Оценка объектов незавершённого строительства

 

СОДЕРЖАНИЕ 

1. Оценка объектов незавершённого строительства…………………...…………3

 

2. Налогообложение недвижимости и сделок по ней…………………………….6

 

3. Практическая часть……………………………………………………………..14

 

4. Заключение………………………………………………………………………36

 

5. Список  используемой литературы……………………………………………..38

 
 

 

1.Оценка  объектов незавершенного  строительства

     Объекты незавершенного строительства также  относятся к недвижимости. Выбор  подходов к оценке зависит от классификации  объекта, от его возможностей выступать  в качестве доходной недвижимости и  постановки задания на оценку.

     Незавершенное строительство можно рассматривать  как неудачную реализацию инвестиционных проектов, когда конкретные инвесторы, склонные к повышенным рискам, в  условиях неблагоприятного инвестиционного  климата не смогли достичь поставленных целей. Чтобы вернуть хотя бы часть  вложенных средств, многие из них  готовы отказаться от начатых проектов и реализовать объекты незавершенного строительства на открытом рынке  более предприимчивым собственникам.

     Как правило, оценка незавершенного строительства применяется к таким объектам, как здания или сооружения. Для того чтобы оценка незавершенного строительства была объективной, необходимо правильно классифицировать объект оценки незавершённого строительства. Оценка незавершённого строительства использует несколько способов классификации объектов, незавершенных строительством. Наиболее существенной для оценщика является классификация с точки зрения наличия у недостроенного объекта возможностей выступать в качестве доходной недвижимости. Большинство зданий и сооружений общественного назначения, а также жилые здания могут быть использованы в качестве приносящей доход недвижимости. Оценка незавершённого строительства с этими типами незавершенных объектов недвижимости, как правило, использует затратный и доходный подход.

     Оценка  объектов незавершенного строительства  производится для следующих целей: для постановки объекта незавершенного строительства на баланс организации, при определении рыночной стоимости  объекта незавершенного строительства, которая отражает строительную и  рыночную ценовую ситуацию, при принятии решения о дальнейшем использовании  объекта незавершенного строительства, при реорганизационной трасформации (создание холдинга, выделение подразделений, банкротство), при покупке или продажи объекта незавершенного строительства, для принятия решения о рациональном использовании земельного участка, на котором находится объект незавершенного строительства.

     Здания  и сооружения производственного  назначения, в свою очередь, можно  разделить на две большие группы. К первой группе относятся здания и сооружения специализированного  назначения, у которых возможности  изменения функционального назначения практически отсутствуют из-за особенностей конструктивных решений. Во вторую группу входят объекты, которые могут быть использованы для размещения в них  различных типов производств, и, следовательно, обладают более универсальными объемно-планировочными и конструктивными  решениями. Оценка незавершённого строительства  в виде объектов, относящихся к  первой группе, использует, в основном затратный подход. Оценка незавершённого строительства в виде объектов, относящихся  ко второй группе, определяется с применением  как затратного, так и доходного  подхода. Оценка незавершённого строительства  практически не использует подход, основанный на сравнительном анализе  продаж.

     Оценка  незавершенного строительства даёт определение реальной рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, которая отражает строительную и рыночную ценовую ситуацию. Кроме того, оценка незавершенного строительства может помочь определить варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположено незавершённое строительство.

     Оценка  рыночной стоимости  незавершенного строительства  позволит решить ряд  проблем, связанных  с:

1. Постановкой объекта незавершенного строительства на баланс организации. 
2. Реорганизационной трансформацией (создание холдинга, выделение подразделений, банкротство).
3. Определением реальной рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, которая отражает строительную и рыночную ценовую ситуацию. 
4. Принятием решения о дальнейшем использовании объекта незавершенного строительства. Ответ на вопрос дальнейшего функционирования объекта зависит от степени его завершенности и от возможности изменения его эксплуатационного предназначения. Иногда каркасная система “недостроя” позволяет построить на своей основе совершенно иное здание, нежели предполагалось десять-пятнадцать лет назад. 
5. Покупкой или продажей объекта незавершенного строительства. Чаще всего новоявленного владельца ожидают дополнительные затраты, связанные с оформлением документов, проведением технической экспертизы и подключением различных коммуникаций. Современный инвестор сегодня более охотно приобретет объект незавершенного строительства вместе с приведенным в порядок пакетом документов. 
6. Тем, чтобы эффективно распорядиться земельным участком, на котором находится объект незавершенного строительством. В большинстве случаев ценность составляют земельные участки, на которых располагаются объекты незавершенного строительства. С помощью оценки можно определить варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположен долгострой.

Помимо незавершенного строительства мы можем провести оценку незавершенного производства товаров. Данный процесс очень трудоемкий. В процессе оценки незавершенного производства необходим учесть очень большое число факторов: начиная от сроков завершения производства определенного объекта, затратами на завершение или утилизационной стоимости уже произведенного объекта. Оценка незавершенного производства может быть применена к транспортным средствам, самолетам, судам и прочим дорогостоящим и долгостроящимся объектам. 

