Кәсіпорын құнын бағалау

Эксплуатациядағы  мүлікпен байланысты қағидасы -  берілген топ мынандай факторлар қағидасын ұсынады: өндірістік, қалдық өнімділік, салымдық, баластандырылған, неғұрлым тиімді пайдалану.

Өндіріс факторларының  қағидасы. Мүліктік кешен өндірістік жүйе болып табылады. Оның табыстылығы төрт фактормен анықталады: менеджментпен, еңбекпен, капиталмен және жермен.  Таза табыс – осы барлық төрт фактордың нәтижесі болып табылады.  Сондықтан табысты бағалау негізінде барық жүйелердің құны анықталады. Мүліктік кешенді бағалау үшін барлық жүйелердің табысын құрудағы әрбір фактордың үлесін білу қажет.

Қалдық өнімділіктің қағидасы. Жердің құнын бағалау негізінде оның қалдық өнімділігі жатыр.экономикалық қызметтің кез келген түрі келесідей факторлардың болуын қажет етеді: менеджмент, еңбек, капитал және жер. әрбір фактор берілген қызметпен жасалатын таза табыстардан төленуі тиіс. Сөйтіп, қалдық өнімділігі, еңбек және капитал  эксплуатациясына және менеджменттің шығындары өтелгеннен кейін, жер теліміне қосылғн таза табыспен анықталады.

Салым қағидасы – кез келген бір жаңа факторларды ендіру нәтижесінде шаруашылық объект құнының өсім сомасы. Салымның анықталуы: шаруашылық объектілерінің құнының ұлғаймалы немесе төмен сомасы. Сөйтіп, мүліктік кешенге қосымша активтерді қосу тиімді болады, егер олар мүліктік кешеннің нарықтық бағасынан жоғары болса. Мүліктік кешенге кез келген қосылған элементтер өтеледі, егер мүліктік кешен құнының өсімі, бұл элементтерді алуға кеткен шығындардан жоғары болған жағдайда.

Баланстандырылған қағидасы. өндіріс факторлары экономикалық баланстандырылған болса, онда меншік объектісінің құны максималды болады немесе сақталады.меншік объектілерінің құны төрт элементтердің баланстандырылуына тәуелді: рентаға, еңбекке, капиталға, басқару координациясына. Ең жоғарғы табысты қамтамасыз ететін әрбір меншшік объектісі үшін теоретикалық тепе-теңдік нүктесі бар. Қағиданың анықталуы: кез келген меншік объектісіне өндірістің әр түрлі факторларының оптималды сомасы сәйкес келеді. Олардың бір – біріне сай болуы арқылы мүліктің максималды құны пайда болады. Сөйтіп, әр түрлі мінездеме бойынша, мүліктік кешенді құрайтын үлестер бір – бірімен келісуі керек. Мүліктік кешен кез келген бір элементті қосу, берілген принципті бұзу, оның құнының өсуіне алып келмейді.

Неғұрлым тиімді пайдалану қағидасы – барлық қарастырылған үш қағиданың синтезі мүмкін болатын варианттардың ішінен жеткілікті негізделген мүліктік кешеннің функционалды мүмкіндіктерін неғұрлым толығымен орындайтын және объектінің ең жоғарғы құнына алып келетін, мүліктік кешен неғұрлым тиімді пайдалану варианты таңдалады. Құнды бағалау үшін осы вариант қолданылады. [1, 13б].

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ІІ. КӘСІПОРЫН ҚҰНЫН БАҒАЛАУДАҒЫ ТАБЫСТЫҚ ТӘСІЛ

 2.1 Тікелей капитализация әдісі

 

    Табыстық тәсілдегі маңызды түсініктің бірі болып, табыстың капитализация болып табылады. Ол обьект құнның потенциалды табыс әкелу мүмкіндігі негізінде бағаланатын, әдістер мен тәсілдер жиынтықтарын көрсетеді. Табыстық тәсілде қолдана отырып бағалаушы жылжымайтын мүлікті иемденуден болашақта алатын табыстың ағымдағы құнын өлшейді. Иемдену кезіндегі табыстар ағымы мен мүлікті қайта сатудан түсетін капитализация коэффициенті көмегімен ағымдағы құнға капиталдандырылады.

