Автор: Пользователь скрыл имя, 03 Декабря 2012 в 14:13, курсовая работа
Оценка недвижимости критическим методом, оценка квартиры по аналогам, смета реконструкции квартала жилого
I Расчет стоимости реконструкции квартала
Баланс территорий реконструируемого квартала…………….……………………….....3
Ведомость подсчета объемов работ при сносе, частичной
разборке и новом строительстве……………………………….....................................…4
Схема реконструкции..........................................................................................................5
Основные технико-экономические показатели проекта
реконструкции района старой застройки……………………………….….…….……....6
Сводный сметный расчет стоимости реконструкции квартала…………….…….….…7
II Расчет стоимости благоустройства территории
Смета на благоустройство территории двора…………………………….……...……..10
III Определение рыночной стоимости исторического объекта
Введение. Историческая справка....………………………………..…………...……..…12
Фасад. Разрез. План.............................................................................................................14
План реконструкции...........................................................................................................16
Элементы декора.................................................................................................................17
Технический паспорт здания……………………………………………………....……..18
Строительные конструкции………………………………………………….....……..…18
Расчет стоимости основных строительных материалов……………………….....…….19
Расчет восстановительной стоимости здания………………………………...……........20
Расчет всех видов износа по объекту………………………………………………..…...20
IV Определение рыночной стоимости двухкомнатной квартиры методом сравнительного анализа продаж
Введение……………………………………………………………….…………………..22
Описание объекта оценки………………………………………………......…………….22
Описание сопоставления объектов………………………………………………...….…23
Расчет стоимости объекта методом сравнительного анализа продаж………………………………………………………………….…………...……...23
Корректировка расчета стоимости объекта……………………………………………...24
Сертификация объекта………………………………………………………....………….24
Список использованной литературы………………………………..…………….……...25
Расчет
восстановительной стоимости
№ п/п |
Наименование работ и затрат |
Стоимость тыс.руб |
1. |
Стоимость строительных материалов |
361607 |
2. |
Основная заработная плата, 50% от п.1 |
180803 |
3. |
Стоимость эксплуатация машин и механизмов, 20% от п.1 |
72321 |
4. |
Транспортные расходы на доставку стройматериалов, 10%от п.1 |
36160 |
5. |
Итого, прямые затраты (ПЗ) |
650891 |
6. |
Накладные расходы (НР), 10% от ПЗ |
65089 |
7. |
Себестоимость, С=ПЗ+НР |
715980 |
8. |
Сметная прибыль, СП=20% от С |
143196 |
9. |
Итого, стоимость общестроительных работ, К.=С+СП |
859176 |
10. |
Стоимость устройства внутренних инженерных сетей, 10% от К |
85917 |
11. |
Стоимость лифтового оборудования и его монтаж, 5% от К |
42958 |
12. |
Итого, стоимость по объектной смете, п.9+п.10+п.11 |
988051 |
13. |
Стоимость подготовки территории строительства, 2% от п.12 |
19761 |
14. |
Прокладка наружных инженерных сетей, 30% от п.12 |
296415 |
15. |
Проектно-изыскательские работы, 7% от п.12 |
69163 |
16. |
Прочие капитальные вложения, 10% от п.12 |
98805 |
17. |
Итого,
восстановительная стоимость |
1472195 |
18. |
НДС, 18% от п.17 |
264995 |
19. |
Доход девелопера 25% от п.17 |
368048 |
20. |
Итого, п.17+п.18+п.19 |
2105238 |
Расчет всех видов износа по объекту
Определение интегрального коэффициента износа здания.
