объект недвижимости строится
или только что построен и ввод:
(или введен в действие).
Метод дисконтированных денежных
потоков — наиболее универсальный
метод, позволяющий определить настоящую
стоимость будущих денежных потоков.
Денежные потоки могут произвольно
изменяться, неравномерно поступать
и отличаться высоким уровнем
риска. Это связано со спецификой
такого понятия, как недвижимое имущество.
Недвижимое имущество приобретается
инвестором в основном из-за определенных
выгод в будущем. Инвестор рассматривает
объект недвижимости в виде набора
будущих преимуществ и оценивает
его привлекательность с позиций того,
как денежное выражение этих будущих преимуществ
соотносится с ценой, по которой объект
может быть приобретен.
Метод ДДП позволяет оценить
стоимость недвижимости на основе текущей
стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых
денежных потоков и остаточной стоимости.
3 Оценка земли и земельный
кадастр
Земельный участок – это
часть поверхности, которая имеет
фиксированную границу, площадь, местоположение,
правовой статус и другие характеристики,
отражаемые в Государственном земельном
кадастре и документах государственной
регистрации прав на землю.
Прежде чем дать
определение Государственному земельному
кадастру необходимо понять, что
такое земельный кадастр –
это система сведений о земле,
составная часть государственных
кадастров. Государственный земельный
кадастр представляет собой систему
сведений о природном и хозяйственном
положении земель Республики
Казахстан, местоположении, размерах
и границах, земельных участков,
их качественной характеристике,
целевом использовании, об учете
землепользования и кадастровой
стоимости земельных участков, и
других необходимых сведений, а
также о субъектах прав на
земельные участки.
Целью кадастрового
деления территории Республики
Казахстан является присвоение
земельным участкам кадастровых
номеров.
Существует еще одно
определение земельного участка
согласно Земельному Кодексу
– это выделенная в замкнутых
границах часть земли, закрепляемая
в установленном Земельным Кодексом
порядке за субъектами земельных
отношений.
Объектом земельных
отношений является вся земля
в пределах территории Республики
Казахстан, отдельные земельные
участки независимо от того, что
на них расположено, и от
правовых оснований их закрепленности
за отдельными субъектами, а также
права на земельные участки
и земельные доли.
В соответствии с
целевым назначением земельный
фонд Казахстана подразделяется
на следующие категории:
1) земли сельскохозяйственного
назначения;
2) земли населенных пунктов
(городов, поселков и сельских
населенных пунктов);
3) земли промышленности,
транспорта, связи, обороны и иного
несельскохозяйственного назначения;
4) земли особо охраняемых
природных территорий, земли оздоровительного,
рекреационного и историко-культурного
назначения;
5) земли лесного фонда;
6) земли водного фонда;
7) земли запаса.
Субъектами земельных
правоотношений могут быть физические
и юридические лица, а также
государство, являющиеся участниками
земельных правоотношений и в
силу этого имеющие права и
несущие обязанности в данном
правоотношении.
Право владения землей
– это юридически обеспеченная
возможность осуществлять фактическое
обладание землей.
Право землепользования
– это право лица владеть
и пользоваться земельным участком,
находящимся в государственной
собственности, бессрочно – если
это постоянное землепользование,
или в течение определенного
срока – если это временное
землепользование на возмездной
или безвозмездной основе.
Право землепользования
может быть постоянным или
временным, отчуждаемым или неотчуждаемым,
приобретаемым возмездно или
безвозмездно.
Владелец земли в
первую очередь имеет право
на доход, приносимый всем объектом
недвижимости, поскольку стоимость
зданий, сооружений и других улучшений
на земельном участке носит
вторичный характер и выступает
как дополнительный вклад в
стоимость земельного участка.
Кроме того, выгоды от использования
земельного участка реализуются
на протяжении неограниченного
времени, а все улучшения имеют
определенный срок службы, что
особенно актуально в настоящее
время, когда многие здания, сооружения
и технологии физически и морально
устарели.
Земельные участки
отличаются от других видов
недвижимости. Это обусловлено следующими
особенностями:
а) земля является
природным ресурсом, который невозможно
свободно воспроизвести в отличие
от других объектов недвижимости;
б) при оценке всегда
необходимо учитывать возможность
многоцелевого использования земли:
– как основного
средства производства;
– как пространства
для социально-экономического развития;
в) земельный фонд
выступает основой формирования
среды проживания населения страны
и обеспечивает экологическую
безопасность, особенно земли лесного
и водного фондов;
г) в отличие от
других объектов недвижимости
к стоимости земельных участков
не применяются понятия физического
и функционального износа, а также
амортизации, поскольку срок эксплуатации
земельных участков не ограничен.
Поэтому стоимость земли, количество
которой ограничено, в отличие
от стоимости зданий, сооружений
и других улучшений со временем
увеличивается;
д) использованием
и охраной земли в Республике
Казахстан как основы жизни
и деятельности народов, проживающих
на соответствующих территориях.
Для того чтобы производить
оценку земли, необходимо понять,
для каких целей ее осуществляют.
