Экономика недвижимости

Для оценки стоимости земельного участка используется метод прямого сравнения продаж. По своей сути данный метод относится к сравнительному подходу, однако его расчетные модели используются и в других подходах. В частности. в рамках затратного подхода необходимо оценить величину затрат, необходимых на приобретение земельного участка под строительство. Для этого анализируются цены аналогичных участков. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами корректируются путем введения соответствующих поправок.

Начальным этапом метода прямого сравнения продаж является изучение рынка и сбор информации об объектах-аналогах, то есть таких объектах, которые схожи с оцениваемыми. Данные о проданных аналогах приведены в таблице 3.1.

Таблица 3.1

Данные о продажах земельных участков

* - сделка между партнерами по бизнесу

* - приобретение участка для расширения существующего

После определения объектов-аналогов, необходимо подобрать единицы сравнения, поскольку количественные характеристики объекта оценки и аналогов отличаются. В данной курсовой работе будем оперировать ценой за единицу площади, то есть единицей сравнения будет 1 м2.

Основное правило внесения процентных поправок: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

При внесении поправок необходимо подвергнуть корректировкам каждую отличающуюся характеристику – элемент сравнения. Элементы сравнения принято делить на две группы. Первая группа – элементы, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (поправки производятся путем применения каждой последующей поправки к предыдущему результату скорректированной цены. Первая группа включает в себя: состав передаваемых прав собственности, условия финансирования сделки, условия продажи, время продажи.

Вторая группа – элементы, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости. Состав второй группы: местоположение, физические и экономические характеристики, дополнительные компоненты.

Расчет скорректированных цен земельных участков произведен в таблице 3.2.

Таблица 3.2

Расчет скорректированных цен земельных участков

Размер величины поправок, необходимых для расчета скорректированных цен земельных участков, определен по результатам исследования рынка:

1. наличие сервитута (обременения) снижает стоимость на 12% по причине дополнительных процедур согласования государственные объекты стоят на 10% меньше частных;

2. кредиты предоставляются под 15%;

3. условия срочной продажи изменяют цену на 10%, при сделке между партнерами по бизнесу цена была занижена на 8%, особая заинтересованность покупателя при приобретении соседнего участка для расширения бизнеса позволила продавцу завысить цену на 7%;

4. за 3 месяца цены на рынке возросли на 2%, за 6 месяцев – на 4%, за 9 месяцев – на 8%;

5. разница в ценах по районам: цен. и с/о – 20%, с/о и отд. – 10%, цен. и отд.- 30%;

6. разница в ценах при наличии асфальтобетонного покрытия на площади до 10% участка по сравнению с площадью до 30% составляет 2%, до 30% по сравнению с площадью до 50% - 3%, до 10% по сравнению с площадью до 50% - 5%;

7. разница в ценах между низкой и средней несущей способностью грунтов – 3%, средней и высокой – 4%, низкой и высокой – 7%.

Для вывода о стоимости земельного участка необходимо провести согласование полученных скорректированных цен. Согласование – это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей с их характеристиками. Согласование проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта.

Для согласования широко используются различные методы. В частности, суждение о стоимости объекта можно принять в результате анализа четырех показателей:

1. среднего арифметического значения скорректированных цен:

(1,462+1,018+1,493+1,396+1,542+1,023)/6=1,322 тыс. руб./м2

2. модального значения. Мода – наиболее часто встречающиеся значение в числовом ряду. В нашем случае берем наиболее близкие часто встречающиеся значения. Итак, запишем все значения в один числовой ряд и выберем наиболее часто встречающиеся:

1,462 1,018 1,493 1,396 1,542 1,023

Примем модальное значение равным 1,4 тыс. руб./м2

3. медианного значения. Медиана – середина ранжированного числового ряда. Для определения медианы запишем все цены от минимального до максимального значения и выберем значение, находящееся в центре ряда (в нашем случае, среднее между двумя  - четное количество значений):

1,018 1,023 1,396 1,462 1,493 1,542

Примем медианное значение равным (1,396+1,462)/2=1,429 тыс. руб./м2.

4. Скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки. Самым похожим на оцениваемый объект аналогом является А3, принимаем его цену, равную 1,351 тыс. руб./м2.

Стоимость земельного участка в итоге принимаем как среднее арифметическое между значениями вышеприведенных итоговых показателей:

Сз=(1,322+1,4+1,429+1,351)/4=1,375 тыс. руб./м2.

Стоимость всего земельного участка равна:

Сз=1125*1,375=1546,88 тыс. руб.

Следующий этап затратного подхода – расчет издержек, необходимых на воспроизводство нового здания, являющегося точной копией оцениваемого. Один из методов оценки стоимости нового строительства – метод укрупненных общих показателей стоимости на единицу сравнения.

В качестве единицы сравнения принимается 1 м2. Для получения стоимости нового строительства объекта оценки величина укрупненного обобщенного показателя стоимости умножается на количество единиц сравнения объекта оценки. Расчет величины укрупненного общего показателя выполнен в таблице 3.3.

При расчете стоимости нового строительства затраты на новое строительство разделяют на прямые и косвенные.

Прямые затраты – это стоимость ресурсов  (трудовых, материальных), накладные расходы и прибыль подрядчика.

Косвенные затраты включают в себя не включенные в прямые затраты расходы по возведению здания.

При расчете так же необходимо учесть следующую информацию:

- заработная плата составляет 35% стоимости материалов;

- накладные расходы – 25% от прямых затрат;

-прибыль подрядчика – 12% от суммы прямых и накладных затрат;

- оплата услуг проектно-сметных организаций – 5% от прямых затрат;

- маркетинговые, рекламные, страховые расходы – 6% от цены подрядчика;

- затраты на покупку электрических мощностей – 10% от цены подрядчика;

- налоги (НДС) – 18% от суммы всех предыдущих затрат.

Итак, в форме таблицы 3.3 произведем расчет укрупненного обобщенного показателя стоимости при строительстве здания соответствующего назначения. В данном случае – это производственное.

Таким образом, произведя расчеты, получили величину укрупненного обобщенного показателя стоимости, равную 6,88 тыс. руб./м2. Стоимость нового строительства составит: Снс=6,88*675=4644 тыс. руб.

Следующим этапом затратного подхода является оценка износа. Термин «износ» в теории оценки означает утрату полезности объекта, а, следовательно, и его стоимости. Для оценки накопленного износа применяется метод разбивки, суть которого состоит в определении величины трех видов износа: физического, функционального и внешнего.

Физический износ- ухудшение свойств объекта с течением времени. Физический износ проявляется в потере элементами объекта первоначальных технических и эксплуатационных свойств.

Таблица 3.3

Расчет укрупненного показателя стоимости при строительстве здания, тыс. руб./м2