Проблемы развития жилищного строительства в России

Правительство России подготовило ряд мероприятий по внедрению в жизнь этих целей. Основная ответственность по выполнению проекта была возложена на Правительство.

    21 декабря 2005 года президиумом Совета при президенте РФ по реализации приоритетных национальных проектов были утверждены направления и мероприятия по внедрению национального проекта «Доступное и комфортное жильё – гражданам России» на первый этап реализации этого проекта (2006-2007 годы). 

    Главным механизмом реализации национального проекта выступили федеральная программа «Жилище» с указанием того, что цели и задачи программы определяются целями и задачами приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жильё – гражданам России», так как Программа является основным инструментом по его внедрению [13].

30 декабря 2005 года Президент России распорядился создать межведомственную рабочую группу для реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жильё – гражданам России». В соответствии с Федеральной программой «Жилище», межведомственная группа координирует процесс реализации данной программы.

    В 2006-2007 приоритетными были следующие направления: [10]:

- увеличить объемы ипотечного жилищного кредитования;

- повысить доступность жилья;

- увеличить объемы жилищного строительства и модернизировать объекты коммунальной инфраструктуры;

- выполнять государственные обязательства по обеспечению жильем установленных категорий граждан.

Конкретными планами по реализации данных направлений стали :

- улучшение жилищных условий для 69,5 тысяч молодых семей;

- увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования и снижение в 2006 году ставки для ипотечных кредитов до 12% годовых, а в 2007 году – до 11% годовых (в рублёвом эквиваленте);

- увеличение годового ввода жилья в эксплуатацию в 2006 году на 4,3 миллиона м² и на 7,8 миллионов м² в 2007 году, увеличение доли частных инвестиций в коммунальном секторе до 20% и снижение износа  коммунальной инфраструктуры до 55%.

- улучшение жилищных условий для 76,2 тысяч семей, включая ветеранов и инвалидов.

    В 2007 году был выявлен дефицит промышленных мощностей, необходимых для увеличения строительства жилья. По данным Росстата за девять месяцев 2007 года, темпы прироста строительства жилья составили 31%, а рост производства строительных материалов составил 11%. По оценке «Евроцемент», ежегодный дефицит цемента в России составил 20 млн тонн [11].

    Исходя из сегодняшней ситуации видно, что были непомерно взвинчены и цены на эту продукцию, что и отразилось на стоимости жилья. Так в среднем по России мешок цемента сейчас составляет 180 рублей до кризиса в 2008 году цена доходила до 400 рублей.

     В 2008 году приоритетными являлись три направления:

- улучшение жилищных условий молодых семей [3];

- увеличение объемов жилищного строительства;

- увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования.

   Для реализации этих направлений стали следующие конкретные планы:

- увеличить годовой объем ввода жилья в 2008 г. До 72,5 миллионов м².

- увеличить ежегодный объем выдачи ипотечных кредитов до 600 миллиардов рублей в 2008 году, увеличить долю семей, которые имеют возможность приобрести жильё, соответствующее стандартам, до 25%;

- предоставить субсидии 50 тысячам молодых семей на приобретение жилья, оплату первоначальных взносов при получении кредита.

     По словам заместителя Председателя Правительства, на реализацию проекта в 2008 году было выделено 90,5 млрд рублей.

    Объем ипотечного кредитования в 2008 году вырос до 630 млрд рублей, то есть план по этому параметру был превышен на 5%.

    Но в 2008 году достичь плановых показателей по объему введенного в эксплуатацию жилья все же не удалось. Планировалось 72,5 миллионов м² , реально же было введено 63,8 миллионов м². При этом в 2007 году в стране было построено 60,9 млн кв м жилья [14].

    К заседанию 2008 года Совета по национальным проектам была подготовлена программа реализации проекта на 2009 – 20012 год.

    Основные направления проекта следующие [15]:

- развитие массового строительства жилья;

-поддержка со стороны государства спроса на жилищном рынке;

- повышение качества жилого фонда и коммунальных услуг.

    В рамках поддержки спроса на жилье самым затратным мероприятием в 2009 году стало увеличение уставного капитала АИЖК на 200 миллиардов рублей. В проект включены расходы по выполнению обязательств государства по обеспечению жильем участников Великой Отечественной войны, увольняемых военных, работников ОВД, граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера, и других людей, имеющих право на льготы.

Выделяются деньги  для переселения граждан из аварийного жилья, и для капитального ремонта многоквартирных домов. Этот проект получил название «Расселение из ветхого и аварийного жилья». Предусматриваются инвестиции в развитие и модернизацию коммунальной, социальной, инженерной инфраструктуры.

    В случае успешной реализации национального проекта к 2010 году первоначально планировалось:

- оказать содействие в приобретении или строительстве жилья 181,7 тысячам молодых семей;

- оказать содействие в приобретении или строительстве жилья до 80 миллионов м²;

- повысить качество коммунальных услуг, уменьшить износ основных производственных фондов предприятий жилищно-коммунального хозяйства с 60 до 50%.

- увеличить с 9 до 30% доли семей, способных приобрести жильё;

- усовершенствовать нормативную правовую базу;

- увеличить объемы ипотечного кредитования до 415 миллиардов рублей.