№ п/п |
Конструктивные элементы |
Нормативный срок, лет |
Фактический износ, % |
Удельный вес стоимости, % |
Удельный вес износа, % |
1. |
Фундаменты |
120 |
10 |
10 |
0,9 |
2. |
Кирпичные стены внутр. |
120 |
10 |
20 |
0,5 |
3. |
Перегородки |
50 |
10 |
5 |
0,7 |
4. |
Перекрытия (деревянные) |
100 |
30 |
10 |
1 |
5. |
Кровля (металлическая) |
30 |
30 |
13 |
1,3 |
6. |
Лестница (металлическая) |
120 |
10 |
4 |
0,5 |
7. |
Двери, окна |
30 |
10 |
8 |
0,3 |
8. |
Полы |
20 |
35 |
6 |
0,1 |
9. |
Наружная отделка |
20 |
15 |
6 |
0,4 |
10. |
Внутренняя отделка |
5 |
35 |
8 |
0,2 |
11. |
Инженерные сети |
30 |
80 |
10 |
0,8 |
12. |
Итого: |
100% |
7,1 |
7,1% – физический износ здания на дату оценки 28.11.12
Вывод: Здание находится в хорошем состоянии. Можно провести косметический ремонт, а также ремонт кровли. Определяем сумму физического износа и стоимость объекта с его учетом:
Оценка технического состояния здания: хорошая.
Восстановительная стоимость на 1 кв.м. здания: 2105238/4972=423400 руб.
Определяем сумму физического износа:
423400 x 0,071=30061 руб./кв.м.
Остаточная стоимость: 423400- 30061=393339 руб за 1 м2
№ п/п |
Моральный износ |
Баллы |
1. |
Высокие потолки |
+20 |
2. |
Большая площадь комнат (с/у) |
+20 |
3. |
Наличие входа с Исаакиевской площади |
+20 |
4. |
Небольшая этажность |
+15 |
5. |
Возможность перепланировки |
+50 |
6. |
Широкие лестницы |
+10 |
7 |
Отсутствие балконов |
-30 |
8. |
Итого |
+105 |
Определяем сумму морального износа:
393339 x 105 :100= 413005 руб
№ п/п |
Экономический износ |
Баллы |
1. |
Расположение в центре |
+70 |
2. |
Наличие зеленых насаждений перед Исаакиевским собором |
+25 |
3. |
Отсутствие парковки для автомобилей |
-40 |
4. |
Близость метро "Адмиралтейская", |
+30 |
5. |
Близость расположения общественного транспорта |
+20 |
6. |
Развитая инфраструктура района |
+40 |
7. |
Престиж |
+50 |
8. |
Хороший вид на Исаакиевский собор |
+40 |
Итого |
+235 |
Определяем сумму экономического износа:
413005 x 235 :100 = 970561 руб
Окончательная рыночная стоимость с учетом всех износов:
393339 + 413005 + 970561 = 1 776 900 руб.
1 776 900 х 4972 = 8 834 771 тыс.руб.
ВЫВОД: по затратному методу стоимость здания на дату оценки 28.11.12 составила
8 834 771 тыс.руб
IV Расчет рыночной стоимости квартиры
1. Введение – методика оценки
Настоящая оценка произведена с целью определения рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, пр.Художников, д. 5, к.1, кв. 15.
Под справедливой оценкой недвижимости понимается наиболее вероятная цена, которая сложится при продаже объекта на конкурентном рынке при соблюдении всех необходимых условий справедливой продажи: покупатель и продавец действуют осмотрительно, обладают достаточными знаниями, цена не сформирована под воздействием вынуждающих обстоятельств.
Безусловным, в данном определении, является передача прав собственности от продавца к покупателю на следующих условиях:
Определение рыночной стоимости объекта недвижимости строится на основании результата расчета с использованием метода сравнительного анализа продаж.
Данный метод служит для оценки рыночной стоимости, исходя из данных о совершенных на рынке сделках. Оценщик анализирует реальные сделки на рынке недвижимости, делает поправки на различные корректировки, которые существует между оцениваемыми и представленными на рынке объектами. После этого определяется наиболее вероятная цена на объект.
