Экономика недвижимости

Функциональный (моральный) износ – уменьшение стоимости объекта вследствие его несоответствия современным функциональным требованиям. При этом объект пригоден к эксплуатации, но обесценивается за счет появления современных, более совершенных функциональных аналогов.

Внешний износ – уменьшения стоимости объекта вследствие изменения внешних по отношению к недвижимости факторов. Например, изменение положение объекта по отношению к основным транспортным, коммунальным, коммерческим и другим сооружениям, изменение финансовых условий, законодательства.

При определении общей величины накопленного износа методом разбивки используется формула:

Ин = 1 – (1 - Ифиз)(1 - Ифункц)(1 - Ивнеш).

где     Ифиз - физический износ нежилого помещения, тыс. р.

Ифункц - функциональный износ нежилого помещения, тыс. р.

Ивнеш - внешний износ нежилого помещения, тыс. р.

Физический износ определяется нормативным методом. Метод предполагает использование нормативных инструкций.

Для оценки физического износа изучается степень повреждения конструктивных элементов здания. Расчет физического износа здания производится в форме таблицы 3.4.

Таблица 3.4

Расчет физического износа здания

Физический износ фундамента и стен определяется по величине количественной оценки в соответствии с Правилами оценки физического износа зданий (ВСН 53-86).

Физический износ фундамента ленточного каменного при ширине трещин до 1,5 мм равен 15%. Физический износ стен из крупноразмерных блоков по ВСН 53-86 при ширине трещин дл 3 мм находится в интервале от 11 до 50%. В нашем случае физический износ стен равен 23% так как ширина трещин 1 мм.

Для остальных элементов износ определяем на основе примера № 6 ВСН 53-86.

Итоговая величина по каждому элементу определяется путем умножения удельного веса соответствующего элемента на значение износа. Итоговую величину физического износа всего здания определяем суммированием. Получаем Ифиз=22%, то есть здание находится в удовлетворительном состоянии.

Функциональный износ – это уменьшение стоимости объекта недвижимости в результате его несоответствия современным стандартам и требованиям рынка с точки зрения его функциональной полезности. Функциональный износ может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении и т.п. Появление функционального износа обусловлено влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства.

Функциональный износ здания оценивается в интервале от 1% до 5%. В нашем случае примем Ифунк= 2%, так как планировка и внешний вид (отделка) здания не соответствует современным архитектурным идеям и решениям.

Износ внешнего воздействия – это уменьшение стоимости объекта недвижимости вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо политическими, либо другими внешними факторами. Причины внешнего износа: общий экономический упадок района, в котором находится объект, действия местной администрации и федеральных органов в области налогообложения, страхования и прочие изменения на рынке капитала, земли и занятости.

Внешний износ оценивается в интервале от 1% до 10%. Примем Ивн=5%, то есть данный тип износа незначительный, поскольку объект находится в отдаленном районе. Износ связан с действиями в системе налогообложения и страхования со стороны городской администрации.

Итак, процентное значение накопленного износа определяем по формуле 2: Ин=1-(1-2/100)*(1-2/100)*(1*5/100)=0,274

Для оценки стоимостного значения накопленного износа полученный процент умножим на стоимость нового строительства здания:

Ин=4644*0,274=1272,2 тыс. руб.

Таким образом, используя формулу 1, находим стоимость объекта недвижимости, определенную в рамках затратного подхода:

Сзп=1546,88+4644-1272,2=4918,7 тыс. руб.

3.2. Использование сравнительного подхода при определении стоимости недвижимости

Сравнительный подход заключается в определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Одним из методов данного подхода является метод прямого сравнения продаж, который использовался для оценки стоимости земельного участка. Метод прямого сравнения продаж заключается в определении стоимости недвижимости на основе анализа рыночной информации о продажах (сопоставимых) объектов, при этом различия между сравниваемыми объектами, связанные с их индивидуальными особенностями, сглаживаются путем проведения соответствующей корректировки данных. Предполагается, что рациональных покупатель не заплатит за конкретную недвижимость выше цены сопоставимого объекта, обладающего такой же полезностью. Стоимость оцениваемого объекта определяется исходя из конкретного типа здания, назначения, объема и площади помещения, материала постройки и других факторов (экологическая обстановка, удаленность от населенных пунктов или от центра города, от автомагистрали, условия сделки, цены и даты продажи объекта-аналога).

Основные условия применения данного метода оценки: объект не должен быть уникальным, необходимо наличие сопоставимых аналогов (в том числе по времени сделок в целях уменьшения влияния на оценку объекта рыночных изменений) и исчерпывающей информации.

Основные этапы метода прямого сравнения продаж:

- Сбор информации и формирование базы данных с занесением в нее сделок с объектами недвижимости, информация по которым проверена и достоверна.

- Анализ полученной информации, изучение рынка, выделение сегмента, к которому относится оцениваемый объект.

- Отбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом и определение подходящих единиц сравнения по каждому из аналогов.

- Приведение ценообразующих характеристик аналогов к характеристикам оцениваемого объекта.

- Анализ приведенных цен аналогов и итоговое заключение о стоимости объекта оценки.

- Применение метода прямого сравнения продаж в рамках сравнительного подхода подразумевает сравнение продаж в рамках сравнительного подхода подразумевает сравнение оцениваемого объекта (здания вместе с земельным участком) с аналогами, при этом суть метода и порядок расчета остаются теми же.

Данные о продаже сопоставимых объектов приведены в таблице 3.5.

Таблица 3.5

Данные о продаже коммерческой недвижимости

* - относительно объекта оценки

Элементы сравнения объектов-аналогов относятся ко второй группе – относящиеся непосредственно к объекту недвижимости. Предполагается, что условия сделки и состояние рынка были похожи. В качестве единицы сравнения принимается все здание.

Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости проводится в форме таблицы 3.6.

Цкх – цена, приведенная по количественным характеристикам (по стоимости оборудования и площади, тыс. руб.

На основании сравнительного анализа цен продаж известно, что различия в ценах аналогичных объектов коммерческой недвижимости за счет местоположения следующие:

- 15% между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности;

- 10% между центром и районами средней отдаленности.

Таблица 3.6

Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости