Лекции по "Управление недвижимостью"

     В России сформирован ряд основных положений концепции управления УК (с их помощью):

     1. УК самостоятельный хозяйствующий субъект, юридическое лицо

     2. Договор на управление заключается  на пять лет

     3. Размеры вознаграждения УК устанавливаются договором, пути направления его использования определяются самой УК, но для государственной недвижимости (при работе с ней) УК несет ответственность за целевое использование бюджетных средств включая и размер вознаграждения.

     4. УК должна предоставить гарантийное  обеспечение договора по случаю нанесения ущерба объекту в результате ненадлежащего исполнения своих обязательств (перепланировка, работа с кровлей).

     5. Отбор компаний для управления  объектами государственного имущества  осуществляется на открытом конкурсе и обязательным условием является бизнес-план управления объектом.

     В России появился термин – сервейинг - профессиональное, комплексное и систематическое управление недвижимостью в интересах собственника. За собственником остается контроль за качеством управления и стратегическими решениями по качеству управления. Оперативное управление – делегируется сервейинговым компаниям. Т.о. их функции:

     - сбор и обработка информации  об ОН, о городском планировании, зонировании

     - подготовка и реализация проектов  застройки

     - функция оценки

     - ремонт, модернизация, реконструкция

     - аренда

     - продажа

     Этим  самым охватывается весь ЖЦ ОН.

     К недостаткам в развитии предпринимательства  в сфере профессионального управления недвижимостью можно отнести  следующие:

     1. недостаточное развитие этого  вида деятельности, отсутствие конкуренции,  нет системы качества и опыта  управления.

     2. слабая, не разработанная нормативно правовая база и постоянно идущий передел собственности (1, 2 волны приватизации).

     3. Отсутствие единых стандартов  управления недвижимостью, закрытость  информации по управлению, недостаток  опыта и отсутствие желания  делиться им.

     Одним из направлений преодоления негативных тенденций является развитие СРО в сфере управления недвижимостью: «Гильдия управляющих и девелоперов». Российское общество управляющих недвижимостью пытается усовершенствовать и ускорять разработку единых стандартов, они призваны аккумулировать опыт, распространять его, осуществлять переподготовку и совершенствовать законодательную базу в сфере управления недвижимостью. 

     2. Набор услуг, оказываемых УК включает:

     - управление экономическим состоянием  объекта – уровнями затрат, доходностью и управление стоимостью.

     - управление финансовыми потоками  – расчеты с подрядчиками, поставщиками  и бюджетом

     - управление потреблением объекта – проведение маркетинговых исследований в целях повышения качества сервиса.

     - управление эксплуатацией объекта – работы по содержанию объекта, подбор персонала и управление им, подбор подрядчиков.

     - управление рисками – страхование  объекта и предпринимательских  рисков.

     - Юридическое оформление хозяйственных операций – заключение договоров с подрядчиками, собственниками.

     Услуги, которые предоставляет УК можно  разделить на  следующие группы:

     - административное управление (координация  работ по эксплуатации объекта,  взаимоотношения с клиентами, отношения с властными и надзорными органами, отчеты перед собственником).

     - эксплуатационная деятельность (техническое  обслуживание, контроль за состоянием  инженерного оборудования, технические ремонт и другие виды, комплексная уборка – клининг и благоустройство территории, ведение технической документации).

     - финансовая деятельность (разработка финансового плана, ведение БУ, составление финансовых отчетов, выявление финансовых результатов и работа с должниками).

     - маркетинговая деятельность (анализ  конкурентов, рекламы, исследования  конъюнктуры рынка по интересующим вопросам).

     - консалтинговые виды деятельности (разработка стратегии объекта, анализ НЭИ, оптимизация портфеля недвижимости, оптимизация налогообложения, разработка инвестиционных планов развития объекта, оценка рыночной стоимость объекта).

     Девелопмент (включает бизнес-план развития проекта и разработку самих проектов развития).

     Размер  вознаграждения определяется по разному:

     - % от ДВД – 5-6 %

     - на этапе строительства и сдачи объекта определяется уровень участия компании в проекте и определяется размер вознаграждения в фиксированной сумме за оказанные услуги.

     Наиболее  распространенный первый случай, т.к. стимулирует  рост доходов от объекта.

     Для обеспечения качественного управления существуют стандарты УН (предыдущая лекция: ЕСПУН).

     Структура, состав и классификация ЕСПУН включает в себя:

     - нормативные документы, к которым  относятся стандарты профессиональной  деятельности, которые отражают основные термины в области управления, принципы и подходы к управлению, классификация объектов управления, определение основных субъектов управления, описывают алгоритм.

     - методические рекомендации по  организации деятельности недвижимости: включает подробное описание  рекомендуемых действий, возникающих при управлении недвижимостью.

     Стандарты ЕСПУН включают 6 групп:

     0 уровень: «Организационно-методические положения». Документы этого уровня устанавливают термины, определения, принципы объектов, границы управления, структуру, состав и классификацию ЕСПУН и принципы ЕСПУН следующих уровней.

