Оценка объектов незавершённого строительства

 

    Доходный  метод

    Метод прямой капитализации 

    Инвестиционная  стоимость, определяемая методом прямой капитализации находиться по следующей  формуле:

    ТС = ЧОД/Ск,

      где ЧОД – чистый операционный доход (за год);

    Ск – ставка капитализации.

     Для расчета  ставки капитализации следует воспользоваться  упрощенным методом Элвуда.

где R - ставка капитализации; Y - ставка дохода на собственный капитал;

    app - возможное увеличение стоимости имущества за период;

SFS - фактор фондопогашения при ставке Y для прогнозируемого периода владения.

        

    Методом прямой капитализации определим  стоимость трехкомнатной квартиры, приобретенной с целью получения  дохода от аренды с последующей продажей.

    Арендная  плата - 6000 руб./мес.

    Возможный простой - 3%.

    Эксплуатационные  расходы - 1000 руб./мес.

    Ставка  дохода на собственный капитал - 12%.

    Ставка  дохода на собственный капитал складывается из ставки по вкладам, являющейся эталоном минимального риска на данном рынке (4%), премии за риск (4%), премии за неликвидность (3%) и премии за управление инвестициями (1%).

    Срок  вложения капитала - 3 года.

    Планируемый прирост стоимости через 3 года – 25 %.

          Таким образом, ставка капитализация, определенная по упрощенной формуле Элвуда, равна: 

      R = Ск = 0,12 - 0,25·0,29= 0,05 

    Где фактор фондопогашения находится по формуле:

    

 

    ЭВД= 6000·12 - 6000·12·0,03= 69840 руб.

    ЧОД = 69840 - 1000·12=57840 руб.

    ТС = 57840/0,05 = 1 156 800 руб. 
 
 
 
 
 

Метод дисконтирования  будущих доходов 

    Дисконтирование будущих доходов  – метод, используемый для оценки объектов доходной недвижимости как текущей стоимости, ожидаемых в будущем преимуществ от владения объектом.

    Будущие преимущества от операций с недвижимым имуществом заключаются в следующем:

1. Периодичность поступления в виде чистого эксплуатационного дохода на протяжении владения объектом.
2. Реверсия – выручка от продажи объекта по истечении периода владения.

 

    Стоимость объекта, рассчитанная с помощью  метода дисконтирования будущих  доходов, есть текущая стоимость всех будущих денежных потоков и реверсии с учетом  степени риска и альтернативных вариантов использования.

ТС = ТС (ППД) + ТС(Р),

где ТС (ППД) –  текущая стоимость периодического потока доходов; ТС (Р) – текущая стоимость реверсии. 

    Алгоритм  расчета методом  дисконтирования  будущих доходов :

    1 этап: Прогноз потока будущих доходов и предполагаемой стоимости                                                                                                                                                       перепродажи объекта недвижимости.

1. Определение величины прогнозного периода.
2. Определение периодичности поступления доходов.(В качестве прогнозной базы используется чистый операционный доход (ЧОД)).
3. Расчет реверсии, т.е. выручки от продажи объекта, производится с учетом возможных изменений в стоимости объекта недвижимости. Затраты, связанные с издержками по продажам, вычитаются из стоимости реверсии.

    2 этап: Расчёт ставки дисконта.

    Ставка  дисконта – коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой в будущем.

    Ставка  дисконта показывает эффективность  вложений капитала с учетом риска  получения запланированной суммы. Ставка дисконтирования выбирается как средняя норма рентабельности, которую инвесторы ожидают получить на свои капитальные вложения в схожие объекты в условиях данного рынка.

    Так как ставка дисконта напрямую зависит  от риска, то она определяется тем  насколько высоко средний инвестор оценивает уровень риска, связанный  с вложением денежных средств в данную недвижимость.

    Следовательно, чем выше уровень риска, тем ставка дисконта выше и, соответственно, текущая  стоимость будущих доходов меньше и меньше текущая стоимость недвижимости.

    3 этап: Приведение будущей стоимости денежных потоков к текущей стоимости с использованием техники сложных процентов. 

J – доля изменения стоимости объекта за отчетный период.

 

где i – ставка дохода на собственный капитал; n – прогнозный период.

