Рынок недвижимости

     Подготовка  и повышение квалификации занимают большое место в деятельности профессиональных объединений риэлторов, которые проводят для своих членов курсы и семинары с привлечением представителей государственных органов  управления, ученых, отечественных  и зарубежных преподавателей и специалистов по различным аспектам деятельности рынка недвижимости. 

                                     Услуги на рынке недвижимости.  

     В настоящее время на рынке недвижимости предлагается значительное количество услуг, которые по своему содержанию подразделяются на следующие виды:  посреднические; проектно-изыскательные; строительные; кредитные; оценочные; страховые; информационные; консультационные; маркетинговые; рекламные; нотариальные; юридические; охранные; ремонтно-отделочные; дизайнерско-оформительские; санитарно-гигиенические; сантехнические; социальные; транспортные. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Глава 2. «Предложения по развитию рынка недвижимости в

     России». 

1. Развитие  инвестиционных механизмов на рынке недвижимости России.

       Инвестиции в недвижимость по  праву являются одним из самых  надежных и стабильных способов  вложения капитала. Для того чтобы  объект жилой или коммерческой  недвижимости потерял свою стоимость,  его нужно, как минимум, разрушить.  В то же время цены на  недвижимость постоянно растут. Кроме того, низкий риск инвестирования  в недвижимость дополняется еще  и высокой доходностью от сдачи  объектов недвижимости в аренду.

     Сравнение с другими объектами инвестирования.  

     Люди, желающие выгодно инвестировать  в недвижимость сумму, не превышающую 100 тыс. долларов, обычно обращают внимание на жилой сектор. Однако простые  арифметические вычисления рентабельности вложений в квартиры с целью сдачи  в аренду дают доход на уровне 7-12 % годовых, при этом в органах власти и в прессе идет активное обсуждение роста цен на квартиры и механизмов их снижения. Инвесторам в жилую  недвижимость имеет смысл в первую очередь обратить внимание на коммерческую недвижимость – офисы, магазины, помещения  свободного назначения, склады, производственные площади. Их окупаемость при сдаче  в аренду варьируется в среднем  в пределах от 3-х до 6 лет.   
 
 
 

     Инвестиционная привлекательность   

     Инвестиционная  привлекательность того или иного  здания вычисляется достаточно просто как соотношение между инвестиционной и рыночной стоимостью объекта.

     На  степень привлекательности влияют риски, с которыми придется столкнуться, уровень прогнозируемых результатов  и затрат, наличие конкуренции, продолжительность  проекта и другие факторы.

     Непосредственно на инвестиционную стоимость объекта  оказывают влияние совсем другие факторы – местоположение, инфраструктура, индивидуальность проекта, планировочные  решения, экологическая составляющая и так далее.

     Одним из наиболее серьезных моментов, отражающихся на инвестиционной привлекательности  является степень рискованности  предприятия. В первую очередь, это  риски, связанные с возможными колебаниями  в соотношении спроса и предложения. В качестве альтернативы рыночным рискам можно предложить заключение долгосрочных договоров аренды, диверсификацию объектов недвижимости, инвестирование в элитные  виды объектов недвижимости.

     Наименее  опасный риск для рынка недвижимости – это риск инфляции. В этом случае вложения в недвижимость являются наилучшим  способом страхования от инфляции. Чем интенсивнее цены ползут вверх  – тем больше разрыв между рыночной и инвестиционной стоимостью объекта, тем выгоднее для инвестора.   
 
 
 
 
 

     Трудности самостоятельного инвестирования  

     Инвестировать в недвижимость в одиночку достаточно сложно по следующим причинам:

     - высокий порог вхождения на  рынок. 

     - дополнительные издержки и организационные  трудности

     - высокая стоимость объектов целиком   

     Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости   

     Альтернативой самостоятельному инвестированию в  недвижимость является приобретение пая  закрытого паевого инвестиционного  фонда (ЗПИФа) недвижимости. Почему закрытого? Потому что российское законодательство прямо говорит о том, что инвестировать  в недвижимость могут только фонды  данного типа. Это значит, что  после формирования фонд «закрывается»  для входа и выхода до окончания  срока его деятельности, то есть на несколько лет.

     Принцип участия в ЗПИФе недвижимости тот же, что и в других видах  паевых фондов. Управляющая компания собирает в пул средства клиентов, аккумулирует их взносы и в итоге  вкладывает их в строительство, например целого многоквартирного дома. Пайщик, таким образом, лишь принимает решение  об инвестировании средств, перекладывая все остальные вопросы на управляющую  фондом компанию. УК получает свой комиссионный процент. Стоит отметить, что доходность порядка 900% годовых, которые иногда можно увидеть в отчетах о  результатах управления, не имеет  ничего общего с удачными инвестициями. Природа сверхдоходности скрывается в тонкостях учета. Скачок происходит, если управляющая компания начинает учитывать имущество фонда не по балансовой, а по оценочной стоимости.

     Одна  из самых существенных проблем –  низкая ликвидность паев фондов недвижимости. Как уже отмечалось, все они  относятся к типу «закрытых». То есть в случае, если инвестору понадобится вывести деньги из фонда, сделать это будет достаточно сложно. Управляющие компании работают над решением данной проблемы. Самым простым выходом из ситуации могло бы стать биржевое обращение паев.