    Однако в связи с наступлением мирового финансового кризиса, еще большим снижением платежеспособности населения, почти полной остановкой ипотечного кредитования национальная программа была сорвана.

Вывод на показатели 2008 года (63,8 млн. м²) ожидается лишь в 2012 году [4]. 

2.2 Коллективное и индивидуальное городское строительство.

       По мнению специалистов ABARUS Market Research, важнейшим классификационным признаком жилья является разделение на коллективное и индивидуальное. В данном случае речь идет об эксплуатации готового жилья. Сейчас существует некоторая нечеткая классификация таких понятий, как малоэтажное жилье, индивидуальное жилье и жилье, построенное из собственных средств. Обычно дома, рассчитанные на одну семью (коттеджи), являются малоэтажными, но могут быть построены не обязательно за счет собственных средств, а сторонней фирмой.

    Основным отличием коллективного от индивидуального жилья является наличие общей стены. В России построено много зданий, рассчитанных на две семьи, у которых имеется два входа с противоположных сторонни одна общая стена, делящая дом пополам. Случается, что у такого дома, который со стороны смотрится как отдельный, бывает разная отделка фасада, так как жильцы не договорились покрасить его в один цвет или сделать однотонную отделку. Таунхаус тоже является коллективным жильем, хотя его жильцы больше обособлены друг от друга, чем в многоквартирном доме. Индивидуальный дом отличается от коллективного на принципиальном уровне.[1]

Таблица 2.2.1. Ввод в действие жилых домов.

    Источник: [18]

    В 2008 году продолжался рост объемов строительного производства за счет собственных и заемных средств самого населения. Населением было введено жилых домов общей площадью 27,4 млн м². При этом доля строительства за счет собственных средств в общей площади построенных жилых домов составила в целом по России 42,7%.В 2009 году населением было введено жилых домов общей площадью 28,5 млн. м2. Доля строительства за счет собственных средств в общей площади построенных жилых домов составила в целом по России 47,7%. В 2010 г. индивидуальными застройщиками введено жилых домов общей площадью 25,3 млн кв. метров. При этом доля индивидуального домостроения в общей площади завершенного строительством жилья составила: в целом по России - 43,6%; в республиках Бурятия, Дагестан и Тыва, Кабардино-Балкарской, Карачаево-Черкесской и Чеченской республиках, Белгородской, Московской и Ростовской областях - от 73,3% до 89,6%.

    Доля индивидуального домостроения в последние 7 лет сохраняетсяс стабильной: около 40% с медленной тенденцией к повышению. Поэтому можно сказать, что и в будущем коттеджное строительство и будет играть важную роль в общей картине жилищного строительства, особенно в связи со спадом коммерческого строительства в 2009 году из-за мирового финансового кризиса.

    Исходя из тенденций в развитых странах по предпочтению среди жильцов именно к индивидуальному строительству, можно предположить, что доля данного вида строительства в России будет лишь увеличиваться. При этом нам вряд ли можно будет догнать страны Западной Европы и США по этому показателю, так как более жесткие климатические условия России играют свою роль в стоимости жилья. Чем больше площадь поверхности наружных конструкций , тем больше теплоотдача помещения, и тем выше стоимость, как по обогреву помещения, так и по строительству более объемных ограждающих конструкций.

    Исходя из низкой платежеспособности населения России и повышенной стоимости жилья из-за климатических условий, можно предположить, что ещё долгое время индивидуальное строительство в России будет отставать от западного индивидуального строительства. Однако всё же значительная роль данного вида строительства и его тенденция к дальнейшему росту не вызывает сомнений. 
 

2.3 Проблемы жилищного строительства и пути их решения.

       Новые подходы к решению жилищной проблемы.  Социологические опросы показывают, что 85% россиян хотели бы улучшить свои жилищные условия. Но только 5-6% могут это сделать сразу за счет уже накопленных сбережений, не обращаясь за кредитом или займом. Большинство населения из-за недостатка сбережений не могут купить новый дом или квартиру и вынуждены многие годы откладывать такую покупку. 
          Стоит создать людям возможность получать доступные по стоимости долгосрочные кредиты на покупку жилья под его залог (ипотеку), и большинство граждан смогут сразу решить свою жилищную проблему. 
          В условиях России это бы значило осуществить мечту о лучшем доме или квартире для почти 100 млн. человек. 
          Разбуженный спрос на жилье способен не только оживить строительную отрасль, но и дать толчок экономическому росту всего народного хозяйства, повысить занятость и доходы населения. 
          Идеи ипотечного кредитования положены в основу новой жилищной политики государства и местных органов самоуправления, отражены в федеральной программе "Свой дом", международной программе "Дом для Вашей семьи", многих региональных программах развития жилищного строительства. Создана законодательная база решения жилищной проблемы с помощью ипотечного кредитования и других новых идей. 
          Жизнь, однако, показывает, что перейти к ипотечному кредитованию в классических формах, заимствованных из зарубежной практики, в реальных условиях сейчас весьма трудно. 
          Более реальным является прагматический подход, ориентированный на использование специфических российских моделей ипотечного кредитования, учитывающих переходные условия развития экономики и способных в будущем трансформироваться в классические модели ипотечного кредитования.