Оценка Недвижимости

 

     Здание  складского комплекса 1976 года постройки, и в настоящее время не отвечает современным требованиям, предъявляемым к данным объектам недвижимости. Соответственно, для данного здания необходимо провести следующие модернизационные мероприятия:

1. Модернизировать   систему вентиляции.

2. Установить охранную систему видеонаблюдения.

3. Установить  систему противопожарной сигнализации и пожаротушения.

4. Оборудовать  офисное помещение.

     Затраты на добавление необходимых элементов на момент оценки (стоимость замещения) составляют следующие значения (таблица 2.7). 

Таблица 2.7

     Затраты на добавление необходимых элементов при строительстве здания (стоимость восстановления) составляют следующие значения (таблица 2.8). 

Таблица 2.8

 

     Данный объект недвижимости находится в зоне хорошей транспортной доступности, рядом с автотрассой и в районе, который соответствует наиболее эффективному использованию его как складского комплекса. Соответственно, имеемые экономико-социальные показатели  не оказывают негативного влияния на стоимость объекта.

     Анализ  рынка недвижимости показал, что  рыночная стоимость земельного участка  по данными видами объектов недвижимости в районе нахождения объекта составляет 3 700 руб. / м². 

2.5. Условия  сквозной расчетной  задачи  в части согласования частных  результатов оценки доходным, сравнительным и затратным способами (определение согласованной (окончательной) стоимости объекта недвижимости) 

     Согласовать окончательную стоимость складского комплекса С_н по частным результатам оценки стоимости данного объекта недвижимости доходным, сравнительным и затратным способами (по результатам расчетов, осуществленных по пунктам  2.2,  2.3 и 2.4). Методом МАИ сравнительному подходу экспертами присваивается наибольший вес – 50 %. Это связано с тем, что местный рынок складской недвижимости развит, имеется достаточное количество информации о предложении и рыночных сделках (купли-продажи, аренды) складов, аналогичных оцениваемому, и достоверность использованной информации достаточно высока. Поскольку объект оценки находится в хорошем состоянии и при сдаче в аренду может приносить доход, т.е. должен использоваться в коммерческих целях, то доходному подходу присваивается вес в 35 %. Затратному подходу присваивается наименьший вес – 15 %, поскольку на строительство данного вида объекта недвижимости требуется относительно много времени, и, кроме того, район местоположения застроен достаточно плотно, что существенно затрудняет инвестиционные возможности его освоения подобным образом. 
 

ВЫПОЛНЕНИЕ  РАСЧЁТНОЙ ЧАСТИ КОНТРОЛЬНОЙ  РАБОТЫ (СКВОЗНОЙ РАСЧЁТНОЙ ЗАДАЧИ)

3.1. Определение  стоимости объекта недвижимости  доходным  подходом 
 

     Поскольку доход от сдачи в аренду является не стабильным по годам прогнозного периода, то для определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости доходным подходом выбирается метод дисконтированных денежных потоков с применением техники ДДП-анализа. Определение рыночной стоимости объекта оценки с использованием техники ДДП-анализа при следующих исходных данных (таблица 3.1).

Таблица 3.1

 

     Расчет  производится в следующей последовательности.

1. Определяем ДВД и ЧОД от использования объекта недвижимости в прогнозном периоде. Исходные данные, порядок определения и его результаты сводим в расчетную таблицу (таблица  3.2).

Таблица 3.2

 

     2. Поскольку для приобретения объекта недвижимости предлагается взять ипотечный кредит, то необходимо определить стоимость обслуживания долга и остаточную плату за кредит ОПК (остаток долга)  на год окончания прогнозного периода (перепродажи оцениваемого объекта). 

     2.1. Определяем  сумму кредита ИК  как произведение процента от  стоимости приобретения оцениваемого  объекта недвижимости, определяющего  размер кредита и стоимости  приобретения объекта С_пр: 

ИК = 0, 30 · Спр = 0,30 · 14 850 =  4455 тыс. руб. 

      

     2.2. Определяем ежемесячный платеж ЕПЛ с учетом срока кредита и банковской ставки:

     ЕПЛ = ИК · /PМТ/

= ИК ·  /колонка № 6/ ,

где /PМТ/ – фактор текущей стоимости периодического взноса на погашение кредита, который выбирается из таблиц сложного процента (таблиц 6-ти функций денег) как значение колонки № 6 "Взнос на амортизацию единицы" (шестая функция денег) с ежемесячным начислением заданного банком банковского процента (ст.б.пр.) за период, который отражает срок кредитования N.

      Тогда:

ЕПЛ =  4455 · /колонка № 6/

= 4455 · 0,01075 =  47,8912 тыс. руб. 

     2.2. Определяем годовые расходы по  обслуживанию долга:

РОД = ЕПЛ · 12  = 47,8912  · 12  =  574,695 тыс. руб. 

     2.3. Определяем остаток платежей по кредиту ОПК₍₅₎ на конец прогнозного периода (10 лет).

ОПК₍₅₎ = ЕПЛ · /PVA/

= ЕПЛ · /колонка № 5/ ,

где /PVA/ – фактор текущей стоимости единичного аннуитета, который выбирается из таблиц сложного процента (таблиц 6-ти функций денег) как значение колонки № 5 "Текущая стоимость единичного аннуитета" с ежемесячным начислением заданного банком банковского процента (ст.б.пр) за период, который отражает остаток платежей между сроком кредитования и анализируемым периодом (остаточный срок кредитования после продажи или перепродажи)     (N – n). Тогда:

ОПК(5) = 47,8912 · /колонка № 5/

= 47,8912 · 75,67116 =

= 3623,983  тыс. руб.

     3. Определим денежные потоки по годам прогнозного периода. Расчет производим в табличной форме (таблица 3.3).  
 
 
 
 
 

Таблица  3.3

     4. Определение ставки дисконтирования.

            Для расчета ставки дисконтирования используем метод кумулятивного построения. Безрисковая ставка выбрана по ставке рефинансирования Центрального банка. В настоящее время она составляет 8,25 %.  Расчет ставки премии за риски инвестирования в объект недвижимости осуществляется в табличной форме (таблица 3.4).