Лекции по "Управление недвижимостью"

     Отраслевой  подход – к компетенции отраслевых органов на местах относятся вопросы  определения целей и видов порядка деятельности унитарных предприятий в соответствующей отрасли, а так же разрабатывают концепции и программы по эффективному использованию имущества, разработка вопросов по реорганизации и ликвидации муниципальных учреждений.

     Функции муниципальной недвижимости – задачей управления муниципальной недвижимостью является повышение эффективности управления муниципальными объектами. Функции местных органов по управлению муниципальной недвижимостью: владение, пользование, распоряжение, создание, поддержание инфраструктуры для функционирования муниципальной недвижимости (газ, электричество, дороги), утверждение и разработка схем территориального планирования, правил землепользования и застройки территорий, содержание мест захоронения мусора и его вывоза.

     Задачи - обеспечение сохранности и эффективного использования муниципального имущества, решение социальных задач, связанных с муниципальным имуществом, оптимизация издержек содержания объектов.

     Объекты муниципальной недвижимости: ЗУ, ОН органов местного самоуправления, жилищные хозяйства, объекты инженерной инфраструктуры, транспортный комплекс, природные ресурсы, социальные объекты и т.д.

     3. Управление имуществом осуществляется несколькими способами:

     1. Самостоятельное владение и управление  недвижимостью

     2. Передача имущества на праве аренды

     3. Передача недвижимости в оперативное  управление

     4. Передача недвижимости в хозяйственное  ведение

     5. Приватизация

     Тема  3. Организация процесса управления недвижимостью.

     1. Подготовительные  работы по приемке  (передаче) объекта  в управление.

     2.Функции, субъекты управления, разработка плана управления объектом:

     - разработка  плана обследования объектов.

     - управление эксплуатацией  объектов.

     1. Первой управленческой процедурой в процессе подготовки объектов к передаче (приему) является определение целей и задач для переговоров с заказчиком. Она заключается в следующих действиях:

     1. Составление первичного представления об ожидаемых результатах управления.

     2. Процедура представления о результатах исследования: представление о процессе достижения этих результатов.

     3. Сопоставление желаемых целей с ресурсными возможностями.

     Цели  выдвигаемые заказчиками:

     1. Получение максимального дохода  от эксплуатации объекта и  последующей его перепродажей.

     2. Получение максимальных доходов  от сдачи в аренду.

     3.  Увеличение стоимости объекта, включая развитие объекта.

     4. Минимизация потерь, связанных с  эксплуатацией.

     5. Повышение престижа управляющей  компании (УК) для формирования имиджа на рынке.

     На  основании данных целей формируется  концепция управления: общий замысел  управления, уточнение проблем и их решение, теоретические подходы к перестройке деятельности УК.

     На  основании концепции готовятся  технические задания (заказчик стремиться к УК). В них отражаются особые условия функционирования объекта (помимо целей), которые могут ограничивать деятельность управляющего (рекомендации по выбору арендаторов (их профилю), сроки мероприятий, резервирование помещений для нужд заказчика и т.д.).

     Затем готовиться сам договор на передачу объекта в управление. Он должен отражать предмет договора, ожидаемые финансовые, экономические, технические, социальные результаты управления, размер вознаграждения УК, форма выплаты вознаграждения, ответственность сторон.

     После подписания договора организуется сам  процесс приемки – передачи. Он предполагает назначение срока передачи, ответственных за этот процесс с обеих сторон и назначения экспертов.

     В этот же период передается:

     - техническая документация по  объекту. В неё входит план  и геодезическая съемка участка, технический паспорт на здание и оборудование, поэтажные планы, проектно-сметная документация, акты приемки-сдачи объекта от строителей, схемы внутренних сетей водоснабжения, газоснабжения, электросетей, щитки, телефонная связь и т.д., схемы подземных коммуникаций, экспликация колодцев, чертежи контуров заземлений и т.д., акты предыдущих экспертиз и ведомость дефектов (обнаруженных) и все документы и акты по ремонтным работам.

     Передается:

     - бухгалтерская, финансовая документация, а также все договора, которые ранее были заключены.

     По  итогам проведенной экспертизы готовится предварительное заключение о состоянии объекта, о физическом износе элементов конструкций, готовится заключение о финансовом потенциале объекта. Этот потенциал объекта определяет: текущий бюджет для объекта, предполагает операционные расходы, имущественный налог, страховку, земельный налог и размеры коммунальных платежей; определение балансовой (восстановительной) стоимости здания (ОФ), а так же рыночную стоимость объекта, если она оценена, а так же определяем нормы амортизационных отчислений.

     Проанализировать  ОР 9за три года, с анализом потерь (их причины), разработка арендной политики (состав арендаторов, условия и сроки  аренды), план капитальных вложений, кредитная политика (размер кредита, сроки погашения, источники погашения).

     В процессе приемки объекта необходим  анализ текущего менеджмента – состояние  управления объекта.

