодательством или условиями  обязательства либо не вытекает из его существа. Однако досрочное исполнение обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускается только в случаях, когда возможность исполнить обязательство досрочно предусмотрена законодательством или условиями обязательства либо вытекает из существа обязательства.

  Место исполнения договора. Если место исполнения договора не определено законодательством или договором, то по общему правилу обязательство должно быть исполнено по месту нахождения той стороны, которая принимает исполнение обязательства. Исключения:

  1) по обязательству передать земельный  участок, здание, сооружение или другое недвижимое имущество - в месте нахождения имущества;

  2) по обязательству передать товар  или иное имущество, предусматривающему  его перевозку, - в месте сдачи  имущества первому перевозчику  для доставки его кредитору;

  3) по другим обязательствам должника передать товар или иное имущество - в месте изготовления или хранения имущества, если это место было известно кредитору в момент возникновения обязательства;

  4) по денежному обязательству - в месте жительства кредитора  в момент возникновения обязательства, а если кредитором является юридическое лицо, - в месте его нахождения в момент возникновения обязательства. Если кредитор к моменту исполнения обязательства изменил место жительства или место нахождения и известил об этом должника, - в новом месте жительства или месте нахождения кредитора с отнесением на счет кредитора расходов, связанных с переменой места исполнения;

  5) по всем другим обязательствам - в месте жительства должника, а если должником является  юридическое лицо, - в месте его нахождения.

  Способ  исполнения договора. Сторонам при заключении договора необходимо строго и точно предусмотреть, как будут исполняться их обязательства.

  Обязательства по договору должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями  обязательства и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями.

  Односторонний отказ от исполнения обязательства  и одностороннее изменение его  условий не допускаются, если иное не вытекает из законодательства или договора.

  Кредитор  вправе не принимать исполнения обязательства  по частям, если иное не предусмотрено  законодательством, условиями обязательства  и не вытекает из существа обязательства.

  Если  иное не предусмотрено соглашением  сторон и не вытекает из договора, должник вправе при исполнении обязательства потребовать доказательств того, что исполнение принимается самим кредитором или уполномоченным им на это лицом, и несет риск последствий невыполнения такого требования.

  Исполнение  обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из законодательства, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично. В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом.

  Технико-юридическая  стадия исполнения договора. Проверка исполненного по количеству и качеству, документальное подтверждение факта исполнения. Акт приемки продукции (товаров) по количеству и качеству является основанием для предъявления поставщику соответствующей претензии.

  Существует  еще один способ оформления исполнения обязательств - зачет взаимных требований. Он возможен при соблюдении следующих  условий:

  а) требования должны быть встречными;

  б) требования должны быть однородными;

  в) срок исполнения обязательств должен наступить.

  Зачет производится на основании соглашения сторон, которое оформляется либо протоколом, либо иным двусторонним документом, либо по требованию одной из сторон, которое оформляется заявлением или письмом. 

Принципы исполнения обязательств по договору (ст.378-404 ГК РК)

Основные  принципы:

• Порядок исполнения
• Исполнение надлежащим образом – в точном соответствии с законом и договором, соблюдении условий о предмете, обеспечение качества исполнения, соблюдение срока, места и способа исполнения
• Реальность – исполнение в натуральном выражении в установленных в договоре единицах измерения без замены денежной компенсации
• Экономичность – исполнение с минимальными затратами при выборе способа исполнения
• Сотрудничество и партнерство – не нарушать прав и интересов других лиц, уважать моральные принципы общества, соблюдать формы деловой этики, взаимно содействовать выполнению обязательств
• Срочность – исполнение в установленный срок, досрочное исполнение соглашения сторон, просрочка является основанием для расторжения договора и возмещения убытков
• Ответственность – имеет имущественный характер, выражается в применений санкций, не принявший исполнение считается просрочившим
• Место исполнения – устанавливается в договоре или по закону, недвижимость передается в месте ее расположения.

Принятие  покупателем недвижимости, не соответствующей  условиям договора, в том числе в случае, когда это оговорено в документе о передаче недвижимости, не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Ответственность по своему назначению выполняет следующие  четыре функции:

1. охраны прав и интересов субъектов сделки
2. пресечение правонарушений
3. восстановления нарушенных прав
4. воспитания

 
 
 
 
 
 
 
 
 

2.4. Изменение и расторжение договора

Согласно  статье 401 Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законодательными актами и договором.  По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при  существенном нарушении договора  другой стороной;

2) в  иных случаях, предусмотренных  настоящим Кодексом, другими законодательными  актами или договором.

Существенным  признается нарушение договора одной  из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Договор считается измененным или расторгнутым в случае одностороннего отказа от исполнения договора (отказа от договора соответственно частично или полностью (статья 404 настоящего Кодекса).

По общему правилу, договоры должны исполняться, даже если после заключения договора приняты нормативные акты, устанавливающие иные, обязательные для сторон правила. Это правило закрепляет принцип стабильности договора. Когда стороны заключали договор, действовал один закон, устанавливающий одни обязательные правила. Договор еще не исполнен, а законодатель принял другие правила, обязательные для сторон, и в этом случае предпочтение отдается договору. Договор должен исполняться на тех условиях, на которых был заключен, несмотря на существование других правил. Здесь действует принцип незыблемости договора, договоры должны исполняться на тех условиях, на которых они заключены.

Другое  общее правило: изменение или  расторжение договора допускается  только по взаимному соглашению сторон. Однако исключение из этого общего правила может содержаться в  самом договоре.