ПЕРЕЧЕНЬ  ДОКУМЕНТОВ ДЛЯ ОЦЕНКИ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА:

• объектный сметный расчет (форма №3); 
• сводный сметный расчет стоимости строительства; 
• акты о приемке работ, выполненных от начала строительства (форма №2); 
• акты на скрытые работы, выполненные от начала строительства.

 
 
 
 
 

2.Налогообложение недвижимого имущества и сделок с ним 

      Налоговый кодекс РФ (НК РФ) содержит следующие  базовые понятия и положения.

      Налог – обязательный, индивидуально безвозмездный  платёж, взимаемый с организаций  и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления денежных средств в целях финансового обеспечения деятельности государства и (или) муниципальных образований.

      Сбор  – обязательный взнос, взимаемый с организации и физических лиц, уплата которого является одним из условий совершения в отношении плательщиков сборов государственными органами, органами местного самоуправления, иными уполномоченными органами и должностными лицами юридически значимых действий, включая предоставление определённых прав или выдачу разрешений (лицензий).

      Индивидуальный  предприниматель – физическое лицо, зарегистрированное в установленном порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, а также частный нотариус. Адвокат, учредивший адвокатский кабинет.

      Внебюджетный  фонд – государственный внебюджетный фонд, образуемый вне федерального бюджета и бюджетов субъектов  Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством.

      Банк  – коммерческий банк или кредитная  организация, имеющая лицензию Центрального банка Российской Федерации.

      Счёт  – расчётный, текущий или иные счета в банках, открытые на основании  договора банковского счёта, на которые  зачисляются и с которых могут  расходоваться денежные средства организаций  и индивидуальных предпринимателей.

     Источник  выплаты доходов налогоплательщику  – организация или физическое лицо, от которых налогоплательщик получает доход.

     Свидетельство о постановке на учёт в налоговом  органе – документ, выдаваемый налоговым  органом организации или физическому  лицу при постановке на учёт в налоговом органе по месту нахождения физического лица.

     Место нахождения обособленного подразделения  российской организации – место  осуществления этой организацией деятельности через своё обособленное подразделение.

     Обособленное  подразделение организации –  любое территориально обособленное от неё подразделение, по месту нахождения которого оборудованы стационарные рабочие места. Признание обособленного  подразделения организации таковыми производится независимо от того, отражено или не отражено его создание в  учредительных или иных организационно-распорядительных документах организации, и от полномочий, которыми наделяется указанное подразделение. При этом рабочее место считается стационарным, если оно создаётся на срок более одного месяца.

     Участниками отношений, регулируемых законодательством  о налогах и сборах, являются:

1. организации и физические лица, признаваемые в соответствии с НК РФ налогоплательщиками или плательщиками сборов;
2. организации и физические лица, признаваемые в соответствии с НК РФ налоговыми агентами;
3. налоговые органы (федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный по контролю и надзору в области налогов и сборов, и его территориальные органы);
4. таможенные органы (федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный по контролю и надзору в области таможенного дела, подчинённые ему таможенные органы Российской Федерации);
5. государственные органы исполнительной власти и исполнительные органы местного самоуправления, другие уполномоченные ими органы, должностные лица и организации, осуществляющие в установленном порядке приём от налогоплательщиков (плательщиков сборов) денежных средств в счёт уплаты налогов (сборов) и их перечисление (перевод) в бюджеты (далее – сборщики налогов и сборов).

     В Российской Федерации устанавливаются  следующие виды налогов и сборов: федеральные, региональные и местные.

      Федеральными  налогами и сборами признаются налоги и сборы, которые установлены НК РФ и обязательны к уплате на всей территории Российской Федерации.

      Региональными налогами признаются налоги, которые установлены НК РФ и законами субъектов РФ о налогах и обязательны к уплате на территориях соответствующих субъектов РФ, если иное не предусмотрено законом.

      Местными  налогами признаются налоги, которые установлены НК РФ и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований о налогах и обязательны к уплате на территориях соответствующих муниципальных образований.

      Местные налоги в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге устанавливаются НК РФ и законами указанных субъектов РФ о налогах, обязательны к уплате на территориях этих субъектов РФ.

      К федеральным налогам и сборам относятся:

1. налог на добавленную стоимость;
2. налог на доходы физических лиц;
3. акцизы;
4. единый социальный налог;
5. налог на прибыль организаций;
6. налог на добычу полезных ископаемых;
7. налог на наследие или дарение;
8. водный налог;
9. сборы за пользование объектами животного мира и за пользование объектами водных биологических ресурсов;
10. государственная пошлина.

К региональным налогам относятся:

1. налог на имущество организаций;
2. налог на игорный бизнес;
3. транспортный налог.

К местным  налогам относятся:

1. земельный налог;
2. налог на имущество физических лиц.

     Информация  и копии законов, иных нормативных  правовых актов об установлении, изменении  и отмене региональных и местных  налогов направляются органами государственной  власти субъектов РФ и органами местного самоуправления в министерство финансов РФ и федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный по контролю и  надзору в области налогов  и сборов, а также в финансовые органы соответствующих субъектов  РФ и территориальные налоговые органы.