ТС (1 + j) – стоимость реверсии, D - увеличение или уменьшение стоимости объекта;  СР – стоимость реверсии.

    Таким образом,

+ 

ТС =51642,86+46272+41314,29+36840,76+ТС·0,893=139229,15+ТС·0,893.

ТС=1 156 800 (руб.)

ТС=176 069,91+1 156 800 · 0,893 = 1 209 092,30 (руб.) 

6. Согласование результатов

     Анализируя  исходные данные и полученные результаты по оцениваемому и сравниваемым объектам недвижимости в данном случае квартирам, видно, что, используя разные методы прогнозирования оценки стоимости  квартир, получаем  разные результаты, соответствующие каждому из методов. Так, оценивая квартиру по методу сравнимых продаж: квартира приобретает рыночную стоимость примерно 782 тыс. руб.; а рассматривая инвестиционную стоимость видим: по методу прямой капитализации стоимость квартиры составит 1 156,8 тыс.руб., а по методу дисконтирования будущих доходов – 1 209,1  тыс.руб. 
 
 
 
 
 

Заключение

      Принцип лучшего и наиболее эффективного использования формулируется следующим  образом: это разумное и возможное  использование объекта недвижимости, обеспечивающее самую высокую стоимость  объекта на текущий момент. Данный принцип является базовым (основным) для реализации всех трех подходов к оценке, и его интерпретация  имеет особое значение в каждом конкретном случае, так как влияет на выбор  вида определяемой стоимости.

         В настоящее время два основных  показателя рынка – цена продаваемого  объекта и цена его удельной  единицы – имеют разную экономическую  природу. Первый из них играет  роль дифференциатора рынка на  группы спроса, а второй – интегратора  рынка.

         В разных секторах рынка недвижимости  действует свой доминирующий  фактор, определяющий абсолютные  величины стоимости объектов  сделок и текущую рассогласованность  между спросом и предложением  по этому показателю. Такими факторами  являются: для квартир – ограничение  спроса по покупательной способности  (повышенный спрос на дешевые  квартиры резко выделяет его  из остальных групп спроса, тем  самым, дифференцируя рынок на  разные группы потребителей); для  индивидуальных домов с участками  - ограниченность типологии предлагаемых  на продажу домов.

         Одинаковое отношение продавца  и покупателя к стоимости удельной  единицы площади объекта сделки (например, для квартир – это  цена 1 кв. м общей площади) позволяет сбалансировать их интересы, соединить спрос и предложение. Стоимость удельной единицы недвижимости определяется действием на рынке многочисленных равносильных факторов при отсутствии какого-либо одного доминирующего фактора в отличие от формирования абсолютной стоимости объекта. Во всех случаях связь между ценой объекта и ценой удельной единицы его площади оказывается нелинейной. Каждый из этих показателей отражает разные стороны функционирования рынка недвижимости. Фактор местоположения объекта сделки в анализируемых городах в настоящее время незначительно влияет на удельный показатель цены по сравнению с другими признаками объекта, характеризующими его потребительское качество. Внутригородская дифференциация территории зависит главным образом от интегративного показателя, который можно назвать престижностью района с точки зрения проживания, и в меньшей степени – от удаленности объекта недвижимости от центра города. 

         Эффективная массовая оценка  объектов недвижимости требует   организации современных информационных  систем сбора и поддержания  данных. С одной стороны, это  сведения о физическом и юридическом  состоянии недвижимости, а с другой  – информация о текущих сделках,  договорах аренды, закладе, наследовании  и пр. сбор данных и их картирование  в российских городах были  весьма затруднены из-за отсутствия  кадастра, необходимости собирать  информацию из разных источников, проверять ее и корректировать  с помощью натурных обследований. 
 
 

 

 

Список  используемой литературы 

1. Волков  Б.А., Федотов Г.В., Гавриленков А.А. Экономика и управление недвижимостью на железнодорожном транспорте. Москва, 2007 г.
2. Налоговый кодекс  Российской Федерации. Москва, 2006 г.
3. Мжельская И.В. Оценка доходной недвижимости. Учебное пособие. Новосибирск 2002 г.
4. Методические указания. Экономика недвижимости, под редакцией канд.экон.наук, доцент А.А.Мальцев. Новосибирск, 1997 г.