Экономическая оценка
земельных участков производится
в целях налогообложения, страхования,
сдачи в аренду, купли-продажи,
выкупа земель в частную собственность,
предоставления земель или права
землепользования в качестве
залога, а также в случаях передачи
их в качестве взносов в
уставные фонды хозяйственных
товариществ либо в качестве
пая в производственные кооперативы,
для определения стоимости земельной
доли при выделении собственника
(землепользователя) из общей
долевой собственности на земельный
участок, при включении земельных
участков в активы хозяйствующих
субъектов и в иных случаях,
когда стоимость земельного участка
или права землепользования не
может быть определена соглашением
сторон.
В связи с целями
оценки попробуем разобраться,
что такое залог земельного
участка, а также земельная
доля. Земельный кодекс дает следующие
понятия:
Залог земельного участка
или права землепользования –
это основанный на договоре
залога либо на основании законодательных
актов Республики Казахстан способ
обеспечения исполнения обязательств,
в силу которого кредитор (залогодержатель)
имеет право в случае неисполнения
должником обеспеченного залогом
обязательства получить удовлетворение
из стоимости заложенного земельного
участка или права землепользования
преимущественно перед другими
кредиторами лица, которому принадлежит
этот земельный участок или
право землепользования (залогодатель),
за изъятиями, установленными
Гражданским кодексом Республики
Казахстан.
Земельной долей может
быть количественно определенная
доля участия вместе с другими
лицами в правах и обязанностях
на земельный участок, выделение
которой может быть произведено
в случаях, установленных Земельным
Кодексом и иными законодательными
актами Республики Казахстан.
Под стоимостью объекта
недвижимости (земельного участка
или права на аренду) обычно
понимают наиболее вероятную
цену купли-продажи на конкурентном
рынке или соответствующей операции
(залог, страхование и т.д.).
В связи с тем,
что земля является оригинальным
товаром, включающим четыре функции
использования: пространственный
базис (территория), плодородие (почва),
недра (полезные ископаемые), ландшафт
(рекреация) – соответственно
и различается несколько видов
стоимости земельных участков. Наиболее
распространенными на рынке недвижимости
являются две цены: нормативная
и рыночная. Обе цены выражают
суть земельной ренты. Различаются
лишь методы определения ее
величины.
Оценочная стоимость
земельного участка определяется
при выкупе гражданами и негосударственными
юридическими лицами в собственность
или постоянное землепользование
для установленных законодательством
целей и при продаже земельных участков
в частную собственность для других надобностей,
не запрещенных Законом.
Кадастровая (оценочная)
стоимость конкретного земельного
участка определяется территориальным
органом по управлению земельными
ресурсами в соответствии с
базовыми ставками платы за
земельные участки, предоставляемые
на возмездной основе в частную
собственность государством, с применением
поправочных (повышающих или понижающих)
коэффициентов и оформляется
территориальным органом по управлению
земельными ресурсами актом определения
кадастровой (оценочной) стоимости
земельного участка.
Базовые ставки платы
за земельные участки при их
предоставлении в частную собственность
установлены Постановлением Правительства
Республики Казахстан от 2 сентября
2003 года, №890.
Базовой ставкой платы
является нормативная цена земельного
участка для определения его
кадастровой (оценочной) стоимости
при предоставлении государством
права частной собственности
на земельный участок или продаже
права временного возмездного
землепользования.
Определение стоимости
земельных участков производится
территориальными органами либо
производственными подразделениями
Государственного Комитета Республики
Казахстан по земельным отношениям
и землеустройству по инициативе
местных исполнительных органов,
заявкам граждан и юридических
лиц.
Для того чтобы произвести
оценку земли в данный Комитет
направляются заявки, в которых
указываются цель оценки, местоположение
земельного участка и размер
участка. Комитет или другой
орган, которому поручено проведение
оценки земли, проверяет наличие
у заявителя документов о праве
на землю, уточняет фактические
границы и площадь оцениваемого
участка, анализирует материалы,
характеризующие земельный участок.
Оценка земельного
участка по существу представляет
собой определение его рентной
стоимости. При его расчете
оценщик исходит из основных
экономических принципов:
– замены (подстановки)
– стоимость земельного участка
определяется ценой, которую следует
заплатить за приобретение равножелаемого
участка, при этом предполагается,
что такая замена не будет
связана с дорогостоящей задержкой;
– спроса и предложения;
– предвидения –
стоимость земли может повышаться
или понижаться в связи с
ожиданием какого-либо события
в будущем;
– соответствия –
земля достигнет своей максимальной
стоимости, когда она используется
в соответствии с экономическими
и социальными стандартами, действующими
в данном районе.
Компонентами стоимости
земли является полезность, дефицит
и желательность.
Для образования стоимости
земли присутствие этих трех
компонентов обязательно. Однако,
роль их в этом неодинакова.
Сами по себе полезность и
дефицит земли не создают ее
стоимости. Она образуется лишь
при появлении платежеспособного
спроса, т.е. желания пользователя
иметь землю, подкрепленное его
способностью платить ренту. В
этой связи появляется необходимость
учитывать факторы и свойства,
влияющие на стоимость земли,
которые учитываются через поправочные
коэффициенты к нормативной цене:
– физические свойства
– качество местности, плодородие
земли, климат, удобное расположение
относительно школ, магазинов и
парков, наличие водопровода, канализации,
предприятий общественного пользования
и транспорта, отсутствие плохих
запахов, дыма и шума, структура
землепользования, расстояние от
участка до дороги (улицы), «глубина»
участка, топография, улицы и размер
участков;