Оценка объектов незавершённого строительства

Месторасположение объекта 

Рис. 1  Месторасположение дома 

ПЛАНИРОВКА  КВАРТИРЫ

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

РАСПОЛОЖЕНИЕ  В ПОДЬЕЗДЕ 
 

 
 
 

      Информация  по району расположения

      Таблица 2

 

Описание  объекта оценки

Таблица 3

Дополнительная  информация

Таблица 4

Внутренняя  отделка

 

      Выводы: Состояние квартиры – хорошее, требуется проведение косметического ремонта в отдельных помещениях. 
 
 
 
 
 
 

5. Методы оценки

Оценка  затратным подходом

      Подход  к оценке по затратам базируется на сравнении стоимости строительства  аналогичного объекта недвижимости со стоимостью существующего объекта. При этом подходе определяется стоимость  строительства аналогичного объекта, далее вычитается накопленный износ  и к результату добавляется стоимость  земельного участка. Получившаяся величина определяет стоимость оцениваемого объекта.

      Основным  принципом, на котором основывается затратный подход к оценке является принцип замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда  не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем  сумма денег, которую  нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства  на нем объекта, аналогичного по своим  потребительским характеристикам  оцениваемому объекту.

      Данный  метод оценки в классическом виде, не может быть применен по отношению  к рассматриваемому объекту в  связи с тем, что объект оценки является небольшой составной частью здания. Расчет данным методом приведет к большой погрешности при  вычислениях. Поэтому рассматривать  затраты на формирование объекта  оценки отдельно от всего здания следует  считать некорректным.  

Подход  к оценке по сравнимым  продажам 

     Для определения рыночной стоимости квартиры необходимо выполнить  следующие шаги:

     1 шаг. Сбор и систематизация всей имеющейся информации.

       Выбрать 3 выставленных на продажу  квартиры наиболее похожих на  оцениваемую  квартиру по следующим  параметрам:

     1. Количество комнат

     2. Тип дома.

     3. Месторасположение

     Примечание. В случае если нет информации о сопоставимых квартирах в домах такого же типа, как и оцениваемая, этими параметрами можно пренебречь, данные различия можно компенсировать внесением соответствующей поправки. 

     2 шаг. Сопоставление характеристик сравнимых и оцениваемого объектов.

       Охарактеризовать эти квартиры  и оцениваемую  коэффициентами  используя приложение № Б: 

     Найти кумулятивные коэффициенты, характеризующие  особенности объектов недвижимости.

Оцениваемый объект = 1,05·1,05·1·1,02·1·1·1,03·1·1·1·0,98·1·1·1·1≈1,14;

Сравниваемый  объект №1=

1·1,05·1,02·1·1·0,95·0,95·1·0,98·1·1·0,97·0,97·1,1·1,02≈1,0;

Сравниваемый  объект №2=

1,1·1,1·1·0,98·0,95·1·1,03·1,02·0,98·1·1·1·1·1,15·1,02=1,36;

Сравниваемый  объект №3=

0,93·0,95·1,02·1·1·1·0,95·0,97·1,03·1·1·1,02·1·0,95·1,02≈0,85. 
 

     3 шаг. Внесение к ценам сравнимых объектов необходимых поправок, компенсирующих каждое из различий.

     На  данном этапе необходимо найти так  называемую «эквивалентную» стоимость 1 квадратного метра. Т.е. сколько  бы стоил кв. метр квартир выставленных на продажу, если бы они обладали такими же характеристиками, как и оцениваемая  квартира.

     Для этого необходимо:

     1. Найти соотношение между кумулятивным  коэффициентом характеризующим оцениваемую квартиру и кумулятивными коэффициентом характеризующими квартиры выставленные на продажу. 

     2. Умножить стоимость 1 кв. метра сравниваемой квартиры на эту кумулятивную поправку.

     3.  Найти среднеарифметическое значение  эквивалентных стоимостей.

     (21,5+19,32+28,14)/3≈22,99.

     4 шаг. Нахождение  общей стоимости  оцениваемой недвижимости

      22,99·34 = 781,66 тыс. руб.

     Так как все цены, представленные в таблице 5 являются ценами предложения (т.е. верхней границей рыночной цены), то необходимо снизить полученную стоимость на 4%.

Тогда получаем:   781,66 - 4% = 781,66 - 31,27 = 750,39 (тыс.руб.) 

     Таким образом, рыночная стоимость квартиры № 55, рассчитанная по методу сравнения продаж, составляет 750,39 тыс. руб. 
 

Описание  оцениваемого и сравнимых объектов

Таблица 5                      

 

 

     Для определения поправок присвоим объектам недвижимости условные коэффициенты и  найдем соотношение между коэффициентами, характеризующими оцениваемую квартиру и коэффициентами,  характеризующими сравнимые объектами (соответствие коэффициентов различным особенностям объекта недвижимости см. в приложении  Б). 

     Поправки, характеризующие  оцениваемый и сравнимые объекты недвижимости

Таблица 6