2. Описание объекта оценки
№ п/п |
Наименование показателя |
Характеристика |
1 |
Адрес |
СПб, проспект Художников, д. 5, к.1, кв. 15 |
2 |
Район |
Выборгский район |
3 |
Транспорт: |
Автобус, маршрутное такси, метро. |
Расстояние до метро |
15 мин. пешком (Озерки) 4 мин. Автобус, маршрутка | |
Расстояние до общего транспорта |
1 мин | |
4 |
Год постройки |
1977 |
5 |
Год проведения капитального ремонта |
- |
6 |
Тип дома |
Крупнопанельный, 504 серия |
7 |
Общая площадь, м.кв. |
58 |
8 |
Жилая площадь, м.кв |
37 |
9 |
Площадь комнат, м.кв. |
17+10+10 |
10 |
Площадь кухни, м.кв |
6 |
11 |
Высота помещений, м |
2,48 |
12 |
Этаж/ этажность |
4/9 |
13 |
Наличие санузлов |
раздельный |
14 |
Наличие ванной |
+ |
15 |
Наличие балкона, лоджии, террасы |
+ |
16 |
Наличие телефона |
+ |
17 |
Ориентация квартиры |
Юго-запад |
18 |
Вид из окон |
Односторонний ( Художников пр) |
19 |
Инженерное обеспечение |
Хол. и гор. водоснабжение, центральное отопление, газоснабжение, канализация, электричество, мусоропровод. |
20 |
Состояние квартиры |
хорошее |
21 |
Стоимость квартиры, у.е. |
122264 |
22 |
Стоимость 1 кв.м. общей площади, у.е. |
2108 |
3. Описание сопоставления объектов
№ п/п |
Адрес |
Расстояние до метро |
Общ. пл. кв. |
Жи-лая пл. кв. |
Пл. кух-ни |
Этаж/этажность |
Тип дома |
Телефон |
С/у |
Стои-мость, тыс. р |
ОС1 |
Пр Художников, д. 23 |
15 мин. пешком (Озерки) |
61,3 |
12,9+ 10,3+18,6=41,8 |
8,2 |
8/9 |
137 серия |
+ |
Р |
5 950 |
ОС2 |
Улица Есенина, д. 4, к 2 |
17 мин. пешком (Озерки) |
60 |
18+13+13=44 |
6,5 |
8/9 |
600 серия |
+ |
р |
4 990 |
ОС3 |
Улица Сантьяго-де-Куба д.8 |
17 мин. пешком (Озерки) |
58 |
19+ 12+9 =40 |
6,5 |
7/9 |
504 серия |
+ |
р |
5 120 |
ОС4 |
Улица Руднева 27, к1 |
15 мин. пешком (пр Просвещения) |
60 |
18+12+ 13=43 |
6 |
3/9 |
155 с |
+ |
Р |
5 850 |
ОС5 |
Учебный переулок, 4 |
15 мин. пешком (Озерки) |
59 |
19+11+9=39 |
6 |
4/9 |
504 серия |
+ |
Р |
4 950 |
4. Расчет
стоимости объекта методом
Характеристика объекта |
Объект оценки |
Объекты сопоставления | |||||||
ОС1 |
ОС2 |
ОС3 |
ОС4 |
ОС5 | |||||
Общая площадь квартиры |
58 |
61,3 |
60 |
58 |
60 |
59 | |||
Жилая площадь квартиры |
37 |
41,8 |
44 |
40 |
43 |
39 | |||
Площадь кухни |
6 |
8,2 |
6,5 |
6,5 |
6 |
6 | |||
Расстояния до метро |
15 мин. пешком (Озерки) |
15 мин. пешком (Озерки) |
20 мин. пешком (Озерки) |
17 мин. пешком (Озерки) |
15 мин. пешком (пр Просвещения) |
15 мин. пешком (Озерки) | |||
Состояние |
хорошее |
хорошее |
хорошее |
хорошее |
хорошее |
хорошее | |||
Этаж/этажность |
4/9 |
8/9 |
8/9 |
7/9 |
3/9 |
4/9 | |||
Тип дома |
504 серия |
137 серия |
600 серия |
504 серия |
155 серия |
504 серия | |||
Санузел |
Р |
Р |
Р |
Р |
Р |
Р | |||
Телефон |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ | |||
Балкон, лоджия |
+ |
+ |
- |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
Цена, тыс.руб |
5 950 |
4 990 |
5 120 |
5 850 |
4 950 | ||||
Стоимость кв.м., у.е. |
2420 |
2073 |
2201 |
2431 |
2092 | ||||