Лекции по "Управление недвижимостью"

     Управление  недвижимостью.

     Тема 1. Недвижимость. Как  объект управления. Уровни управления недвижимостью.

     1. Сущность управления  и его функции

     2. Понятие недвижимого  имущества

     3. Методологические  подходы к управлению  недвижимостью. Уровни  управления.

     1. См. лекции по менеджменту. Управление – это сознательная, целенаправленная, систематическая деятельность, по организации эффективного функционирования объекта управления в условиях изменяющейся среды.

     Управление  это не разовый процесс. Оно зависит  от факторов внешней среды. Применительно к недвижимости надо иметь ввиду многообразие самих объектов собственности, это непосредственно объекты недвижимого имущества, имущественный комплекс предприятий, портфель недвижимости и т.д.

     В основе управления лежат отношения  собственности. Функции управления: планирование, организация, контроль.

     Теория  управления Файоля.

     Современное толкование функции управления –  это:

     1. Прогнозирование и планирование

     2. Организация деятельности по  управлению (создать какие-то службы, организация экономических отделов, социальные службы)

     3. Руководство процессом управления  – это постановка задач перед  персоналом

     4. Координация деятельности всех  служб

     5. Контроль

     2. См. ГК РФ ст. 130.

     По  мнению специалистов требуется поглубже разобраться в понятии недвижимое имущество, недвижимость или недвижимая собственность. Недвижимое имущество – это понятие, отражающее лишь физическое, материальное состояние объекта, имеющего прочную связь с землей, безотносительно к правам собственности и обременениям.

     Недвижимая собственность или недвижимость – более полное понятие, систематизирующее различные сущности этого термина, как физическую, так и юридическую, экономическую и даже социальную составляющую (сущность).

     Недвижимость  это единство недвижимого имущества  и права собственности на него, объект недвижимости всегда имеет несколько ипостасей, а именно физическую, юридическую, экономическую определенность и социальную значимость. В российском законодательстве закрепилось трехмерное понимание прав собственности на имущество – в виде владения, пользования и распоряжения (ст. 209 ГК РФ). Ещё м.б. обременения и сервитуты.

     Классификация недвижимости. Различают:

     - по форме собственности (государственная,  муниципальная, частная)

     - по функциональному назначению (жилая, коммерческая, индустриальная, социальная, рекреационная)

     - по целям собственности (операционная  и инвестиционная)

     - по местоположению объекта недвижимости (доступность, окружение недвижимости)

     3. Управление недвижимостью рассматривается как вид предпринимательской деятельности, который подразумевает реализацию многих мероприятий (инвестиционных, строительных, риелторских, залоговых, обменных, а так же реализацию прав собственности). УН – деятельность, осуществляемая на свой страх и риск. Она направлена на извлечение прибыли от реализации прав собственности. Кроме этого УН понимают как деятельность по:

     - эксплуатации недвижимости

     - управлению персоналом

     - арендной политике

     В этом случае задачей управления является повышение эффективности отдачи от вложений. УН включает систему законодательного и нормативного регулирования, осуществляемого государственными органами, кроме этого оформлением и регистрацией документов на объект недвижимости и управление ОН в интересах собственника.

     Объектом  управления может выступать как отдельный объект, так и соответствующая им система имущественной, ведомственной, федеральной и частной недвижимости. УН осуществляется в трех направлениях: правовом (распределение прав на недвижимость), экономическом (управление доходами и затратами в процессе эксплуатации), техническом (поддержание в хорошем состоянии).

     УН  может быть: внешним – деятельность государственных органов, направлена на создание «правил игры» и внутренним – деятельность самой организации на основании своих прав и правил.

     По масштабам и структуре управления выделяют следующие уровни УН:

     1. Управление отдельными ОН

     2. Управление комплексом ОН

     3. Управление имущественным комплексом  предприятий

     4. Управление территориями

     5. Управление портфелем недвижимости. 

     Тема 2. Роль государства в регулировании сферы недвижимости. Цели и задачи управления государственной и муниципальной недвижимостью.

     1. Роль государства  в регулировании  сферы недвижимости. Правовые основы  управления недвижимостью.

     2. Цели и задачи  управления государственной  и муниципальной недвижимостью.

     3. Способы управления  государственной  и муниципальной  недвижимостью. Приватизация.

     1. Государство выполняет не только регулирующие функции, но и является крупнейшим собственником недвижимости. Делаем акцент на роль регулятора. Роль государства в регулировании сводится к следующему: осуществление идеологической и законной функции, концентрации ресурсов (государственных и частных) для создания инфраструктуры РН, разработка «правил игры», требований к участникам РН (создание институтов регистрации прав на недвижимость, самих ОН, надзор за состоянием строительных организаций и их поддержка, применение санкций к участникам рынка). Создание системы информации о состоянии РН и обеспечение её открытости, формирование системы защиты покупателей от потерь, предотвращение воздействия на РН других видов регулирования (фискальные, монитористские не должны сильно сказываться на РН, изменение курса валют).

     Основными направлениями государственного регулирования  сферы недвижимости является:

     1. Осуществление обеспечения прав и интересов пользователей, владельцев и собственников

     2. Поддержание оптимального соотношения  интересов общества в целом и субъектов РН

     3. Повышение эффективности использования  недвижимости

     Методами  государственного регулирования выступают:

     1. Метод прямого вмешательства  (административные, создание законов,  постановлений, инструкций, правил  и т.д.; создание наличия механизма ответственности при нарушении требований к сделкам с недвижимостью; регистрация, лицензирование предпринимательской деятельности).

     2. Косвенные методы (использование экономических рычагов, налогообложения ОН, налог на землю, реализация государственных целевых программ в сфере недвижимости, установление амортизационных норм, решение и регистрация вопросов землепользования и развития инфраструктуры).

     Т.о. государство на РН выполняет следующие  функции:

     - регулятора

     - профессионального участника РН

     - эмитента государственных и муниципальных  ЦБ под залог НИ (земли)

     - законодателя

     - инвестора, контролера

     - третейского судьи

     Система государственного регулировании РН включает в себя государственные  и иные нормативные акты, а так же органы государственного регулирования и контроля, к ним относятся: Министерство имущественных отношений, федеральные и муниципальные. Им подчиняются органы исполнительной власти и главы администраций и местного самоуправления. Высший орган власти – Федеральное собрание, Президент, Правительство.

     Нормативно-правовыми  основами УН являются:

     - Конституция

     - ГК РФ

     - закон о собственности, о приватизации, об ипотеке, о регистрации, об оценочной деятельности, о банкротстве, об инвестиционной деятельности, кодексы (лесной, водный).

     Для оперативного решения различных  проблем, связанных с УН субъекты федерации на основе ФЗ принимают  свои законы, положения о регулировании РН. Для реализации адекватности этих документов российским законодательством принята единая система профессионального управления недвижимостью ЕСПУН. Она создавалась в соответствии с экономическими условиями развитого рынка, а так же на базе действующего российского законодательства. Основная цель этих документов – защита интересов участников процесса УН. Этот документ устанавливает цель, задачи управления, объекты стандартизации, структуру групп документов, правил их обозначения, границ применения, а так же категориального аппарата, применяемого при управлении недвижимостью.

     Документы ЕСПУН должны обеспечить собственникам, владельцам недвижимости: понимание организации процесса управления, критерии оценки качества услуг по управлению, прозрачность деятельности управленцев. Управленцам ЕСПУН дает: знание по организации эффективного управления, единую терминологию и понятийный аппарат, так же инструментарий по повышению качества услуг по управлению. Потребителям ЕСПУН дает: гарантию качества обслуживания недвижимости, возможность предъявления претензий и гарантию их удовлетворения в судебном порядке.

     Данные  стандарты ЕСПУН создаются на основе государственного стандарта  ИСО 9000 система менеджмента качества, стандартов отраслей, предприятий, обществ, государственная система стандартизации РФ.

     По  ЕСПУН деятельность по управлению состоит  из:

     1. Экспертизы недвижимости (техническая,  правовая, рыночная, экономическая,  управленческая)

     2. Выбора НЭИ

     3. Разработки программ управления  ОН

     4. Организации системы технической эксплуатации

     5. Маркетинга ОН

     6. Управления проектом развития  ОН

     2. Недвижимость, как для государства, так и для муниципалитета является источником доходов. Поэтому управление этими уровнями недвижимости должно быть подчинено стратегической цели – роста благосостояния и повышение качества жизни населения.

     При изучении данного вопроса можно  прибегнуть к концепции управления государственным имуществом РФ, принятой в 2000 году. Цели концепции:

     - рост доходов федерального бюджета,  за счет эффективного управления недвижимостью

     - оптимизация структуры собственности для экономического роста

     - использование государственных  активов для привлечения инвестиций  в реальный сектор экономики.

     Для реализации этой программы необходимо было провести: полную инвентаризацию государственной недвижимости, классификацию ОН по признакам, определяющим специфику управления, повысить эффективность управления государственным имуществом, перейти к объектному управлению, привлечение управляющих компаний с контролем за их деятельностью.

     В основу концепции положены принципы управления на основе объектного подхода, принципы НЭИ и принцип платности.

     В настоящее время при управлении государственной и муниципальной  недвижимостью реализуется функциональный и отраслевой подходы. На уровне субъектов РФ комитеты или министерства распоряжаются ОН в рамках переданных им полномочий: инициируют продажу государственных предприятий, приватизацию, утверждают типовые уставы государственных предприятий, могут выступать арендодателями, выступают инициаторами передачи имущества в хозяйственное ведение или оперативное управление. Это и есть функциональный подход.