Капитализация коэффициентінің  екі түрі бар: капитализация ставкасы және пайда нормасы.

Капитализация савкасы  мүліктің жыл сайынғы әкелетін табысы мен мүлік құнының арасындағы өзара байданысты көрсетеді.

  Таза табыс көрсеткіштері мен мүлік құнына байланысыты, капитализация ставкасының келесідей түрлерін ажыратады:

1.Жалпы капитализация ставкасы. Таза операциялық табыстың жалпы обьект құныны қатынасымен есептеледі.

 2.Меншік қаражаттары үшін капитализация ставкасы. Ақша қаражат ағымдарының (салық салынғанға дейін), сатып алынған мүлікке салынған меншік қаражаттарына қатысты қатынасы ретінде анықталады.

3.Қарыз қаражаттары үшін капитализация ставкасы.несие бойынша жыл сайынғы төлемнің несие сомасы қатынасымен анықталады.

     Мүлікті  иемдену кезіндегі барлық артылықшылықтарын  ескеретін (яғни ақша қаражатының  ағымы) мүліктік табыстылық көрсеткіштері  ретінде пада нормасы анықталады. Тәжірбиедегі пайда нормасының  құндылығы болып , келесі мүмкіндіктер  қарастырылады:

• ақша қаражаттарының ағымын дисконттау әдісімен құнды бағалау кезіндегі дисконттау ставкасы;
• инвестициялық жобаның әртүрлі деңгейдегі бастапқы капитал салымдары мен кезекті табыстарын салыстыру кездегі салыстыратын көрсеткіштер.

Пайда нормасының түрлері:

    1.Ішкі пайда нормасы – бұл ақша қаражат ағымының нәтіжесінің (оң және теріс) алынатын инвестордың салым қаражаттарынан түскен әр жылғы пайда нормасы.

    2.Меншік қаражаттарына пайда нормасы инветицияның пайда нормасы Бұл көрсеткіш ішкі пайда нормасын көрсеткәштеріне ұқсас, болып келеді. Оны есептеу кезінде несиені өтеу бойынша обьектіні сатудан түскен табыс пен несиені төлегеннен соң қалған табысты, обьектіні сатып алуға жұмсалатын меншік қаражаттары қолданылады.

3. Қарыз қаражатарына пайда нормасы. Бұл көрсеткіш ішкі пайда   нормасына ұқсас болып келеді. Осы көрсеткішті есептеу кезінде банкпен  берілген несие, уақытылы табыс пен несиені мерзімінен бұрын өтеу жағдайында негізгі сома бойынша ( қарыз қалдығын алу).

     Кейде нақты  обьект үшін капитализация ставкасы мен пайда нориасы сәйкес келуі мүмкін,, бірақ бұл мүлдем әртүрлі көрсеткіштер және олар өзара ауыстырылмау керек.

Капитализация ставкасы пайда нормасы арасында өзара  байланыс бар.

   1. Капитализация ставкасы пайда нормасына тең. Обьект құны немесе табыс уақыт өтуімен байланысты өзгермейді. Уақытылы алынатын табыс қаражаттарға салынған пайданы көрсетеді. Бастапқыда салынатын қаражаттардың толық қайтарылуы, реверсия мерзімінде болады.

   2. Капитализация ставкасы пайда нормасынан көп. Оьект құны немесе табыс, иелік ету мерзімі кезінде төмендейді. Яғни бастапқыда салынатын қаражатардың толық қайтарылуы, реверсия  мезетінде мүмкін болмай қалады. Ревесия мезетіне дейін, белгілеген бастапқыда қаражаттар салымының үлесі уақытылы табыс түсімдерімен бірге қайтарылуы қажет.

   3. Пайда нормасы капитализация сиавкасынан асады. Иелік ету мерзімі кезінде өседі. Жыл сайынғы табыс көлемі салынатын қаражаттар пайда нормасын қамтамасыз ете алмайды, өйткені бұл пайда бөлігі реверсмя мерзімінде ғана алынады.

