Сделки на рынке недвижимости Республики Казахстан

Согласно  статье 148

1. Сделки  могут быть односторонними и  двух - или многосторонними (договоры).

2. Односторонней  считается сделка, для совершения  которой, в соответствии с законодательством или соглашением сторон, необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

3. Для  совершения договора необходимо  выражение согласованной воли  двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Наиболее распространенные разновидности односторонней сделки: 
 
 

• Составление завещания;

Завещание - распоряжение гражданина своим имуществом на случай смерти, сделанное в установленном  законом порядке.       

1. Завещанием  признается волеизъявление гражданина  по распоряжению принадлежащим ему имуществом на случай смерти. 
     1-1. Завещание совершается гражданином, обладающим в момент его совершения дееспособностью в полном объеме. 
     2. Гражданин может завещать все свое имущество или часть его одному либо нескольким лицам, как входящим, так и не входящим в круг наследников по закону, а также юридическим лицам и государству.  
     3. Завещание должно быть совершено лично. Совершение завещания через представителя не допускается.  
     4. Завещатель вправе без объяснения причин лишить наследства одного, нескольких или всех наследников по закону. Лишение наследника по закону наследства не распространяется на его потомков, наследующих по праву представления, если из завещания не вытекает иное.  
     5. Наследодатель вправе совершить завещание, содержащее распоряжение о любом своем имуществе, в том числе и о том, которое он может приобрести в будущем. 
     Завещатель может любым образом определять доли наследников в наследстве, распорядиться своим имуществом или какой-либо его частью, составив одно или несколько завещаний, касающихся разного имущества. 
     6. Наследодатель свободен отменять и изменять составленное завещание в любой момент после его совершения и не обязан указывать причины отмены или изменения.  
     7. Наследодатель не вправе возложить на лиц, назначенных им наследниками в завещании, обязанность в свою очередь распорядиться определенным образом завещанным им имуществом на случай их смерти. (Глава 58.Статья 1046.ГК РК) 

• Выдача доверенности

  Доверенностью признается письменное уполномочие одного лица (доверителя) для представительства от его имени, выдаваемое им другому лицу (поверенному).  Должна быть нотариально заверена доверенность на управление имуществом и на совершение сделок, требующих нотариального удостоверения, если иное не установлено законодательными актами.(ст. 167 п.1; 2 ГК РК)

• Отказ от наследства:

В соответствии со статьей 1074 Гражданского кодекса  Республики Казахстан у наследника по закону или завещанию имеется  право отказаться от наследства. Это можно сделать в течение 6 месяцев со дня, когда он узнал или должен был узнать о своем призвании к наследованию (обычно этот срок начинает течь со дня смерти наследодателя). При наличии уважительных причин (болезнь, длительная командировка и т.п.) этот срок может быть продлен судом, однако не более чем на два месяца.

• исполнение обязательства;
• дарение,
• публичное обещание награды;
• отказ наимодателей (сособственников) от договора имущественного найма.

Более детальная классификация односторонних сделок основана на характере юридических последствий их совершения. В зависимости от этого выделяют следующие виды односторонних сделок:

Правоустанавливающие  к числу которых относят: расторжение  договора в случае виновного поведения  другой стороны; выбрасывание ненужной вещи, прекращающее право собственности на нее: лишение в завещании права наследования; отказ от наследства; перевод неисправного должника на аккредитивную форму расчетов либо на предварительную оплату продукции.

Правоизменяющие : заявление гражданина о выборе способа компенсации сносимого строения: требование кредитора об исполнении бессрочного обязательства; заявление грузоотправителей об изменении грузополучателя.

Правопорождающие : исполнение обязательства (предложение  исполнения). Например, передача наимодателем ключей нанимателю трактуется как односторонняя сделка.

Односторонняя сделка создает обязанности для  лица, совершившего сделку. Она может  создавать обязанности для других лиц лишь в случаях, установленных  законодательными актами либо соглашением с этими лицами.

