Лекции по "Управление недвижимостью"

     1. Предоставление в пользование  и владение элементов ОН (аренда).

     2. Реализация обеспечения функционирования  объекта (технические, коммунальные  услуги).

     3. Стандартный перечень услуг (парковка, питание, служба безопасности, средства  телекоммуникации).

     4. Дополнительный сервис для клиента  (дизайн, аренда транспорта, офисного оборудования, погрузочно-разгрузочные работы, торговля сопутствующими товарами и т.д.).

     Между всеми субъектами рынка недвижимости могут возникать конфликтные  ситуации. Конфликт – это столкновение разнонаправленных интересов, целей, позиций, мнений людей. В основе конфликта лежат ситуации, в которых стороны принимают противоположные позиции либо по поводу цели, либо по поводу средств достижения этих целей. Конфликт порождает недоверие и требует разрешения.

     В современных условиях конфликт перестает считаться негативным явлением. Сегодня психологи рассматривают конфликт как естественное возникновение назревших противоречий между людьми. В конфликтах нужно разбираться и преодолевать их. Два стратегических пути разрешения конфликтов:

1. Перестроить реальности в пользу оппонента.
2. Пытаемся изменить отношение оппонента к существующему положению дел.

     Стратегия разрешения конфликта представляется следующим образом: создать атмосферу сотрудничества, стремиться к ясности общения, признать наличие конфликта, договориться о процедуре его разрешения, сформировать проблему конфликта, исследовать возможные варианты решения конфликта. Установить срок решения по данному конфликту, оценить принятые решения, не допускать выхода конфликта за пределы коллектива. 

     2. В современных условиях человеческие ресурсы рассматриваются как факторы производства, которые нужно производить, размещать, развивать, мотивироваться и стимулировать. Решением всех этих вопросов и задач занимается служба управления персоналом УК вместе с менеджером комплекса и объекта. Основные направления деятельности этой службы:

     1. Разработка стратегии управления персоналом, которая отвечает целям компании (перспективное планирование потребности в персонале с учетом развития компании и динамики рынка труда).

     2. Прогнозирование вакансий (пенсионеры, декретные отпуска, планирование работ по замещению этих вакансий).

     3. Организация профессиональной подготовки  и повышения квалификации работников  всех уровней (это резерв для занятия вакантных должностей в будущем).

     4. Обеспечить достойный уровень мотивации (пирамида Маслоу) и в соответствии с иерархией строите эту мотивацию.

     5. Умение определить эффективность  мер мотивации. В качестве проверки  – аттестация персонала.

     6. Добиваться нормального регулирования  трудовых отношений в коллективе.

     7. Обеспечивать охрану труда и безопасности.  

     Тема 6. Управление портфелем  недвижимости.

     1.Определение  предмета: цели, принципы, факторы, формирующие  портфель.

     2. Управление портфелем  недвижимости и  рисками.

     1. Портфель недвижимости, это набор объектов недвижимости, сформированный на разных этапах для получения доходов. Управление портфелем недвижимости предполагает совокупность объектов, не объединенных общей территорией.

     Управление  – это совокупность развития во времени во времени процессов приобретения, создания, реконструкции, эксплуатации, обслуживания, реализации в целях увеличения доходов и минимизации рисков.

     По  отношению ко всему портфелю могут  быть сформированы следующие цели:

     1. Устойчивый поток доходов за  счет приобретения ОН и сдачи их в аренду.

     2. Доход за счет приобретения  портфеля для организации в  нем бизнеса.

     3. Получение дохода за счет приобретения  объектов, его развития и последующей  продажи.

     4. Получение дохода от реализации  построенных ОН по частям или  целиком.

     5. Получение дохода за счет финансирования строительства через эмиссию ЦБ.

     6. Получение дохода в долгосрочной  перспективе за счет строительства  или приобретения, эксплуатации  и перепродажи.

     7. Получение льгот от налогообложения.

     Цели  инвесторов зависят от:

1. Наличия собственных средств.
2. От желания получать доходы быстро или в долгосрочной перспективе.
3. Желает инвестор сам заниматься бизнесом или передаст управление УК.

