Автор: Пользователь скрыл имя, 08 Января 2012 в 00:46, контрольная работа
Определить стоимость объекта недвижимости – складского комплекса кинокомпании, 1975 года постройки, одноэтажного, высотой 6,5 м, группы капитальности II, имеющего парковку для автомобилей сотрудников и благоустроенную территорию, но не имеющего офисного помещения, с целью решения вопроса о приобретении данного объекта недвижимости, возможной сдачи в аренду сроком на 5 лет и дальнейшей перепродажи. Для приобретения объекта недвижимости инвестор предполагает получить в банке ипотечный кредит в размере 30 % от стоимости объекта недвижимости сроком на 15 лет по ставке в 10 % годовых с ежемесячной равномерной оплатой (аннуитетом) в конце месяца. Площадь складского помещения, цена приобретения, цена продажи и территориальный (климатический) коэффициент размещения объекта для различных вариантов решения задачи представлена в таблице 2.1.
3.
Определение функционального
Функциональный
износ определяется устранимыми
функциональными недостатками (т.е.
устранимым функциональным износом). Определение
функционального износа осуществляется
табличным способом (таблица 3.7).
Таблица 3.7
| Мероприятия по устранению функциональных недостатков здания | Сумма затрат на добавление необходимых элементов на момент оценки (стоимость замещения), тыс. руб. | Сумма затрат на добавление необходимых элементов при строительстве здания в прошлом (стоимость восстановления), тыс. руб. | Устранимый
функциональный износ,
тыс. руб. |
| 1.Установить систему кондиционирования | 251 | 230 | 21 |
| 2. Установить охранную систему видеонаблюдения | 140 |
130 | 10 |
| 3.Установить систему противопожарной сигнализации и пожаротушения | 555 |
530 | 25 |
| 4.Оборудовать офисное помещение | 242 |
225 | 17 |
| Итого | 1188 | 1115 | 73 |
| Устранимый функциональный износ), % | 73 / 121,7472 · · 100 = 0,8002 % | ||
Нахождение данного объекта недвижимости в зоне хорошей транспортной доступности, рядом с автотрассой и в районе, который соответствует наиболее эффективному использованию его как складского комплекса, т.е. имеемые экономико-социальные показатели не оказывают негативного влияния на стоимость данного объекта. Соответственно можно сделать вывод о том, что внешний износ равен нулю.
4.
Определение накопленного
Накопленный износ определяется как сумма физического, функционального и внешнего износа:
Снак = Сфиз + Сфукц + Свнеш = 33,6 + 0,8002 + 0 = 34,4002 %.
5.
Определяем стоимость
Сзем = 615 · 3 700 = 2275,5 тыс. руб.
6. Определяем рыночную стоимость складского комплекса затратным подходом:
Сзат
= Свосст – (Свосст · Снак
/ 100) + Сзем = 9121,7472 – (9121,7472 · 0,344002/
/100) + 2275,5 = 11365,87 тыс.руб.
3.4. Определение
согласованной стоимости
При
оценке использованы все три подхода
к оценке объекта недвижимости. Поскольку
имеются три возможных величины
стоимости объекта оценки (частных
результатов оценки), то для определения
его корректной цены каждому из подходов
необходимо придать весовой коэффициент
и определить согласованную стоимость
объекта. Результаты согласования приводим
в таблице 3.8 в следующей форме.
Таблица 3.8
| Подход к оценке | Стоимость,
тыс. руб. |
Вес, %
(согласно условиям задачи) |
Значения стоимости с учетом веса, тыс. руб. |
| Доходный («в будущее») |
10510,59 |
35 |
3678,707 |
| Сравнительный («настоящее») | 16803,9375 |
50 |
8401,969 |
| Затратный («в прошлом») | 11365,87 |
15 |
1704,881 |
| Итого
(согласованная стоимость |
100 |
13785,56 | |
Таким образом, окончательная (согласованная) стоимость складского комплекса составляет 13785,56 тыс. руб.