Әлемдік тәжірбиеде табыстық тәсілмен анықтағанда бағалаудың екі әдісі қолданады: тікелей капитализация әдісі және ақша ағымдарын дисконттау әдісі. Бұл кәсіпорын мүлкінің әртүрлі түрлердің құнын бағалауда неғұрлым әмбебап әдістер болып табылады.

Кәсіпорынның мүліктік комплексінің ағымдағы құнын есептеу үш этаптан тұрады.

І этап

Жылдық таза табыстың есебі

 

    Таза операциялық табыс бұл күтілген жылдық табыстың есептелген тұрақты мөлшерін айтамыз. Оны ипотекалық несие бойынша қарызға қажет етуге және амортизациялық аударымдарды есепке алғанға дейінгі, барлық операциялық шығындар  мен резервтерді бағаланатын мүліктен алып тастағаннан кейінгі сома. Таза операциялық табысты анықтағанда, ол мүлікті жалға беру төлеміне беріледі деген болжамға негізделеді. Таза операциялық тбысты есептеу кезіде алдымен  потенциалды жалпы табысты анықтап алу керек.  Оны нарықтық жал төлеменің жиынтық мөлшері мен жыл ішіндегі соңғы бағалау күніне дейінгі басқа  табыстары түрінде көрінеді. Потенциалды  жалпы табысты есептеу кезінде,бағалаушы бағаланатын мүлікті жалға беру нарығына жататынын білу қажет. Бағалаушы бағаланатын мүліті басқа да  ұқсас жалға берілетін меншік обьектілерімен салыстыра отырып және олардың арасындағы ерекшеліктерге түзетулер енгізу қажет. Түзтуді енгізудегі ең тиімді тәсіл болып, нарықтағы жалданатын обьектінің салыстырмалы жұптарын іріктеп алу болып табылады. Егер мұндай обьектілер ұқсас болып, тек кейбір комоненттердеелеулі өзгерістер  болса. Онда түзетулер нарық мәліметтер негізінде есептеуге болады.

 

Ренталық түзетуді есептеу

Мысалы:

 

Көрсеткіштер	Айлық жал төлемі,теңге
1 гектар  жер телімінде авто  көлік тұрағы бар 1 гектар телімі автотұрақсыз. Автотұрақтың бар болуына түзету	20000000 15000000 5000000

 

    Түзету мөлшерін  нарықтық мәліметтермен дәлелдеуге  мүмкіндік болмған жағдайда,бағалаушы оны сараптамалық жолмен анықтайды.

     Мүлік иесі  жал төлемі түріндегі табыстан  басқа да қаражаттар алуы мүмкін. Олар мүлікті иемдену үрдісі  кезінде, мынадай түрде алынады:

           - автотұрақ пен гаражды пайдаланғаны  үшін төлемдер;

           - жарнаманы орнатқаны үшін төлемдер; 

           - стационарлық антенна үшін төлемдер;

    Потенциалды  жалпы табыс мөлшерін анықтау  үшін, бағалаушы мүлікті иемденуден  түсетін табыстар мен нарықтық  жал төлемінің жиынтық мөлшерін  қосу қажет.

     Бірақ есептік  жолмен алынған потенциалды жалпы  табыс вакансиядан не жал төлемінің  жетіспеуінен өзгертілуі мүмкін. Бағалаушы мүлікті иемдену кезінде  жал төлемінің бір бөлігінің  жиналмай қалу мүмкіндігін ескеруі  қажет. Олар туралы ақпаратты  алудың ең тиімді жалы болып, ұқсас меншік обьектісі бойынша төленген ренттік төлемнің мәлімеметтерін қарастыру болып табылады.

     Сонымен,  тиімді жалпы табысты алу үшін  жалға алушының ауысуы мен  жал төлемінің төленбеуінінің  болжанған шығындары потенциалды  жалпы табыстан алынып тасталынады.

Таза оперциялық табыс  алу үшін  бағалаушы шығындар талдауы арқылы жүргізеді. Мүліктік  кешен иесінің шығындары үш топқа  бөлінеді: тұрақты (тіркелген шығындар), операциялық (эксплуатациялық) шығындар жіне оны басуға резервтер.

     Тұрақты  шығындағы  мүлікке слық пен  сақтандыру бойынша шығындар  жатады. Бұл шығындар тіркелген  шығындар ретінде анықталады  және  олар меншік  обьектісінің  пайдалану деңгейіне байланыссыз  болып келеді.

   Операциялық шығындар  мүлікті ұстау жалға алушыларғақызмет көрсету және табыс ағымын ұстап тұру үшін шығындар жатады.

Меншік обьектілері  бойынша құрылған операциялық шығындар тізімін қарстырайық:

1. Басқару бойынша  көрсетілген қызметтерге төлем;

2. Комуналдық  қызметтер:  электрқуаты, газ, жылу отын, көмір, телефон, су, канализация, су құбырлары;

3. Қоқыс пен қалдықтарды  шығару;

4. еңбекақы;

5Еңбекақыға салық;

6. Қызметкерлерге жәрдемақы

7. Жөндеу мен ұстау;

8. Келісімді қызметтер:  от сөндіру жүйесі, лифт, телефон  күзет және т.б.

9. Сыртқы бейін мен  түс (егер ол ғимарат, құрылыс):

10. кеңсені ұста, оны  жинау және т.б.

11.банктік төлемдер   

12. заңды қызметер үшін  төлем;

13.Жарнама 

14.Бухгалтерлік қызметтер  үшін төлемдер;

15. Автокөліктерге шығындар;

    Орын басу үшін резерв қайта құру меншік обьектісін пайдалану кезінде мүлік иесімен ақша қаражаттары мыналарға резервтеледі; су құбыр жүйесін жөндеуге; канализацияға; жиһазға; үй төбесіне; лифтке; телефон жүйесіне және т.б. бағалаушы меншік иесінің осы ақша қаражаттарын пайдаланбайтынын білсе де, меншік бағалау кезінде ескеру қажет.

       Кәсіпорын мүлкін бағалағанда, бағалаушы капитализация үшін қандай табыс түрін пайдалану қажет екенін анықтап алу қажет. Табыс түрін таңдау мүлік сипатына байланысы болып келеді. Егер тез тозатын элементтер бар немесе ескірген құрал-жабдықтары бар мүлік бағаланатын болса,онда есептеуге таза пайда көрсеткіші алынады. Егер мүліктің баланстық құны уақыт өтуімен көп өзгермесе, онда негіз ретінде таза табыс ағымынның көрсеткіші алынады.

      Табысты есептеу үшін кәсіпонрынны қаржылық жағдайын немесе өндірістік жүйесінің талдауын қажет етеді, оған бірнеше жылдарға бағаланған обьекет кіреді. Берілген форма  есептілігіне сәйкес, баланстық және таза пайданың есебі талданады.  Талдау нәтижесі бойынша жылдық таза табыстардың ақша бірліктепінде көлемі туралы болжам жасалады. Сонан соң таза пайда коэффициетке көбейтіледі.  Ол өндірістік жүйе капиталындағы меншік обьектілерінің үлесін  көрсетеді.

Егер табыс көрсеткіштері  ретінде таза ақша ағымы алынатын болса, онда ол келесідей формуламен есептеледі:

 

Таза ақша ағымы = Таза пайда + Амортизация+ Ұзақ мерзімді қарыздардың өсімі – Меншік айналым капиталының өсімі – Капиталдық салымдар.

 

     Кәсіпорын мүлкін бағалау тәжірибесінде келесідей табыстардың көрсеткіштерін пайдаланады.

-жалпы мүліктік кешен  құрамында, жеке меншік объектілері  үшін – таза операциялық табыс

-тез тозатын,ескірген  мүліктер үшін – таза пайда

-тұрақты баланстық  құны бар мүліктік кешен үшін- таза ақша ағымы

ІІ этап

Капитализация ставкасын есептеу

 

     Капитализация ставкасын алудың бірнеше тәсілдері бар.  Олардың ішіндегі қарапайымы болып,мәліметтер нарығында жинаған  ақпараттар көмегімен анықталуы. Мысалы,бағаланған объект пен салыстырылатын меншік объектісі  туралы ақпарат бар. Салыстырмалы объект  200000 долларға сатылған және оның  таза операциялық  табысы 25000 доллар құрады.Капитализация ставкасын таза операциялық  табысын мүлік құнына бөлу жолымен анықтайды;