Принципы  формирования:

Диверсификация – предполагает набор объектов с учётом:

     - их типа – классификации: жилая, коммерческая, общественная,

     - местоположения – поиск развитых регионов, ландшафтные характеристики, инфраструктура,

     - методов инвестирования – наличие собственных или заемных средств, возможность использования ипотеки (риски, кризисы),

     - предпочтений компании – предпочтения управляющего с т.з. инвестирования - безрисковое ведение бизнеса, следовательно гарантированный, но небольшой доход. Либо рисковое вложение – и получение дохода в краткосрочном или долгосрочном периоде,

     - уровень экономического развития региона – перспективы региона, демографическая ситуация,

     - спрос и предложение на РН – информация об объектах, мониторинг рынка,

     - доходность и рискованность активов  портфеля - доходность портфеля должна быть максимальной, с учетом минимальных рисков.

     Общие положения формирования портфеля:

     Стратегии формирования портфеля – способ организационных, финансовых и экономических действий при формировании портфеля, предназначенных для поэтапного достижения конечных целей в долгосрочном периоде.

     Тактика формирования портфеля – организационные, экономические и финансовые действия для достижения результатов в краткосрочном периоде.

     Существует  понятие, как уровень развития стратегии  портфеля. Здесь различают:

     - корпоративные стратегии – создание  стратегических зон хозяйствования (СЗХ) или отделений корпорации, обеспечение конкурентных преимуществ и инвестиционных критериев наиболее перспективных СЗХ

     - и второй уровень – стратегия  внутри самой СЗХ – управление  этой зоной, определение последовательности  действий для обеспечения конкурентоспособного преимущества этой зоны и  манипуляция действиями в ответ на изменение внешней среды.

     Миссия  – понятие, отражающее предназначение бизнеса, его философию в сфере недвижимости. Миссия у каждого уровня УН будет своя.

     Цели формирования портфеля могут быть упрощены и с этим связана миссия фирмы: пример – обеспечение населения жилой площадью. Создание рабочих мест и повышение занятости населения, привлечение инвестиций в регион и т.д.

     Общая модель формирования и управления портфелем недвижимости м.б. представлена как ряд положений:

     1. Наличие источников информации  для формирования и управления  портфелем недвижимости (РН с его концепцией развития и его информационным обеспечением; рынок капитала с его концепцией развития в стране, видами финансирования и т.д.).

     2. Наличие развитого предложения  в виде производителей ОН (строителей).

     3. Наличие развитого рынка потребителей.

     4. Страхование.

     5. Внутренняя и внешняя информационные  среды. 

     2. При УН необходимо акцентировать внимание на таких моментах, как управление целями, разработка стратегии, управление доходностью и т.д. Важнейшее место занимает управление рисками. Существуют следующие группы рисков:

     - внешние – обусловленные проявлением  особенностей ОС (макро и микро). Под макросредой понимают экономическую ситуацию в стране, налогообложение, демографию, политическое состояние, уровень рыночной конъюнктуры. Под микросредой понимают: конкурентов, посредников, поставщиков, потребителей, заказчиков, контактные аудитории.

     - внутренние риски – связаны с внутренним состоянием управляемого ОН в процессе его создания, эксплуатации и т.д.

     Если  конкретизировать группы рисков на РН, то можно выделить следующие:

     - юридические – неопределенность  прав на ЗУ, отсутствие разрешительной  документации, связанной с объектом, неправомочность  сделок

     - градостроительные (проектные, технологические) – неправильный выбор места реализации объекта, несоответствие окружающей застройки, ошибки в конструктивных решениях

     - экономические организационные  риски – неверный макро прогноз, прогноз развития РН, выбор неправильной организационной формы проекта и т.д.

     - финансовые – неразвитость финансового  рынка, неграмотно выбранное сопровождение  финансового проекта, кризис финансовой  системы

     Борьба  с рисками может выражаться в таких действиях как:

     - предотвращение риска;

     - отказ от взятия кредита;

     - передача риска на другую сторону  договорных отношений (подрядчик,  инвестор, риелтор);

     - разделение риска (при заключении  договора определяется в долях, %-х);

     - сокращение риска (система предупредительных ремонтов)

     - страхование риска

     Можно отметить положительные и отрицательные стороны УН, а следовательно риски в УН:

     Положительные:

     - низкий уровень риска, который  обеспечивается правом аренды

     - стабилизация ежемесячного операционного  дохода

     - длительный срок аренды

     - постоянный рос цен на недвижимость

     - управление недвижимостью дает  более высокую ставку доходности, чем занятие с финансовыми активами

     Отрицательные:

     - низкая ликвидность

     - риск потери доходов

     - требуемый большой размер  инвестиций

     - большой срок окупаемости инвестиций

     - зависимость РН от рынка капитала

     - зависимость РН от стабильности  региона, от доходов населения, от демографических и миграционных изменений.