 К  односторонним сделкам соответственно  применяются общие положения  об обязательствах и о договорах,  поскольку это не противоречит  законодательству, природе и существу  сделки. (ст. 149 ГК РК)

Двухсторонней и многосторонней сделкой считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо выражение согласованной воли двух и более сторон. К таким сделкам относятся:

• Договор купли продажи

 По  договору купли - продажи одна сторона (продавец) обязуется передать имущество (товар) в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество (товар) и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом или иными законодательными актами, особенности купли - продажи отдельных видов товаров определяются законодательными и иными нормативными правовыми актами.  К отдельным видам договоров купли - продажи (розничной купле - продаже, поставке товаров, энергоснабжению, контрактации, продаже предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса о договорах этих видов.(ст. 406 п 1, 3, 5 ГК РК)

• Договор мены

 По  договору мены каждая из сторон  обязуется передать в собственность,  хозяйственное ведение, оперативное  управление другой стороны один  товар в обмен на другой. К  договору мены применяются соответственно  правила о договоре купли - продажи, поскольку это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупатель товара, который она обязуется принять в обмен. Положения, предусмотренные настоящей главой, применяются к обмену прав (работ, услуг), если иное не предусмотрено законодательными актами и не вытекает из существа соответствующих обязательств.( ст. 501 ГК РК)

• Договор имущественного найма

По договору имущественного найма (аренды) наймодатель обязуется предоставить нанимателю имущество за плату во временное владение и пользование.  В случаях и порядке, установленных настоящим Кодексом, наниматель вправе распоряжаться нанятым имуществом. К договорам имущественного найма также относятся договоры лизинга, проката, а также иные виды договоров, связанные с передачей имущества за плату во временное пользование. (ст. 540 ГК РК)

• Договор ренты

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику  ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

 По  договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.(ст.517 ГК РК)

• Договор пожизненного содержания с иждивением

 По  договору пожизненного содержания  с иждивением получатель ренты  - гражданин передает принадлежащее  ему недвижимое имущество в  собственность плательщика ренты,  который обязуется осуществлять  пожизненное содержание с иждивением этого гражданина и (или) указанного им третьего лица. К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа. (Ст. 535 ГК РК) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 2. Договор как правовая форма сделок с недвижимыми вещами

2.1 Понятие  договора.

Реализация  экономических отношений участников рынка недвижимости невозможна без совершения сделок в форме договора – соглашения двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Можно даже утверждать, что рынок недвижимости – это определенная совокупность сделок.

Договор имеет два значения:

1. Юридический факт, порождающий права и обязанности;
2. Само правоотношение, содержание которого составляют эти права и обязанности

Договорные  отношения по поводу недвижимости существуют в виде:

• Простых - когда заключается один договор между двумя сторонами
• Сложных, - если заключается несколько договоров с участием трех и более сторон.

Важно четко отличать двухсторонний договор с множественностью лиц от  многостороннего, в котором каждый участник выступает самостоятельной стороной и выражает свою волю, вместо нескольких лиц на одной стороне с едиными интересами и едиными волеизъявлениями.

В зависимости от конкретных условий сделки с недвижимым имуществом могут обеспечиваться целым комплексом хозяйственных договоров, обладающих внутренним единством, организационной связью и дифференциацией отношений. Центральное место в нем занимают договоры, опосредующие передачу имущества.

Функции договора на рынке недвижимости:

Общие:

• Инициативная
• Координационная
• Гарантийная
• Защитная
• Волеизъявления
• Информационная
• Обеспечение свободы предпринимательства
• Критерия оценки управления недвижимостью

 

Специфические:

• Реализация предпринимательского проекта
• Получения налоговых и амортизационных льгот
• Закрепления отношений сторон и действий сторон
• Осуществления на недвижимое имущество
• Введения санкций, предусмотренных сторонами и законом

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2.2.  Принципы, структура и условия договорных отношений.

При разработке, согласовании условий и заключении договоров в отношении недвижимого  имущества, необходимо руководствоваться  общими принципами договорного права, в первую очередь, принципами добровольности, равенства и автономии воли, имущественной ответственности выполнения.

Принципы:

• Свобода договора (добровольность) – стороны самостоятельно определяют:  заключить договор или не вступать в отношения; содержание договора; вид договора, предусмотренный или на предусмотренный нормативными актами, в том числе смешанный договор.
• Равноправие сторон – равенство прав в любых договорах, кроме договора присоединения.
• Автономия воли – воля и волеизлияние одной стороны не зависят от воли и волеизъявления другой.
• Заинтересованность – каждая сторона сделки преследует свои собственные интересы.
• Соответствие законам – договор должен соответствовать императивным нормам; договор, противоречащий закону, недействителен.
• Обязанность исполнения – все условия договора должны исполняться в срок.
• Ответственность – при неисполнении или ненадлежащем исполнении договора виновная сторона должна: возместить другой стороне причиненные убытки или передать объект собственнику; соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение договора ничтожно.
• Соответствие сущности договора – условия