Проблемы развития жилищного строительства в России

    Рассмотрим наиболее часто встречающиеся на сегодня новые технологии и материалы[7].

- Полистиролбетон  – это легкий бетон на цементном  вяжущем и вспученном (полистерольном) заполнителе. Этот материал является  серьезной альтернативой пенобетону  и газосиликату из-за более широкой области применения, простоты изготовления и качественных характеристик материала. Сами блоки имеют разнообразную форму, легко монтируются, увеличивая скорость возведения стен и перегородок в 10 раз.

Благодаря тому, что один блок полистиролбетона  заменяет 17 кирпичей и весит 22 кг, материалоемкость и грузозатраты снижаются в 3 раза. Обладает прекрасной звуко- и гидроизоляцией. Высокая морозоустойчивость, не подвергается гниению, срок службы более 100 лет.

- Пенобетон  – получают в результате твердения раствора, состоящего из цемента, песка, воды и пены. Недостатком пенобетона является пониженный набор прочности, твердение пенобетона с течением времени не прекращается. Именно поэтому здания из пенобетона подвержены усадке. Преимуществами пенобетона являются повышенная звуко- и теплоизоляция, пожаробезопасность, влагостойкость и экономичность: стоимость пенобетона примерно на 55% ниже стоимости кирпича.

- Керамзитобетон. Керамзит -  это легкий пористый  материал, получаемый путем обжига  глины. Использование керамзитобетонных блоков в сравнении с бетонными блоками позволяет уменьшить потребление энергоносителей в 3 раза, в 2 раза снизить нагрузку на фундамент и в 2 раза снизить затраты на рабочую силу. Однако обладает меньшими механическими характеристиками по-сравнению с бетоном, что сужает спектр применения керамзитобетона. Преимущества: долговечность, высокая звукоизоляция, высокая влаго- и химическая стойкость, можно использовать для строительства в условиях холодного климата.

- Газосиликат.  Газосиликатные блоки сегодня распространены благодаря своей невысокой стоимости по сравнению с другими традиционными строительными материалами, легкости обработки и простоте применения в процессе строительных работ. За счет относительно больших размеров газосиликатного блока 600х250х300 мм, низкого удельного веса, высоких теплоизоляционных и звукоизолирующих свойств стена из газосиликатных блоков толщиной в 40 см может заменить метр кирпичной кладки. Преимущества: относительно невысокая себестоимость возведения зданий, простота обработки, высокая скорость строительства, пожарная безопасность, повышенная степень звукоизоляции, высокая степень теплозащиты.

    Существуют  еще более дешевые технологии, к примеру, дома из клееного бруса, существуют и очень долговечные и недорогие конструкции, например возведение зданий из легких металлокаркасов. Многие из них применяются при возведении индивидуальных жилых домов, коттеджей, есть относительно небольшие фирмы, занимающиеся возведением зданий такого типа. Однако до массового применения таких конструкций еще далеко и связано это с недостаточным качеством государственного планирования в отношении применения новых материалов и технологий. Государственный план вовсе не должен быть директивой сверху вниз, а должен проводиться путем целевых дотаций на реализацию такого плана, политикой налогового стимулирования, путем временного снижения процентных ставок по целевым займам, а так же путем организации тесного сотрудничества всех лиц, причастных к строительству жилья.

3. Роль ипотечного кредитования в рыночной экономике.

       Ипотека — это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

       Следует различать понятия ипотека и ипотечное кредитование, при котором кредит выдаётся банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит — одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.

       В современной рыночной экономике роль ипотечного жилищного кредитования приобретает первостепенное значение. Проблема недостаточной обеспеченности жильем остается острейшей социальной проблемой в России. 

       Рис. 1.3.1. Изменение процентной ставки по ипотечному кредиту.

       Источник: [12] 

       Изменение ставок по ипотечным кредитам можем наблюдать на рис. 1.3.1. Видно, что наблюдается снижение процентных ставок с отметки 14% в 2005 году до 9% в 2010 году. Снижение процентной ставки делает ипотечное кредитование привлекательным для заемщиков.

       Современная государственная политика, наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения расставляет новые акценты, концентрируя усилия и средства на направлениях, обеспечивающих решение жилищных проблем большей части работающего населения, располагающего средними доходом, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. 

       Основным способом решения жилищной проблемы этой части населения должно стать долгосрочное ипотечное кредитование.  
Создание системы ипотечного кредитования позволит не только ускорить решение важнейшей социальной проблемы улучшения жилищных условий населения, но и через активизацию жилищного строительства оказать положительное влияние на макроэкономическую ситуацию в стране в целом.  
Проблема состоит в переходе от практики строительства жилья за счет государства (муниципалитетов) и его последующего бесплатного распределения к системе улучшения жилищных условий граждан посредством приобретения готового жилья на свободном рынке за счет не только собственных, но и широкодоступных кредитных средств. [19]

    Несмотря на создание благоприятных условий для функционирования ипотечной системы (отчисления в бюджет, разработка и принятие законодательных актов), на пути развития российской ипотечной системы возникают препятствия, которые необходимо преодолевать.  
Существующая макроэкономическая ситуация, характеризующаяся слабым развитием кредитной системы, низкими доходами и, соответственно, недостаточным платежеспособным спросом граждан на жилье, а также практически отсутствие накоплений, вызвали необходимость поиска рациональных путей решения этих задач на уровне властей субъектов Федерации, местного самоуправления, компаний (в частности, строительных). 