     Сейчас  все закрытые фонды недвижимости в зависимости от цели, которую  преследуют их создатели, можно разделить  на три типа. При этом каждый инвестор может найти вариант, в наибольшей степени отвечающий его инвестиционным целям.   

     Строительные фонды.  

     Цели  их функционирования предельно просты. Они либо вкладываются в строительство  и получают долю в построенном  объекте, либо сами начинают строительство  практически с нуля, самостоятельно разрабатывая проект, покупая землю  и т.д. Приобретая пай фонда, ориентированного на строительство жилых домов, инвестор фактически получает инструмент, альтернативный долевому строительству. По окончании  строительства фонд продает квартиры, гасит паи и выплачивает доход, состоящий из разницы между инвестиционной стоимостью объекта недвижимости и  ценой его реализации, инвесторам.

     Для данного вида фондов характерны высокие  риски, поскольку многое зависит  от добросовестности застройщика, решений  местных властей и прочих вещей. Кроме того, выбирая девелоперский  или строительный фонд, надо учитывать, что рост цен на недвижимость не может быть бесконечно высоким. Зато при удачном исходе доходность таких  фондов начинается с 25% годовых.   
 
 
 

     Рентные фонды.  

     Если  основная цель инвестиций – не приумножить, а сохранить, то лучше выбирать из рентных фондов. Рентные фонды  отличаются от девелоперских тем, что  владеют уже существующими объектами. Их деятельность направлена на получение  доходов от объекта и увеличение его стоимости за счет модернизации или реконструкции. Однако вполне возможно, что фонд будет просто эксплуатировать  здание и получать прибыль в виде арендных платежей. Основное преимущество данных ЗПИФов в том, что все риски  здесь минимизированы до приемлемого  уровня.

     А рисков, характерных для строительства  и вовсе нет. Сама схема выглядит следующим образом: есть, скажем, бизнес-центр, принадлежащий пайщикам на правах долевой  собственности, он приносит прибыль  в виде арендных платежей минус коммунальные платежи и комиссии управляющей  компании. Эта прибыль и распределяется между пайщиками. А дальше все  зависит от того, как управляющая  компания справляется со своими обязанностями. Отремонтирует бизнес-центр –  вырастет цена здания и арендные платежи, следовательно, увеличатся стоимость  пая и доход по нему. Средняя  доходность по данному виду ЗПИФов варьируется сейчас в пределах 15–18% годовых.    
 

     Земельные фонды.  

     Не  так давно на рынке ЗПИФов недвижимости появились земельные фонды. Основной объект их инвестиций – земля. Причем возможны два варианта. В первом случае приобретаются земли сельскохозяйственного  назначения с целью их дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду фермерам. Во втором – покупается участок  земли с единственной целью: для  дальнейшей перепродажи. При этом управляющая  фондом компания ориентируется не на фермеров, а на строителей, которые могут использовать участок под застройку загородной недвижимости. Период функционирования данного вида фондов совсем небольшой, поэтому и говорить о продемонстрированной и потенциальной доходности пока проблематично.   
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3.Развитие  ипотечных механизмов  на рынке недвижимости.

     Ипотека – это кредит на покупку недвижимости под залог этой самой (покупаемой) недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором ипотечным банком. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости и оформляет ее в залог банку. Покупатель с  момента приобретения становится собственником недвижимости, приобретенной по ипотечной схеме.

     Ипотечный кредит предоставляется на определенную часть стоимости жилья. Оставшаяся часть стоимости квартиры должна быть оплачена заемщиком из собственных  средств, и называется первоначальным взносом. Существует ипотека "без первоначального взноса", хотя и с повышенным риском для заемщика.

     Все сделки по ипотечному кредитованию строго регулируются законодательством России.

Условия ипотеки (требования к заемщику, сроки кредита, процентные ставки и т.д.) различные  у разных банков. Кроме того они  постоянно меняются. Появляются новые ипотечные программы, изменяются требования к заемщикам, снижаются процентные ставки. На сегодня существует несколько специальных ипотечных программ:⁵ 
 
 
 
 

Ипотека без первоначального  взноса.

     Ипотека без первоначального взноса - кредит на приобретение квартиры на вторичном рынке для заемщиков, имеющих достаточный доход для обслуживания и погашения стандартного многолетнего кредита, имеющих в собственности жилье, но не имеющих первоначального взноса. 
 
Ипотечный кредит без первоначального взноса распространен не так широко, как ипотека с первоначальным взносом, и этому есть свои объективные причины. Чтобы обеспечить себе ипотеку без первоначального взноса, необходимо взять потребительский кредит и использовать его в качестве первого взноса, либо использовать под залог уже имеющуюся квартиру. Однако здесь важно помнить, что у семьи должен быть достаточный уровень дохода, чтобы совокупный размер кредитов был достаточен для покупки жилья. Общая сумма выплат при ипотеке без первоначального взноса сильно возрастает. 
 
Некоторые банки, предлагающих получение  ипотечного кредита без первоначального взноса:

• Банк Москвы
• Внешторгбанк
• Бинбанк
• Абсолют-Банк
• Банк жилищного финансирования

     По  прогнозу Леонида Амнуэля, аналитика  департамента ипотечного кредитования Юниаструм Банка, в дальнейшем все  больше банков будут предлагать кредиты  без первоначального взноса. Однако в подавляющем большинстве аналитики  опрошенных банков подобные нововведения считают слишком рискованными.