Оценка Недвижимости

Таблица 3.4

     Соответственно, ставка дисконтирования составит:  R = 8,25 + 6,14  =  14,39 %

     5. Определяем текущую стоимость реверсии:

Срев. = (Сперепр – ОПК(5)) / (1 + R)5  = (17 150 – 3623,983) / (1 + 0,1439)5  =

= 6906,049 тыс. руб.

     6. Определяем рыночную стоимость склада С_н как сумму годовых дисконтированных денежных потоков за прогнозный период и стоимости реверсии: 

Сн =  798,5232 / (1 + 0,1439)1  + 935,8755 / (1 + 0,1435)2 + 1086,96541/

/(1 + 0,1439)3 +1253,15 / (1 + 0,1439)4  + 1435,934185/ (1 + 0,1439)5  +  +6906,049 =  4313,273 + 6906,049=  10 510,59 тыс. руб.

Таким образом, вследствие необходимости в ипотечном кредите для реализации данного инвестиционного проекта цена спроса, выраженная стоимостью недвижимости  С_н (инвестиционной стоимостью) и определенная доходным подходом, является более низкой, чем цена предложения, выраженная предполагаемой стоимостью приобретения объекта недвижимости С_пр (10510,59 тыс. руб. < 14 850 тыс. руб.). 
 

3.2. Определение  стоимости объекта недвижимости  сравнительным  подходом 

     Согласно  условиям задачи (см. п. 2.1),  площадь оцениваемого объекта составляет 495 м², а характеристики условных объектов-аналогов представлены в таблице 3.5. 

Таблица 3.5

       

     Определение стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом осуществляется в следующей последовательности.

1. Рассмотрим характеристики объектов-аналогов. Как видно из таблицы 3.5, цена объекта оценки должна находиться между ценами объектов-аналогов 1 и 2, поскольку по площади они идентичны оцениваемому объекту. Однако у объекта-аналога 1 есть офис и парковка, а у объекта-аналога 2 их нет.

 

     2. Определяем поправку на наличие офиса и парковки. Для этого сравниваем объекты-аналоги 1 и 2 по их стоимости сделки (С_сд1 и С_сд2):

К_{оф+парк} = С_сд1 – С_сд2 = 16 000 – 13 950 =  2050 тыс.руб.

     3. Определяем поправку на наличие офиса путем сравнения объектов-аналогов 3 и  4:

     К_оф = 13 300– 12 800 = 500 тыс. руб.

     4. Определяем поправку на наличие парковки и благоустроенной территории:

К_{оф+парк} – К_оф =  3150 – 500 = 2550 тыс.руб.

     5. Определяем стоимость оцениваемого объекта недвижимости с учетом поправок на наличие офиса и парковки. Поскольку элемент объекта-аналога 1 превосходит по качеству тот же элемент в оцениваемом объекте (у объекта аналога 1 есть офис, а у оцениваемого объекта офис отсутствует), то делается минусовая корректировка:

С_{н(оф+парк)} = С_сд1 – К_оф = 16 000 – 500 = 15 500 тыс.руб.

     6. Поскольку в районе А, где  расположен объект-аналог 1, цены  рыночных сделок с данным видом объектов недвижимости (складскими комплексами) на 5 %  дешевле, чем в других районах, то скорректируем стоимость оцениваемого объекта недвижимости на местоположение (в районе Б, где находится оцениваемый объект, он будет продаваться на 5 % дороже, а, соответственно, его стоимость также будет на 5 % дороже):

С_н(мест) = 15 500 · 1,05 = 16 275 тыс. руб.

     7. Поскольку годовой рост стоимости  объектов данного вида недвижимости  за период 10 лет составит 65 %, то  сделаем корректировку на время.

     Среднегодовая динамика роста стоимости – 6,5 % (65 /10). Соответственно, за полгода (6 месяцев) цена продажи недвижимости данного  вида вырастит на 3,25 %. Поскольку рост цены прогнозируется равномерным, то скорректированная на время (окончательная) стоимость  оцениваемого объекта недвижимости составит:

С_н = 16 275 · 1,0325 = 16803,9375 тыс. руб.

Таким образом, стоимость недвижимости, определенная сравнительным подходом, больше цены предложения (по условиям задачи составляет 14 850 тыс.руб.) на 1953,9375 тыс. р. 

3.3. Определение  стоимости объекта недвижимости  затратным  подходом 

     Для определения стоимости складского комплекса затратным подходом используем метод сравнительной единицы, при этом рыночную стоимость определяем на путем реализации следующих этапов оценки.

     1. Определение восстановительной  стоимости оцениваемого объекта  (складского комплекса).

     1.1. Определяем объем здания складского  комплекса:

V_зд = 495 · 6,5 = 3217,5 м³.

     1.2 Определяем стоимость нового строительства складского комплекса как его полную восстановительную стоимость по сборнику УПВС.

     1.2.1. Определяем величину восстановительной стоимости в ценах 1969 года. По сборнику УПВС (см. табл. 2.4) восстановительная стоимость 1м³ в ценах 1969 года здания складского комплекса объемом 3217,5 м³ для группы капитальности II для пятого территориального пояса составляет 19,3 руб. Тогда:

С_{восст1969} = V · C

= 3217,5 · 19,3 =  62097,75 руб. 

     1.2.2. Определяем величину восстановительной  стоимости в ценах1984 года. Согласно данным, отраженным в Постановлении Госстроя от 11 мая 1983 г. № 94, коэффициент перехода от уровня цен 1969 года к ценам 1984 года К_69-84 для данного вида объектов недвижимости составляет: = 1,19. Тогда:

С_{восст1984} = С_{восст1969} · К_69-84 = 62097,75 · 1,19 = 73896,3225 руб. 

     1.2.3. Определяем величину восстановительной  стоимости в ценах 2010 года. Согласно  данным компании КО-ИНВЕСТ коэффициент  перехода от уровня цен 1984 года  к ценам 2010 года К_84-010 для данного вида объектов недвижимости составляет 69,74. Тогда:

 С_{восст2010} = С_{восст1984} · К_84-010 = 73896,3225  · 69,74 = 5153,529 тыс. руб. 

     1.2.4. Определяем величину восстановительной  стоимости с учетом коэффициентов  косвенных издержек (К_кизд), прибыли предпринимателя (К_пр), и налога на добавленную стоимость (К_ндс).

     Согласно  условиям задачи в части определения  стоимости объекта недвижимости затратным методом, косвенные издержки составляют 20  % от восстановительной стоимости, значение норматива прибыли предпринимателя принимаются равным 25 %. Ставка налога на добавленную стоимость составляет 18 %. Тогда:

     К_кизд = 1,2; К_пр = 1,25; К_ндс = 1,18.

С_восст = 5153,529 · 1,2 · 1,25 · 1,18 =  9121,7472 тыс. руб.

     2. Определение износа.

     2.1. Определение физического износа. Для определения физического износа используем нормативный метод, удельные веса каждого конструктивного элемента восстановительной стоимости принимаем по сборнику УПВС. Полученные данные сводим в таблицу 3.6. 
 
 
 
 
 
 
 
 

Таблица  3.6