    Таким образом, обостряется проблема долгосрочного кредитования граждан с целью приобретения ими жилья.  
Об актуальности этой проблемы говорит, в частности, тот факт, что российские регионы начали реализовывать свои собственные ипотечные программы, каждая из которых строится по местным стандартам и различным схемам. При этом региональные структуры, не обладая достаточным опытом, испытывают острую необходимость в методической и практической помощи при развитии рынка ипотечного кредитования.

    Существенной проблемой внедрения ипотечного кредитования остается внедрение программы по классической схеме без учета местных правовых, экономических, социальных и других условий и особенностей регионов.  
Одной из основных проблем на пути становления системы ипотечного кредитования является низкий платежеспособный спрос населения. Практика показала, что для широкого круга населения сегодня малодоступна схема кредитования под залог жилья, когда кредит составляет около 70% стоимости приобретаемого жилья, а остальные 30% оплачиваются из собственных средств заемщика. 

    По экспертным оценкам, около 1,5% семей ежегодно за наличный расчет могут приобрести жилье практически без всякой кредитной поддержки, а около 5% семей имеют доходы значительно выше среднего и, значит, обладают потенциальной возможностью приобретения жилья с помощью коммерческого ипотечного кредита. Для остальных граждан реальность кредита в полном объеме на данном этапе маловероятна. 

    Необходимо учитывать также и то, что в Российской Федерации в настоящее время проводится и реформа жилищно-коммунального хозяйства. А это означает, что при переводе к стопроцентной оплате жилищно-коммунальных услуг ежемесячные обязательные платежи населения будут увеличиваться, что в свою очередь еще больше снижает планку доступности ипотечных жилищных кредитов. 

    В то же время, наряду с низким уровнем доходов на руках у населения, по оценкам специалистов, находятся большие запасы наличной иностранной валюты (накопления), образовавшиеся в результате недоверия к государственным и частным банкам, непредсказуемой инфляции и т. п. По разным оценкам, масштабы этого ресурса определяются в диапазоне 20—40 млрд. долларов и выше. 

    Попытка внедрять в практику ипотечное кредитование наталкивается на определенные препятствия. Банки испытывают давление мощных факторов риска:  
- риск процентной ставки (неопределенность толчков инфляции);  
-   риск посреднической деятельности (возможность отзыва денег из банка его вкладчиками или кредиторами);  
- риск невозврата кредита заемщиком;  
- нехватка длинных дешевых кредитных ресурсов;  
- слабость законодательной базы. 

    Включаясь в систему долгосрочного кредитования, в том числе под залог недвижимости, российские банки испытывают определенные опасения. Так, например, опасаются выдавать ипотечные ссуды, будучи практически незаинтересованными в заложенной или находящейся в их владении недвижимой собственности, обладающей по разным причинам низким коэффициентом ликвидности. На практике это приводит тс использованию банками различного рода кредитных схем, например таких как кредитование с переходом права собственности. При этом, однако, риски заемщика резко возрастают. Основной риск приходится на заемщика который может остаться без квартиры, продавая ее по цене, значительно меньше рыночной, и должен еще расплатиться по ссуде, оплатить все необходимые платежи, связанные с неоднократным переходом собственности из рук в руки. 

    Серьезной проблемой для внедрения ипотеки является также отсутствие точных статистических данных о соответствии реальных доходов населения, официально получаемой зарплате. В связи с этим затруднительна оценка потенциала кредитоспособности населения.

ГЛАВА 2. ГОСУДАРСТВЕННАЯ  ЖИЛИЩНАЯ ПОЛИТИКА: ЦЕЛИ И ПРОГНОЗЫ.

2.1 Национальный проект «Жильё».

       Национальный проект «Доступное и комфортное жильё – гражданам России» - программа по улучшению жилищных условий граждан. Она была объявлена Президентом Российской Федерации В. В. Путиным 5 сентября 2005 года на его встрече с правительством, парламентом и главами регионов в рамках Программы приоритетных национальных проектов.

Совет по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политики на заседании 24 декабря 2008 года обсудил меры, необходимые для того, чтобы обеспечить граждан жильём. Было принято решение продолжать национальный проект « Доступное и комфортное жилье – гражданам России» в 2009-2012 годах, несмотря на мировой финансовый кризис.

     5 сентября 2005 года президент России Владимир Путин обозначил следующие цели программы «Жильё»:

- из бюджетов всех уровней должны выделяться средства на оснащение инженерной инфраструктуры земельных участков под жилое строительство;

- должен быть увеличен объем строительства жилых домов к 2007 году по отношению к 2004 году как минимум на 30%;

- завершить формирование нормативной базы, которая нужна для выпуска ипотечных ценных бумаг;

- должен быть разработан механизм выдачи субсидий для ипотечных кредитов, и увеличен уставной капитал Агенства по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК) с предоставлением ему государственных гарантий;

- реализовать обязательства государства по предоставлению жилья чернобыльцам, ветеранам войн и вооруженных конфликтов, инвалидам.

- для решения жилищных проблем военнослужащих обеспечить качественную работу накопительной ипотечной системы;

- увеличить расходы федерального бюджета для поддержки молодых семей, помощи по решению проблем с жильём для молодых специалистов на селе.