     Проводится  анализ прежнего стратегического управления, анализ процедуры взаимодействия с собственником, арендатором, и также персоналом, проанализировав штатное расписание, должностные инструкции и оценить эффективность управления персоналом. 

     2. Основными функциями управления объектом выступает планирование, руководство и контроль. Реализация функций управления зависит от субъективной деятельности, от предметной сферы, а также от уровня управления. Например, с позиции субъекта управления УК может иметь дело с:

     - заказчиком управления (физические, юридические лица, собственник объекта,  представитель собственника).

     - клиентами (юридические, физические  лица: пользователи и арендаторы).

     - с подрядчиками (юридические лица).

     - с персоналом.

     - со своим штатом.

     План  управления в основном охватывает обследование объекта и управление его эксплуатацией. Он должен создавать предпосылки для эффективного процесса управления т являться основным документом для оперативного управления объектом. Он (план) составляется на разные периоды времени с различным уровнем детализации:

     - календарный план (на весь период  управления объектом, в целом,  по сроку заключенному в договоре)

     - ежегодный план (с уровнями детализации  мероприятий в каждом году)

     - ежемесячный план

     - еженедельный план

     Обследование  объекта необходимо:

1. При смене владельца
2. При сдаче объекта на первичный рынок
3. При обновлении плана управления

     Методы  обследования объекта:

     - камеральный (кабинетный) – изучение справочной литературы и документации объекта

     - визуальный – обход объекта,  осмотр всех элементов здания

     - вербальный – устное объяснение от сотрудников.

     При визуальном обследовании производится обмер здания (длина, ширина, высота объекта) и определяется износ. Сам осмотр и обследование включает следующие шаги:

     - осмотр района, прилегающего к  объекту, обращение внимания на  ландшафт, социальное окружение, внешние опасности для эксплуатации зданий, прогноз тенденций.

     - осмотр самого участка с акцентированием внимания на архитектурной привлекательности, недостатках эксплуатации, состояние коммуникаций, освещенность, подъезд к объекту, место хранения и сбора мусора.

     - осмотр объекта и акцентирование  внимания на режиме работы объекта, на состоянии месть общего пользования, состояние инженерного оборудования, состояние противопожарных требований (соответствия).

     Управление  эксплуатацией предполагает разработку мероприятий по эксплуатации объекта, расчет затрат на эксплуатацию, периодичность технического обслуживания. Управляющий эксплуатацией должно иметь следующее:

1. Техническую документацию на ЗиС
2. Акты технического освидетельствования объекта
3. Договоры с подрядчиками
4. Контракты и должностные инструкции (на работников)
5. Вести документацию по правилам техники безопасности, пожарной безопасности, охраны труда.

     Под технической эксплуатацией понимается комплекс работ, связанных с нормальным функционированием объекта (техническим обслуживанием, санитарное содержание, текущий и капитальный ремонт, уход за земельными насаждениями, осмотры), реагирование на жалобы пользователей.

     Типы  управляющих воздействий при  эксплуатации (управлении) объекта: устранение недостатков косметическими мерами, профилактические меры в виде ремонтных работ и радикальные меры в виде капитального ремонта. 

     Тема  4. УК в системе УН.

     1. Место и роль  УК в системе  УН.

     2. Создание и стандартизация  деятельности УК.

     1. Профессиональное управление недвижимостью это предпринимательская деятельность какого-либо субъекта, которая обеспечивает эффективное использование недвижимости в интересах собственника, и получение собственного дохода от управляемого объекта.

     Цели  управления определяет собственник, задачей  же управления является поиск и оптимизация всех ресурсов данного объекта и построение схемы получения максимальной отдачи.

     Деятельность  УК включает следующие уровни управления:

     1. Отдельным ОН.

     2. Комплексом недвижимого имущества  (НИ).

     3. Портфелем недвижимости.

     1. Предполагает управление юридически  обособленной частью НИ, состоящей из ЗУ (доли ЗУ) и улучшений, стоящих на этой земле.

     2. Управление комплексом НИ –  в основе которого находится  взаимосвязанные и взаимодополняющие объекты, объединенные общей территорией, инфраструктурой и назначением.

     3. Управление совокупностью объектов (их групп) расположенных на разных территориях и имеющих различное назначение.

     Взаимодействие  между собственником и управляющим  строится на основе договора (на правах долгосрочной аренды с правом передачи в субаренду; доверительное управление).

     Тип договора определяется учредителями управления и содержит:

     1. Предмет договора, стороны по  договору, место заключения, дата  и срок.

     2. Описание передаваемого имущества  – уникальные характеристики (кадастровый  номер и т.д.), порядок передачи  объекта в управление и возвратности его собственнику, порядок управления (какие службы и функции), эксплуатация и содержание ОН, порядок определения вознаграждения УК и дополнительных расходов не предусмотренных договором, отчетность УК (периодичность, сроки, виды, структура), виды ответственности за невыполнение условий договора сторонами, порядок изменения и прекращения договора, особые условия (экспертиза, страхование).