     1 уровень: документы первой группы – «Базовые стандарты по УН». Устанавливают требования к базовым процессам управления по отдельным классам ОН (зданиям). Задача – сформировать требования к отдельным ОН, имущественным комплексам, территориям.

     2 уровень: документы второй группы. «Функциональные стандарты по УН». Устанавливают требования к остальным областям УН (эксплуатация, т.е. функционирование).

     3 уровень: документы третьей группы. «Пообъектные стандарты по УН». Включают особенности организации управления ОН в зависимости от их функционального назначения.

     4 уровень: документы четвертого уровня. «Обслуживающие стандарты по управлению недвижимостью». Устанавливают порядок взаимодействия УК с поставщиками, пользователями.

     5 уровень: документы пятого уровня. «Прочие стандарты» - резервная группа. 

     Тема 5. Управление успехом  делового партнерства  и персоналом в  УК.

     1. Психологические  проблемы в работе  с недвижимым имуществом в УК.

     2. Формирование команды  управления.

     1. Особенности делового общения управляющих разных уровней:

     1. На первом уровне представители высшего менеджмента (топ - менеджеры) решают следующие проблемы:

     - Формирование стратегии ресурсного обеспечения компании, включая персонал. Установление требований к количественному и качественному составу персонала, определения способов развития персонала, утверждение штатного расписания, подписание трудового контракта. Топ – менеджер назначается собственником и топ – менеджер подотчетен собственнику.

     2. На втором уровне назначается  менеджер комплекса, как правило, их готовят из хорошо проявивших себя менеджеров объекта: они подчиняются топ – менеджеру, подотчетны перед ним и в их обязанности входит подбор менеджеров объекта, работников по эксплуатации объекта недвижимости.

     3. Третий уровень: менеджер объекта  – линейный менеджмент, их подбирают и готовят из числа технического персонала и из специалистов в области управления финансами, профессионалов технического обслуживания. Этот уровень подчиняется менеджеру комплекса, у него свой план работ. Он участвует в подборе кадров, а также в увольнении всех технических служб.

     С персоналом компании работают менеджеры  всех уровней. Качество работ с персоналом проявляется в аттестации работников, проводимой службой управления персонала. В работе с персоналом существенное значение играет стиль руководства, которой владеет менеджер:

     1. Ситуационный стиль – современный  стиль управления основанный  на демократических принципах  в общении с персоналом. Не  устраняет авторитарного режима.

     2. Чисто авторитарный стиль –  в основе убеждения менеджера, что единственный мотив человека к труду являются его физиологические потребности. Отрицательные стороны – снижение доверия к работникам, жесткое администрирование и как следствие снижение производительности труда.

     3. Чисто демократический стиль  – основан на учете всех  мотивационных уровней у людей, включая и социальные и экономические и т.д. Положительные стороны – этот стиль управления возможен не в любом коллективе, может приводить к халатности и разгильдяйству. Реализуется на более высоком уровне развития персонала. Создаются условия для самостоятельности, инициативности персонала, ответственности, даже не требует контроля за исполнением (в идеале).

     Современные стили управления стремятся к  демократизации, важным моментом в  продвижение по этому пути является разработка системы мотивов и стимулов.

     Основные  проблемы менеджмента во взаимодействии с темя сторонами:

     1. Проблема взаимодействия с подрядчиками. Наиболее важный момент – контроль  за выполнением договорных обязательств. Выбор подрядчика на конкурсной  основе. Эти проблемы решаются на конкурсе (тендерной комиссией): важным является проверка его репутации на рынке услуг.

     2. Проблема взаимодействия с собственником  недвижимости:

     - взаимодействует с собственником  высший (топ) менеджер. По рекомендации  собственника (либо вместе с ним) определяется стратегия формирования и развития ОН или комплекса ОН. Организует проведение переговоров и участвует от лица собственника. Определяет политику УК на всех стадиях сотрудничества с собственником.

     - менеджер комплекса так же принимает участие в разработке концепции по управлению объектом, вместе с собственников. Его конкретной задачей является разработка технического задания на управление ОН. В его функции входит обеспечение рабочих контактов с представителями заказчика и контроль за его исполнением.

     - менеджер объекта – в плане взаимодействия с собственником осуществляет тщательный отбор клиентов, с помощью анализа финансового состояния, кредитного состояния клиента (арендатора). В отношении с клиентами менеджер объекта так же разрабатывает методы по их удержанию, путем грамотной ценовой политики, выполнение всех условий, которые предъявляются клиентом и его потребностей в подборе помещения, обслуживание его и в платежах.

       В рамках задач менеджера объекта  стоит задача создания сервисной службы для клиентов, которая соответствует стандартам качества, представлена хорошо продуманной структурой, услуги на которую предъявляют спрос со стороны клиента подразделяют на 4 группы: