Экономика недвижимости

Поправки на состояние объекта и условия транспортной доступности определяются путем анализа подобранных аналогов (таблица 3.6., гр. 1-9). Для этого используется метод парных продаж.

Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одной характеристики, наличием которой и объясняется разница в ценах этих объектов.

При определении поправок необходимо учесть:

1. поправки определяются исходя из цен, приведенных к оцениваемому объекту по количественным характеристикам;

2. подбираются пары аналогов, имеющие только одно отличие, например одинаковое местоположение и транспортная доступность, но разное состояние;

3. при определении поправок по той или иной характеристике всегда делить цены аналогов с одинаковой с объектом оценки характеристикой на цену аналога с отличающейся характеристикой.

Данный метод позволяет рассчитать поправку на отличающуюся характеристику и затем использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога:

1. среднего арифметического значения скорректированных цен:

(2433+2404+2382+2459+2329+2453+2361+2320+2377)/9=2390,8тыс.руб./м2

2. модального значения. Мода – наиболее часто встречающиеся значение в числовом ряду. В нашем случае берем наиболее близкие часто встречающиеся значения. Итак, запишем все значения в один числовой ряд и выберем наиболее часто встречающиеся.

Примем модальное значение равным 2387 тыс. руб./м2

3. медианного значения. Медиана – середина ранжированного числового ряда. Для определения медианы запишем все цены от минимального до максимального значения и выберем значение, находящееся в центре ряда (в нашем случае, среднее между двумя  - четное количество значений):

2320 2329 2361 2377 2382 2404 2433 2453 2459

Примем медианное значение равным 2329 тыс. руб./м2.

4. скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки. Стоимость объекта недвижимости, оцененного в рамках сравнительного подхода в итоге принимаем как среднее арифметическое между значениями вышеприведенных итоговых показателей:

Сз=(2390+2320+2387+2329+2386,8)/5=2362,84 тыс. руб.

3.3. Применение доходного подхода при определении стоимости недвижимости

Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта с учетом риска.

Определение стоимости оцениваемого помещения выполняется по формуле:

Сдп = ЧОД / СК,

где   Сдп - стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная с применением доходного подхода, тыс. р.,

ЧОД - чистый операционный доход от оцениваемого нежилого помещения за год, тыс. р.,

СК - ставка капитализации.

Для определения ЧОД следует рассчитать потенциальный и эффективный валовые доходы от оцениваемого объекта.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - это сумма всех ожидаемых поступлений от сдачи объекта в аренду, это доход, который можно получить от недвижимости при полной занятости площадей без учета потерь и расходов. ПДВ определяется за год с учетом ставок аренды.

Эффективный валовой доход (ЭВД) - это величина, ПДВ за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосбора денежных средств. Оценка потерь от недозагрузки объекта и недосбора арендной платы производится на основании анализа рынка, его динамики применительно к оцениваемой недвижимости.

В нашем случае величина убытков (т.е. понесенных расходов) составляет 10% от ПДВ, которые в основном связаны с недозагрузкой объекта недвижимости, т.е. часть помещений пустует.

Чистый операционный доход (ЧОД) представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех эксплуатационных расходов и резервов. Расчет ЧОД осуществляется в виде отчета о доходах и расходах в форме таблицы 3.8.

Таблица 3.8

Отчет о доходах и расходах

Теперь рассчитаем величину коэффициента капитализации.

Коэффициент капитализации определяется с учетом возмещения капитальных затрат. Коэффициент состоим из двух частей:

- ставки доходности на капитал;

- нормы возврата инвестированного капитала.

Для расчета ставки дохода используется метод кумулятивного построения, который состоит в суммировании ставки и рисков, присущих объекту недвижимости.

Возмещение инвестированного капитала осуществляется прямолинейно (метод Ринга). Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ой стоимости объекта на остающийся срок полезно жизни. Остающийся срок подезной жизни объекта принимается равным от 10 до 30 лет в зависимости от привлекательности оцениваемой недвижимости. Примем остающийся срок полезной жизни объекта в размере 20 лет, поскольку наше здание имеет торговое назначение, а в этой сфре различного рода изменения происходят не столь часто (нет необходимости постоянно менять дизайн помещения, какие-либо новшества касаются в основном технологического назначения. Таким образом, норма возврата капитала равна 100/20=5%. Теперь определим величины, составляющие ставку доходности.

Риск низкой доходности примем равным 5%, так как данный объект недвижимости располагается в отдаленном районе, имеет второстепенную транспортную доступность, но в то же время находится в хорошем  состоянии. Следовательно, при необходимости продажа данного объекта недвижимости не составит большой сложности.

Риск вложений в недвижимость примем 5%, риск не очень высок, поскольку здание находится в хорошем состоянии и в дальнейшем спрос на нег будет постоянен не зависимо от его назначения.

Риск инвестиционного менеджмента примем равным 5%, то есть высокий, поскольку стиль и качество управления достаточно сильно влияет на результат предпринимательской деятельности – на доход.

Теперь рассчитаем коэффициент капитализации (табл. 3.9.).

Таблица 3.9. – Расчет коэффициента капитализации

Теперь, используя формулу 3, рассчитаем стоимость объекта недвижимости в рамках доходного подхода: Сдп=858939,5/0,26=3303,61 тыс. руб.

4. СВЕДЕНИЕ СТОИМОСТНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ В ИТОГОВУЮ ОЦЕНКУ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА

После определения стоимости недвижимости тремя подходами к оценке, необходимо осуществить сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости объекта. При этом следует учитывать, что каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны при применении к конкретной ситуации. Как правило, один считается базовым, два других используются для корректировки получаемых результатов.

Результаты оценки одного и того же объекта различными подходами к оценке могут отличаться в среднем на 20-50%.

Для каждого из подходов к оценке выбирается "вес". При этом учитывается:

- значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации;

- соответствие целям оценки;

- достоверность и достаточность используемой для анализа информации;

- соответствие оцениваемому типу использования недвижимости;

- преимущества, недостатки подходов к оценке.

Анализ проводился на основе достоверной информации о достаточном количестве сопоставимых объектов, поэтому удельный вес подхода сравнительного анализа продаж в итоговом согласовании составит 10 %;

Затратный подход имеет наименьший вес и принимается равным 75%, так как дисбаланс спроса и предложения на рынке  таких объектов приводит к  превышению рыночных арендных ставок и цен продаж над восстановительными издержками;

Оцениваемый объект относится к доходной недвижимости, однако  использованные в расчетах прогнозы и данные о доходах могут  быть не точны, поэтому вес доходного подхода выше, чем у затратного и ниже, чем у подхода сравнительного анализа продаж и принимается равным 15%.

Данные о сведении полученных результатов в итоговую стоимость оцениваемого объекта заносятся в табл. 4.1.

Таблица 4.1

Расчет рыночной стоимости нежилого помещения

Рыночная стоимость определяется как средневзвешенная величина, итоговый результат округляется: 1763,35 тыс. руб.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Целью данной курсовой работы являлось проведение расчетов по определению стоимости объекта коммерческой недвижимости. Используя ранее приобретенные знания в области экономики и оценки недвижимости, а так же на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы было определено, что рыночная стоимость объекта недвижимости находящейся в отдаленном районе, арендуемого под склад с учетом вынужденной продажи в ограниченный период времени составляет 1763,35 тыс. руб.

ЛИТЕРАТУРА

1.                 Щербакова Н.А. Экономика недвижимости. - Учебное пособие. Ростов н/Д: Феникс, 2002. – 320 с.

2.                 Щербакова Н.А. Экономика недвижимости. - Учебное пособие. Новосибирск: НГТУ, 2002. – 96 с.

3.                 Организация оценки и налогообложения недвижимости. Т.1. - М., 1999. - 382 с.

4.                 Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. - С-Пб., 1997. - 422 с.

5.                 Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с англ. – М., 1997. - 461 с., табл.

6.                 Харрисон Генри С. Оценка недвижимости: Пер. с англ. - М.: РИО Мособлупролиграфиздата, 1994. - 231 с.

7.                 Экономика недвижимости: Учебное пособие. - М.: Дело, 1999. - 328 с.

8.                 Закон РФ «Об оценочной деятельности в РФ».